האם כדאי להזמין שמאי לפני רכישת דירה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

רכישת דירה או בית היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר שאדם מקבל במהלך חייו. למרות זאת, במקרים רבים רוכשים משקיעים זמן רב בבדיקת עיצוב המטבח, איכות הריצוף או הנוף מהמרפסת, אך מוותרים דווקא על הבדיקה שמטרתה לבחון האם הנכס באמת שווה את המחיר המבוקש והאם קיימים בו סיכונים נסתרים.

שמאי מקרקעין אינו רק מי שקובע את שווי הנכס לצורך משכנתא. כאשר הוא מלווה רוכש לפני חתימת חוזה, תפקידו הוא לבצע בדיקת עומק כלכלית, תכנונית ומשפטית, שמטרתה להגן על הרוכש מפני טעויות יקרות ולהעניק לו תמונה מלאה של העסקה.

מתי נכון להזמין שמאי?

התזמון האידיאלי הוא לאחר שהתגבשה הסכמה עקרונית על מחיר הנכס, אך לפני חתימה על חוזה מחייב. בשלב זה עדיין ניתן לנהל משא ומתן, להציף ליקויים או בעיות שהתגלו, ולעיתים אף להחליט שלא להתקדם עם העסקה אם מתגלים סיכונים משמעותיים.

כאשר השמאי נכנס לתמונה רק לאחר החתימה, פעמים רבות כבר מאוחר מדי לתקן את הנזק.

מעבר למחיר - האם העסקה באמת טובה?

אחת הטעויות הנפוצות היא לחשוב שתפקיד השמאי מסתכם באמירה האם המחיר "גבוה" או "נמוך". בפועל, הערכת שווי היא רק חלק קטן מהעבודה.

שמאי מקרקעין בוחן בין היתר:

• האם המחיר המבוקש משקף את שווי השוק האמיתי.
• האם קיימות חריגות בנייה או שימושים שאינם מוסדרים.
• האם כל חלקי הנכס נבנו בהיתר כחוק.
• האם קיימות זכויות בנייה נוספות שעשויות להעלות את ערך הנכס.
• האם קיימות מגבלות תכנוניות, הפקעות או תוכניות עתידיות שעשויות להשפיע על השווי.
• האם קיימים היטלי השבחה או חיובים עתידיים שהרוכש עלול לשאת בהם.
• האם קיימות בעיות רישום, חכירה , זכויות מול רשות מקרקעי ישראל או מגבלות אחרות.
• האם קיימים גורמים סביבתיים המשפיעים על שווי הנכס, כגון כביש מתוכנן, קווי מתח גבוה, מבני ציבור או מטרדים סביבתיים.

לעיתים כל אחד מהנושאים הללו עשוי להשפיע על שווי הנכס בעשרות ואף במאות אלפי שקלים.

המחיר המבוקש אינו בהכרח שווי השוק

שוק הנדל"ן מתנהל לא פעם מתוך רגשות, ציפיות ומחסור בהיצע. מחיר הפרסום אינו בהכרח מחיר השוק, וגם העובדה שמספר קונים מתעניינים בנכס אינה מעידה שהמחיר מוצדק.

שמאי מקרקעין מבצע השוואה לעסקאות אמיתיות שבוצעו באזור, מנתח את מאפייני הנכס, בוחן את הזכויות הקיימות ואת מצבו התכנוני, ומעריך מהו השווי הכלכלי האמיתי של הנכס.

לא אחת מתברר שהפער בין המחיר המבוקש לבין השווי האמיתי מגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים.

לא כל חריגת בנייה נראית לעין

רוכשים רבים מניחים שאם הנכס נראה תקין, כנראה שאין בעיה. בפועל, ישנם מקרים שבהם תוספות בנייה, סגירת מרפסות, מחסנים, פרגולות, יחידות דיור או הרחבות בוצעו ללא היתר מתאים.

