7 דברים שחייבים לבדוק לפני שקונים דירה על הנייר

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

רכישת דירה על הנייר היא אחת העסקאות המורכבות שיש. אתם משלמים כסף עבור דירה שעדיין לא קיימת, מסתמכים על יכולתה של חברה לסיים פרויקט שנים קדימה, וחוזה אחד בלבד שמפריד בין ההון שלכם לבין הסיכון שהפרויקט יתקע. כדי לצמצם את הסיכון, יש כמה דברים שחשוב לבדוק לפני שחותמים.

בדיקת רקע - מה עשתה החברה עד היום?

נקודת ההתחלה היא המוניטין של החברה היזמית. חשוב לבדוק כמה שנים היא פעילה, כמה פרויקטים סיימה וכמה דירות נמסרו בפועל. כדאי לברר האם היו איחורים במסירות, האם מתנהלות כנגד החברה תביעות רבות ואם היא קרסה או נקלעה לקשיים בעבר. בדיקה נוספת שלעתים מדלגים עליה היא פנייה לרוכשים שכבר מתגוררים בפרויקט קודם של אותה חברה, מה שיכולה לספק תמונה ישירה על אופן ההתנהלות. כמה דירות נמכרו בפרויקט הספציפי שאתם מעוניינים בו זה מידע חשוב: אם לא הסתיים שלב הפרי-סייל, חשוב לוודא שקיים מנגנון נאמנות בהסכם שמגן עליכם.

גם מבנה החברה עצמה רלוונטי. אם מדובר בחברה פרטית, כדאי לבדוק מי בעלי המניות ואם מתנהלים כנגדם הליכים משפטיים. אם מדובר בחברה ציבורית, הדוחות הכספיים שלה מפורסמים לציבור ומעידים על מצבה הפיננסי. אם החברה שחותמת על ההסכם היא "חברת פרויקט" שהתאגדה רק לצורך העסקה הזו, חשוב לוודא שחברת האם ערבה לכל התחייבויותיה. ואל תשכחו לבדוק גם את הקבלן המבצע: פרויקטים רבים נכשלו לא בגלל חולשה של היזם, אלא בגלל שהקבלן שביצע את העבודות קרס כלכלית באמצע הדרך. בדיקות אלה אפשר לבצע דרך חיפוש בגוגל, אתרים משפטיים כמו נבו ופסק-דין, אתר רשם החברות, או באמצעות עורך דין.

בדיקה פיננסית ומשפטית

מעבר לבדיקת הרקע, מומלץ להזמין דוח פיננסי מחברות כמו BDI, CofaceBdi או Dun & Bradstreet. הדוחות כוללים דירוג סיכון, מוסר תשלומים, תביעות, הליכי הוצאה לפועל, שעבודים ומידע אשראי. חברה המוגדרת כחברה בסיכון גבוה היא אות אזהרה שלא כדאי להתעלם ממנה.

במקביל, במערכת "נט המשפט" ובמאגרי מידע משפטיים ניתן לאתר תביעות, בקשות לפירוק, סכסוכים עם בנקים וקבלנים ותביעות של דיירים. עצם קיומן של תביעות לא פוסל חברה, אבל אם מדובר בקבוצות של רוכשים שמתאגדים כנגדה, זה מרמז על דפוס התנהלות שצריך להבין לפני שחותמים. חשוב גם לבדוק את נסח הטאבו, לוודא שהקרקע בבעלות מלאה של היזם, שאין הערות אזהרה לטובת גורמים אחרים, עיקולים או שיעבודים שאינם לטובת הבנק המלווה של הפרויקט.

ליווי בנקאי ומתווה המימון

אחד הדברים החשובים ביותר שיש לבדוק הוא קיומו של ליווי בנקאי סגור לפרויקט. המשמעות היא שהכסף שאתם משלמים מנוהל בחשבון ייעודי, והבנק מפקח על התקדמות הבנייה לפני שמשחרר כספים ליזם. ליווי של בנק מוביל או חברת ביטוח גדולה אמין יותר ממימון חוץ-בנקאי, שכן גופים אלו נוטלים פחות סיכונים ומבצעים בדיקה מקיפה ליכולת החברה לסיים את הפרויקט לפני שהם מאשרים ליווי כלשהו. אם קיימות הלוואות מזנין (Mezzanine), הדבר יכול להעיד על קושי בגיוס אשראי בנקאי ומהווה אות אזהרה.

חשוב לדעת שחל איסור מוחלט לשלם ליזם בצ'ק רגיל או בהעברה לחשבון החברה. כל תשלום חייב להתבצע דרך פנקס שוברים רשמי של הבנק המלווה, ישירות לחשבון הליווי. אם טרם ניתן היתר בנייה לפרויקט, חשוב לוודא שקיים מנגנון נאמנות שלפיו התשלום הראשון שלכם יוחזק בנאמנות עד קבלת ההיתר ופנקסי השוברים.

בטוחות וזכות ביטול

על פי חוק המכר, כל רוכש זכאי לקבל בטוחה מתאימה, כגון ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. היעדר בטוחה מתאימה הוא דגל אדום. חשוב לוודא שאין בהסכם סעיפים שיאפשרו ליזם להתחמק מתשלום פיצוי על איחור במסירת הדירה, למרות שמדובר בסעיפים שהחוק קובע במפורש. לא פחות חשוב לוודא שבהסכם קיימות הוראות המאפשרות לכם לצאת ממנו אם יהיה עיכוב משמעותי בהתקדמות הפרויקט או במסירת הדירה.

הכותב הוא שותף מייסד וראש מחלקת הנדל"ן במשרד גרוס קולן ברנר (GCB)