"הסתמכה על כתבה בעיתון": עיריית אזור דרשה 242 מלש"ח מאפריקה ואמות. כמה קיבלה?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

פער חריג בין שלוש הערכות שונות של היטל ההשבחה בפרויקט ההתחדשות במתחם אופיס שבאזור עמד במרכז החלטתה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז תל אביב, בראשות עו"ד הלל גלקופ.

בעוד ששומות הוועדה המקומית העמידו את היטל ההשבחה הכולל על כ-241.6 מיליון שקל, החברות המחזיקות בזכויות במתחם העריכו אותו בכ-68 מיליון שקל בלבד. השמאי המכריע יעקב הלוי קבע בשומותיו מאפריל 2025 היטל כולל של כ-97.1 מיליון שקל.

לקריאת החלטת ועדת הערר

העררים עסקו בהשבחה שנוצרה בעקבות אישור תוכנית ההתחדשות העירונית במתחם התעשייה ההיסטורי ברחוב משה שרת, אותו מקדמות אפריקה ישראל ואמות השקעות. ועדת הערר דחתה את מרבית הטענות שהעלו הצדדים, אך קבעה כי בשתי סוגיות נדרשים הבהרה ותיקון מצד השמאי המכריע.

הסוגיה הראשונה נגעה לאופן קביעת שווי זכויות המגורים. השמאי המכריע הסתמך, בין היתר, על עסקאות בדירות ששטחן הממוצע היה כ-104 וכ-115 מ"ר, בעוד ששטחה הממוצע של דירה בפרויקט המתוכנן הוא כ-90 מ"ר.

הוועדה קבעה כי ניתן עקרונית להסתמך על עסקאות בנכסים בעלי מאפיינים שונים, אך במקרה כזה יש להסביר את ההתאמות שבוצעו בשל ההבדלים בינם לבין הנכס הנישום. בהתאם לכך, נדרש השמאי להבהיר מדוע לא נעשה שימוש ישיר בעסקאות בדירות ששטחן קרוב יותר לדירות המתוכננות, ומה היה המשקל שניתן להן.

בנוסף, נדרש השמאי להסביר כיצד נקבע מקדם ההפחתה בשל קרבת הפרויקט לכביש 1, ומהו המרחק מהכביש שעליו התבסס. עם זאת, הוועדה דחתה את הטענה שלפיה בוצעה הפחתה כפולה בשל הקרבה לכביש.

הוועדה המקומית שינתה עמדה ללא הסבר

סוגיה נוספת, שעוררה ביקורת מצד ועדת הערר דווקא נגד העוררת, עסקה בעלות הקמתם ובשוויים של מקומות החניה התת-קרקעיים במגרש שבו מתוכננים שימושי מסחר ותעסוקה.
בשומה המכרעת נקבע כי עלות הקמת מקום חניה עומדת על 151.2 אלף שקל, בעוד ששוויו מסתכם בכ-129.6 אלף שקל. בהתאם לכך הופחתה עלות עודפת של 21.6 אלף שקל עבור כל אחד מ-173 מקומות החניה.

במהלך הדיון התברר כי תקן החניה חושב גם על בסיס שטחי שירות, אף שהוא אמור להיגזר מהשטחים העיקריים בלבד. גם שמאי החברות הסכים כי מספר החניות הנכון הוא 133, ולפיכך הורתה ועדת הערר לתקן את החישוב.

הוועדה המקומית טענה בתגובה לשומה המכרעת כי שוויו של מקום חניה עומד על כ-200 אלף שקל, בהתבסס על עסקאות מכר באזור ובחולון, וכן בהתבסס על כתבה שפורסמה בעיתון "גלובס". ואולם, ועדת הערר מצאה כי בשומתה המקורית העריכה שמאית הוועדה המקומית את שוויו של כל מקום חניה בכ-130 אלף ש"ח -  סכום הקרוב מאוד לזה שקבע השמאי המכריע ורחוק מהעמדה שהוצגה בהמשך ההליך.

כלומר, תוך כדי ההליך שינתה הוועדה המקומית את עמדתה והגדילה את שוויו של מקום חניה בפרויקט, תוך שהיא מעריכה אותו ביותר מ-50% לעומת השווי שייחסה לו בתחילת ההליך.

לדברי ועדת הערר, הפער בין שתי העמדות חייב את הוועדה המקומית להציג את עמדתה המקורית ולהסביר מדוע שינתה אותה. "מכוח חובת ההגינות והגילוי המוטלת עליה היה עליה להעמיד בפנינו במפורש גם את הנתון המשתמע משומתה המקורית ולהסביר את המעבר ממנו לעמדה המאוחרת", נכתב בהחלטה. עוד הבהירה הוועדה כי כתבה עיתונאית שהציגה הוועדה המקומית אינה יכולה לשמש אסמכתה שמאית או תחליף לנתוני שוק ולניתוח מקצועי.

בסיכומו של דבר הוחזרו השומות לשמאי המכריע לצורך הבהרות ממוקדות בלבד בנוגע לשווי זכויות המגורים, למרחק מכביש 1 ולתיקון מספר החניות. הוועדה המקומית חויבה בשלב זה את הוועדה המקומית לשלם לחברות הוצאות ערר בסך כולל של 12 אלף שקל.

874 דירות ו-40 אלף מ"ר תעסוקה

התוכנית למתחם אופיס מקודמת בידי אפריקה ישראל מגורים, אמות השקעות וקרן ריאליטי, שקיבלו לאחרונה היתר להריסת מפעל הטקסטיל הישן שבמתחם. במקומו מתוכננים תשעה בנייני מגורים בני 8 עד 27 קומות, ובהם בסך הכול 874 יחידות דיור, לצד כ-40 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר וכ-30 אלף מ"ר למבני ציבור.

התוכנית כוללת גם חזית מסחרית לאורך רחוב משה שרת, דיור מוגן, מוסדות חינוך, שטחים ציבוריים פתוחים וחורשה לשימור. המתחם ממוקם בסמוך לתוואי המתוכנן של קו המטרו M3.

את אפריקה ישראל ואמות ייצגו בהליך עוה״ד טלי סלטון-ישועה, יונתן ליבצ׳יק ואלונה קורמן-גפני ממשרד כורש ושות׳, והשמאי רפאל קונפורטי.