המשמעות עלולה להיות רחבה הרבה יותר מקנס אפשרי. חריגות כאלה עשויות להשפיע על קבלת משכנתא, על שווי הנכס, על האפשרות למכור אותו בעתיד ואף ליצור חשיפה להליכים מול הרשויות.

גם הזכויות שלא נוצלו שוות כסף

לא פחות חשוב מהקיים הוא הפוטנציאל.

ישנם נכסים שבהם קיימות זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו, אפשרות להרחבת הבית, הוספת יחידת דיור או מימוש זכויות מכוח תוכניות בניין עיר.

לעומת זאת, ישנם מקרים שבהם בעלי הנכס סבורים שקיימות זכויות נוספות, אך בפועל הן אינן קיימות כלל.

בדיקה שמאית מאפשרת להבין מה באמת ניתן לבצע בנכס, ומהו הערך הכלכלי של אותן זכויות.

נכסי רשות מקרקעי ישראל -המורכבות שלא תמיד רואים

בישראל חלק גדול מהבתים אינם בנויים על קרקע פרטית אלא על קרקע המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל.

במקרים כאלה חשוב להבין:

• האם מדובר בחכירה מהוונת או לא מהוונת.
• מהו שטח הבנייה הכלול בזכויות החכירה.
• האם קיימים תשלומים עתידיים עבור הרחבת זכויות.
• האם צפויים דמי היתר או תשלומים נוספים במקרה של הרחבה.
• האם תנאי החכירה מגבילים את אפשרויות הפיתוח של הנכס.

אלו סוגיות שרבים מהרוכשים כלל אינם מודעים להן, אך הן עשויות להשפיע באופן מהותי על עלות העסקה ועל כדאיותה.

שמאות היא גם כלי למשא ומתן

גם כאשר השמאי אינו מגלה בעיה מהותית, עצם קיומה של חוות דעת מקצועית מאפשר לרוכש לנהל משא ומתן מבוסס נתונים.

כאשר קיימים ליקויים, מגבלות תכנוניות או פער בין מחיר העסקה לבין שווי השוק, ניתן לעיתים להגיע להפחתת מחיר משמעותית או להסכמות אחרות מול המוכר.

העלות קטנה ביחס לסיכון

רכישת דירה כרוכה בהוצאה של מאות אלפי שקלים ולעיתים מיליוני שקלים. עלות חוות דעת שמאית לפני רכישה מהווה חלק קטן מאוד מהעסקה, אך היא עשויה למנוע טעויות יקרות, לחשוף מידע שלא היה ידוע לרוכש ולהעניק בסיס לקבלת החלטה מושכלת.

בסופו של דבר, מטרת השמאי אינה לשכנע את הרוכש לקנות או להימנע מרכישה. תפקידו הוא לוודא שהרוכש מבין בדיוק מה הוא קונה, מהו שוויו האמיתי של הנכס, אילו סיכונים קיימים, ואילו הזדמנויות גלומות בו.

השורה התחתונה

רכישת נכס אינה מסתכמת בשאלה האם הבית מוצא חן בעיניכם. מדובר בהחלטה כלכלית מורכבת, המשלבת היבטים שמאיים, תכנוניים, משפטיים וכלכליים. בדיקת שמאי לפני רכישה מעניקה לרוכש תמונת מצב אובייקטיבית ומקצועית, מאפשרת לזהות סיכונים והזדמנויות מבעוד מועד, ומספקת ביטחון שהעסקה מבוצעת מתוך ידע -ולא מתוך תחושת בטן.

כאשר מדובר בהשקעה הגדולה ביותר של רוב המשפחות בישראל, קבלת חוות דעת מקצועית לפני חתימה על חוזה אינה מותרות -אלא צעד אחראי שעשוי לחסוך כסף רב ולמנוע מחלוקות ובעיות בעתיד.

הכותב הוא שמאי מקרקעין , מבעלי משרד JLRE