6 מלש"ח פחות מדרישת העירייה: כך יישמה ועדת הערר את פס"ד "נועה לב" בר"ג

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה תל אביב בראשות עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג פרסמה החלטה נוספת המחדדת את אופן יישומה של הלכת "נועה לב" בחישוב היטלי השבחה בפרויקטי פינוי-בינוי. הוועדה דחתה ערר שהגישה הוועדה המקומית רמת גן על שומה מכרעת, וקבעה כי הדרך שבה חושבה ההשבחה תואמת את העקרונות שנקבעו בפסק הדין בעניין נועה לב, כפי שיושמו גם בהחלטת ועדת הערר בעניין אאורה .

לקריאת החלטת ועדת הערר

במוקד ההחלטה עמדה השאלה כיצד יש להביא בחשבון את תקופת הביניים שבין אישור התוכנית המשביחה לבין המועד שבו ניתן יהיה לממש בפועל את זכויות הבנייה החדשות. ועדת הערר קבעה כי אין להביא בחשבון את שווי השימוש בדירות הקיימות בתקופה זו כרכיב נפרד, וכי את מקדם הדחייה יש להחיל על ההשבחה בלבד. זאת בהתאם לעקרון שנקבע בפס"ד נועה לב שניתן ביוני אשתקד על ידי בית המשפט המחוזי.

עוד הודגש בהחלטה כי במסגרת החישוב יש להבחין בין סוגי הנכסים ולהשתמש בשיעורי היוון שונים: שיעור אחד ביחס לדירות המגורים הקיימות ושיעור אחר ביחס לזכויות העתידיות, או למגרש המיועד לבנייה. זאת, בהתאם למאפיינים הכלכליים השונים של כל אחד מהרכיבים.

ההחלטה ניתנה במסגרת ערר שהגישה הוועדה המקומית רמת גן על שומה מכרעת שנערכה בפרויקט פינוי-בינוי ברחוב המקור בעיר. בפרויקט קיימים כיום שני בניינים ותיקים בני שלוש קומות ובהם 24 יחידות דיור, ובמקומם אושרה הקמתו של בניין בן 16 קומות ובו 72 יחידות דיור, לצד כיתת גן ילדים וארבע קומות מרתף.

בעקבות אישור הבקשה להיתר הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה בסך של כ-10.85 מיליון שקל. היזמית, חברת אביב במקור שבשליטת אביב מליסרון, הגישה שומה נגדית שלפיה ההיטל צריך לעמוד על כמיליון שקל בלבד. במאי 2025 קבעה השמאית המכריעה אורית גלן היטל השבחה בסך של כ-5.19 מיליון שקל, ועל קביעה זו עררה הוועדה המקומית.

התקדים של אאורה

ועדת הערר בחנה את דרך החישוב של השמאית המכריעה אל מול העקרונות שנקבעו בעניין נועה לב, ובהחלטה קודמת שניתנה על ידי ועדת הערר בראשות עו"ד סילביה רביד בעניין אאורה . לאחר הבחינה הגיעה הוועדה למסקנה כי יישום נכון של הלכת נועה לב מוביל, בנסיבות המקרה, לאותה תוצאה שאליה הגיעה השמאית המכריעה.

בין היתר נמצא כי השמאית המכריעה קבעה דמי שימוש בתקופת הביניים והעניקה שיעורי היוון שונים לדירות הקיימות ולזכויות העתידיות. אף ששיטת החישוב שלה היתה בהתאם לדמי שימוש כפי שהועדה המקומית נקטה בשומה מטעמה,  ועדת הערר מצאה כי מבחינת התוצאה הכלכלית גם כשעורכים את החישוב בהתאם לעקרונות שנקבעו בהלכת נועה לב ומיישמים את אאורה עם שיעורי היוון שונים, מגיעים לאותה תוצאה כלכלית קרי לאותו סכום היטל כפי שנקבע בשומה המכרעת, ולכן אין הצדקה להתערב בשומה.

סוגיה נוספת שעלתה בערר נגעה לאופן חישוב שווי המצב הקודם. הוועדה המקומית טענה כי קיים פער בין שטחי הדירות בעסקאות ההשוואה, המבוססים על נתוני ארנונה, לבין שטחי הנכס הנישום כפי שהם עולים מהיתרי הבנייה.

ועדת הערר דחתה את הטענה תחילה במישור הדיוני, לאחר שהנתונים שעליהם התבססה הוועדה המקומית לא הוצגו בפני השמאית המכריעה והועלו לראשונה במסגרת הערר. נקבע כי אין מקום להציג בדיעבד נתונים חדשים ולבקש מוועדת הערר "להיכנס בנעליה" של השמאית המכריעה ולבצע באמצעותם בחינה שלא נערכה במסגרת ההליך השמאי.

עם זאת, ועדת הערר בחנה את הטענה גם לגופה וקיבלה את עמדת השמאית המכריעה, שלפיה קונה סביר בשוק מתייחס לשטח הארנונה המדווח כאל שטח ה"ברוטו" של הדירה לצורך תמחורה.

עוד ציינה ועדת הערר כי קיים קושי מעשי משמעותי באיתור היתרי הבנייה המדויקים לכל אחת מעסקאות ההשוואה, וכי שימוש במסדי נתונים רחבים, המבוססים בין היתר על דיווחים לרשות המסים ועל שטחי ארנונה, הוא כלי מקצועי מקובל שבו משתמשים שמאים רבים על מנת לצמצם סטיות. ועדת הערר מצאה כי התוצאה אליה הגיעה השמאית מצויה בתחום הסבירות וזאת בין היתר על בסיס עסקאות השוואה ושומות מכריעות בסביבה.

כדי לבחון אם השימוש בבסיסי שטח שונים יצר בכל זאת עיוות בתוצאה, ערכה ועדת הערר גם חישוב חלופי מטעמה. גם בדיקה זו הובילה אותה למסקנה כי תוצאת השומה המכרעת נמצאת בתוך מתחם הסבירות ואינה מצדיקה התערבות בשיקול דעתה המקצועי של השמאית המכריעה.

בסופו של דבר נדחה ערר הוועדה המקומית והשומה המכרעת נותרה על כנה. מעבר לתוצאה הכספית במקרה המסוים, חשיבות ההחלטה היא בחיזוק אופן היישום של הלכת נועה לב בשומות היטל השבחה בפרויקטי פינוי-בינוי: הבחנה בין הדירות הקיימות לזכויות העתידיות, שימוש בשיעורי היוון שונים בהתאם למאפייני כל רכיב, והחלת הדחייה על רכיב ההשבחה בלבד.