קניתם דירה? האישורים שבלעדיהם לא תוכלו לרשום אותה על שמכם

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

רכישת דירה מתחילה בחתימת הסכם מכר, אבל היא לא נגמרת שם. העסקה מסתיימת רק כשהזכויות נרשמות בלשכת רישום המקרקעין, המוכרת לכולנו בתור הטאבו. לרישום הזה יש חשיבות עצומה, כי ברגע שהוא מתבצע הוא הופך פומבי ולמעשה סופי. השאלה המעשית שכל קונה שואל את עצמו היא אילו מסמכים בדיוק צריך להשיג כדי להגיע מהחתימה על ההסכם ועד לרישום בפועל.

שטר המכר, המסמך שפותח את התהליך

המסמך הבסיסי הנדרש להעברת הבעלות הוא שטר המכר. עורכי הדין של שני הצדדים עורכים אותו, והוא כולל את זהות הצדדים, את פרטי הנכס בטאבו, כלומר את הגוש והחלקה, ואת גודל החלק שמועבר. הצדדים חותמים על השטר, ועורכי הדין מאמתים את החתימה רק לאחר שווידאו כי כל צד הבין באמת את משמעות העסקה ואת המשמעות של החתימה עצמה.

אילו אישורי מס צריך להשלים לפני הרישום?

שטר המכר לבדו אינו מספיק. בשלב הרישום, המדינה רוצה לוודא שהמוכר והקונה עמדו בהתחייבויות שלהם כלפי כמה רשויות, ובראשן רשות מיסוי מקרקעין , שהיא בעצם חלק מרשות המסים, וכן העירייה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שבתחומן נמצא הנכס. כדי לקבל את האישורים הנדרשים, צריך להגיש דיווחים מסודרים על העסקה זמן קצר אחרי החתימה.

מס שבח הוא המס שהמוכר משלם על ההפרש בין המחיר ששילם על הנכס למחיר שבו מכר אותו, בניכוי הוצאות מסוימות שהחוק מכיר בהן. המוכר חייב לדווח על העסקה תוך 30 יום מהחתימה, ולשלם את המס תוך 60 יום. לרשות המסים יש עד 8 חודשים להשלים את הטיפול בדיווח, ובסיום התהליך היא מנפיקה לרשם המקרקעין אישור שאין חוב במס שבח.

מס הרכישה הוא האישור היחיד שבאחריות הקונה להשיג. גם כאן חלים כללי דיווח דומים, כאשר הקונה משלם את המס בהתאם לשיעור הקבוע בחוק.

חשוב לדעת שרוב האישורים הם באחריות המוכר, אבל אם הוא לא ימלא את חלקו, הקונה פשוט לא יוכל להירשם כבעלים בטאבו. בגלל שהשגת האישורים מהמוכר לוקחת בממוצע כעשרה חודשים מרגע החתימה, כמעט כל הסכם מכר כולל היום מנגנון של הפקדת כספים בנאמנות, שמטרתו להבטיח שהמוכר אכן ימלא את התחייבויותיו עד הסוף.

אישורי עירייה והוועדה המקומית

תנאי נוסף לרישום הוא אישור עירייה, שמוכיח שהמוכר הסדיר את החובות שלו כלפי העירייה, ובראשם תשלומי הארנונה. בנפרד מהעירייה, יש צורך גם באישור מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. החוב המרכזי שהוועדה גובה הוא היטל השבחה , מס בשיעור של מחצית מעליית השווי של הנכס, אם עלייה כזו נוצרה בעקבות תוכניות בנייה שאושרו בתקופת הבעלות של המוכר. דוגמה קלאסית היא מגרש חקלאי שהוועדה אישרה להפוך למגרש למגורים.

מה קורה במקרים מיוחדים, ייפוי כח וזיהוי בעלים?

אם שטר המכר נחתם על ידי מיופה כח ולא על ידי הבעלים עצמו, צריך להציג עותק מקורי של ייפוי כח בלתי חוזר. אם מי שחתם על ייפוי הכח אינו עורך דין, ייפוי הכח חייב להיות מאושר בפני נוטריון.

לעיתים הבעלים הרשום בטאבו רשום בלי מספר זהות, או עם דרכון שכבר פג תוקפו. במקרים כאלה נדרשים מסמכים נוספים שיוכיחו את זהות הבעלים לשביעות רצון רשם המקרקעין , כמו תצהירי זיהוי, העתקי תעודת זהות או דרכון, ומסמכים ותיקים שמראים קשר של המוכר לנכס, למשל אישורים על תשלום מס רכוש בעבר. בהקשר זה ראוי להזכיר את ההלכה שניתנה לאחרונה על ידי בית המשפט העליון ביחס לחריגים הנוגעים לזיהוי בעלים במגרש מרובה בעלים במסגרת רע"א 6889/23 עו"ד רן ברא"ז בתפקידו ככונס נכסים נ' רשם המקרקעין בנתניה.

מי שתוהה לגבי מס רכוש, חשוב לדעת שהמס הזה בוטל כבר בסוף 1999. לכן, אם הבעלים נרשמו בטאבו משנת 2000 ואילך, אין צורך להציג אישור על היעדר חוב במס רכוש. לעומת זאת, אם הבעלות נרשמה לפני שנת 2000, עדיין נדרש לפנות ולקבל את האישור הזה.

ומה אם רכשתם באמצעות משכנתא?

מי שמימן את הרכישה באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתא יצטרך, בעת השלמת העברת הזכויות, לקבל מהבנק שטרי משכנתא ולהגיש אותם כשהם חתומים ומאומתים כדין, כחלק ממסמכי העסקה.

סוף דבר

הדרך מחתימת הסכם המכר ועד לרישום בטאבו כוללת שורה ארוכה של אישורים ומסמכים, וכל אחד מהם יכול לעכב את השלמת העסקה אם לא מטופל בזמן. בגלל המורכבות הזו, חשוב מאוד להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, שילווה את התהליך מתחילתו ועד לרישום הסופי בטאבו.

מאת עו"ד רן ברא"ז, שותף מנהל, לוי טילר ברא"ז ושות' עורכי דין, המתמחים בעסקאות מקרקעין, לרבות פרויקטים של התחדשות עירונית , פינוי בינוי ופירוק שיתוף