"זה הפרויקט החשוב במדינה באוצר צריכים להבין שההשקעה זעומה לעומת התועלת לכלכלה"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ד"ר אסף גסטפרוינד, יו"ר דירקטוריון יפה נוף וחבר מועצת העיר חיפה, מסביר כיצד צפוי פרויקט חזית הים לשנות את חיפה, מדוע המדינה חייבת להשקיע בתשתיות בעיר, איזו שכונה תהיה "בת גלים הבאה", ומציג מחקר שלפיו מחירי דירות היד השנייה ברובעים 3 ו-4 בתל אביב ירדו בעשרות אחוזים.

לצפייה: 

להאזנה: 

"אנחנו מדברים על הפרויקט הכי חשוב בחיפה, הכי חשוב במטרופולין חיפה. אני חושב שהוא הכי חשוב בארץ", אמר גסטפרוינד. "חזית הים למעשה אמורה לחבר את חוף הים של חיפה עם העיר. היום הנמל ומסילת הרכבת מונעים מתושבי חיפה להגיע מהעיר אל הים בצורה בטוחה ונגישה. הרעיון הוא לפתוח את האזור הזה ולאפשר לתושבי חיפה ולציבור בכלל להגיע כמו בברצלונה - אתה הולך במדרחוב ומגיע לים".

לדבריו, הפרויקט אינו מסתכם בפתיחת המעבר אל הים, אלא כולל הקמת רובע עירוני חדש של מסחר, תעסוקה, מלונאות, מוסדות ציבור ואקדמיה. "יהיו מסעדות, בתי קפה, טיילות, כיכרות ומאות אלפי מטרים של בנייה. יש גם רעיון להביא לשם חלק מפעילות אוניברסיטת חיפה ולהציף את האזור בסטודנטים צעירים".

אחד המכשולים הגדולים בדרך למימוש הפרויקט הוא מסילת הרכבת, החוצצת בין העיר לבין קו החוף. למרות הסכם שנחתם בעבר בין המדינה לעיריית חיפה לשיקוע המסילה, המהלך עדיין אינו מקודם. גסטפרוינד סבור שמדובר בטעות כלכלית. "אם אני הייתי שר האוצר הייתי מבין שההשקעה הזאת תחזיר את עצמה ביג טיים, משום שהפרויקט הזה הולך להביא לישראל הרבה מאוד תיירות והרבה מאוד תעסוקה", אמר. "במשרד האוצר צריכים להבין שזה תקציב זעום לעומת התועלת שכלכלת ישראל תקבל מהפרויקט הזה".

גם אם שיקוע המסילה לא ייצא לפועל, בעירייה כבר נערכים לחלופה. "הגשר כבר נמצא בתכנון עקרוני בחברת יפה נוף. אנחנו עדיין רוצים שחזית הים תיפתח ותאפשר לאנשים להגיע משדרות בן גוריון לים עצמו". במקביל, הוא מדגיש כי יש להתחשב גם ביזם שמקדם את הפרויקט. "אנחנו רוצים שהיזם ירוויח. אם היזם לא ירוויח - לא יהיה פרויקט. אנחנו רואים מה קורה בפרויקטים של התחדשות עירונית כשהיזם לא מרוויח. זה פשוט לא קורה".

"הבעיה הגדולה של חיפה היא התחבורה"

בהמשך השיחה עבר הדיון למצבה של חיפה בכלל. גסטפרוינד לא חסך בביקורת על היקף ההשקעות של המדינה בעיר. "התחבורה בחיפה לא טובה. העיר היום מוטת רכב פרטי. זה יוצר פקקים, זיהום אוויר ובזבוז זמן אדיר", אמר. לדבריו, תפקידה של עירייה אינו לספק מקומות חניה אלא תחבורה יעילה. "אני בעד לצמצם חניות ככל שהדבר אפשרי ובמקביל לתת פתרונות תחבורה. עיר לא אמורה לספק לתושבים שלה חניות - היא אמורה לספק להם את האפשרות להגיע ממקום למקום בצורה נגישה, נוחה, בטוחה ומהירה".

לדבריו, חיפה אינה יכולה לממן לבדה פרויקטי ענק תחבורתיים. "העירייה יכולה לתכנן, אבל היא לא יכולה לתקצב רכבת קלה או מטרו. חובת הממשלה להתייחס גם לחיפה. חיפה היא עיר מטרופולין, וכשחיפה משגשגת - כל המטרופולין משגשג". 

גם סוגיית ההתחדשות העירונית קיבלה מקום מרכזי בשיחה. גסטפרוינד סבור שחיפה חייבת להתחדש מבפנים ולא להמשיך להתרחב לשטחים חדשים. "יש הרבה מאוד מבנים מתפוררים. העיר הזאת לא אמורה להתרחב מעבר לגבולות הקיימים שלה. ההתחדשות חייבת לבוא מבפנים", אמר. לדבריו, באזורים מסוימים, ובראשם שכונת הדר, יהיה קשה לייצר כדאיות כלכלית ללא התערבות ממשלתית. "המדינה תהיה חייבת לסבסד את הדבר הזה, בין אם באמצעות קרקע משלימה ובין אם באמצעות ניוד זכויות".

כשנשאל איזו שכונה צפויה להיות "בת גלים הבאה", הצביע ללא היסוס על קריית אליעזר. "השכונה הזאת הולכת להשתנות מקצה לקצה. מקודמים בה היום עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית . יש לה יתרון שאין כמעט בשום מקום אחר בחיפה - היא שטוחה, קרובה לים, קרובה לכניסה לעיר ולאזורי התעסוקה".

אחד החלקים המסקרנים בשיחה עסק דווקא בשוק הנדל"ן בתל אביב. גסטפרוינד הציג מחקר שערך משרדו, המבוסס על עסקאות שבוצעו ברובעים 3 ו4 בעיר, אזורים שנחשבו במשך שנים ל"נכס הבטוח" ביותר עבור משקיעי נדל"ן. לדבריו, בניגוד לתמונה שמצטיירת לעיתים מהנתונים הרשמיים, בשוק היד השנייה נרשמו ירידות מחירים חדות. "לקחנו את אותן דירות, באותם בניינים, ובדקנו בכמה הן נמכרו לפני שנתיים ובכמה הן נמכרות היום. ברובע 3 מצאנו ירידה של כ-23%, וברובע 4 ירידה של כ-17%", אמר. לדבריו, הסיבה לפער מול התחושה הציבורית נעוצה בכך שמדדי המחירים הרשמיים מושפעים גם ממכירת דירות חדשות ומעסקאות שאינן משקפות בהכרח את מצב שוק היד השנייה.

בהקשר זה חזר גם לחיפה, שלדבריו נמצאת בתחילתו של תהליך ארוך שעשוי לשנות את מעמדה. "אם המדינה תשקיע בתשתיות, בתחבורה ובחזית הים, אני חושב שחיפה תהיה אחד ממנועי הצמיחה של ישראל בעשורים הקרובים", אמר. "בסוף, עיר שמייצרת איכות חיים, תחבורה טובה ומרחב ציבורי איכותי היא גם עיר שהנדל"ן בה יהיה מבוקש לאורך זמן", סיכם.