"יזמים דוחים אותנו גם ב-0 תמורה": תוכנית ההתחדשות לשכונה היוקרתית נשארה על הנייר

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

לפני כשלוש וחצי שנים אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב את תוכנית ההתחדשות העירונית הגדולה ביותר בגבעתיים בשכונת גבעת רמב"ם, אחת השכונות הפופולריות והמבוקשות בעיר. על פניו, מאפשרת התוכנית תוספת של עד כ-3,800 יחידות דיור חדשות בנוסף לכ-3,000 הדירות הקיימות, בשטח של כ-340 דונם התחום בין הרחובות ויצמן, דרך השלום, רבין ובית העלמין נחלת יצחק. אלא שמאז ינואר 2023, המועד בו אושרה התוכנית, העולם כולו השתנה, ועולם הנדל"ן יחד איתו. העלויות זינקו, המכירות קפאו, ומחירי הדירות עברו למגמת ירידה. משיחות עם תושבים, קבלנים ושמאים הפועלים בשכונה עולה כי התוכנית רחבת ההיקף שביום אישורה עמדה ברווחיות המינימלית שקובע תקן 21, פשוט אינה כלכלית עוד ברבים מהפרויקטים.

"אנחנו אפילו לא מגיעים לשאלת התמורה, יזמים פשוט לא רוצים אותנו, בכלל. גם לא באפס הגדלה", מעיד עו"ד טל קדמי, שלמשפחתו דירה ותיקה בשכונה. לדבריו, המתחם שבו ממוקמת הדירה כולל שני בניינים ותיקים עם 21 דירות. "יש מגבלת גובה של 7.5 קומות באיחוד בתים, וגם מטלות ציבוריות. המקסימום שתגיע זה 40 דירות בערך. איזה יזם ירצה לבנות 40 דירות ולתת 21, יחס של פחות מ-1:2? האם הוא בכלל יקבל מימון בנקאי?".

אנשי מקצוע עמם שוחחנו מצביעים על מגבלות הגובה שקובעת התוכנית כמקור הבעיה. זאת כאשר התכנון קובע בנייה מרקמית של 4.5 עד 10 קומות, תוך שמירה על אופי השכונה וערכי השימור, ברוב שטח השכונה.  בשולי השכונה, לאורך צירי התנועה הראשיים, מאפשרת התוכנית מגדלים של עד 35 קומות בדרך רבין ועד 45 קומות בדרך השלום בפרויקטים של פינוי-בינוי. הבעיה מתעוררת באזורים המיועדים לבנייה נמוכה.

בעל דירה בשכונה: "אנחנו אפילו לא מגיעים לשאלת התמורה, יזמים פשוט לא רוצים אותנו, בכלל. גם לא באפס הגדלה. יש מגבלת גובה של 7.5 קומות באיחוד בתים, וגם מטלות ציבוריות. המקסימום שתגיע זה 40 דירות בערך. איזה יזם ירצה לבנות 40 דירות ולתת 21, יחס של פחות מ-1:2?".

בעיה נוספת נעוצה לדבריהם בהקצאה לשטחי ציבור. התוכנית כוללת הקצאת שטחים משמעותיים לייעודים אלה, בהם הקמת שני בתי ספר חדשים, שטחי רווחה וקהילה, שטחים פתוחים (כ-19 דונם), שבילי אופניים והרחבת דרכים, כל אלה על באופן שמצמצם את היקפי הבניה שנותרים עבור היזם והדיירים הוותיקים.

לדברי קדמי, כשל מרכזי בתוכנית הוא שזו כלל לא מתייחסת למספרי הדירות והקומות הקיימים, זאת בניגוד לתוכניות התחדשות בניינית במקומות אחרים. "בתוכנית ההתחדשות של רעננה, לדוגמה, יש פונקציה של מספר דירות או קומות קיימות, המשליכה על גובה הבנין העתידי. התוכנית של גבעת רמב"ם, אינה מבדילה בין מגרש שבנויות בו כיום 4-6 דירות, לכזה שבו 9-12 דירות. לכן בניין בן 6 דירות יזכה לפרויקט, ואפילו בתמורות גדולות מהנהוג, ובניין בן 12 דירות יישאר כמות שהוא. יש לתקן את התוכנית כך שהחל ממספר דירות מסוים תתאפשר עוד קומה-שתיים, או לפחות שתינתן אפשרות לקדם את חלופת שקד".

"צריכים לגלות יותר הבנה למציאות מאז ה-7 באוקטובר"

עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים של מחוז ת"א והמרכז, אומר כי מבחינה תכנונית טהורה, עיריית גבעתיים פעלה נכון בעת אישור התוכנית: "העירייה אמרה 'אני לא רוצה תמ"א 38 . אני רוצה לקבוע כמה קומות יהיו בכל רחוב, כמה דירות, כמה זכויות יש לכל אחד, ובמקביל לדעת איפה נבנה בתי ספר ומבני ציבור'. אלא שהתוכנית הזו אושרה בתקופה שבה מחירי הביצוע היו נורמליים ומחירי המכירות היו בשיא. אף אחד לא ציפה שיגיע ה-7 באוקטובר ויטיס את מחירי הביצוע, ושמחירי הדירות ייעצרו. זה לא מתכנס. היום הרבה פרויקטים בגבעתיים אי אפשר לקדם כי הם לא רווחיים".

יו"ר ארגון קבלני ת"א והמרכז עמית גוטליב (ענבל מרמרי)

לדברי גוטליב, הבעיה מחמירה כשמביאים בחשבון את מדיניות השטחים הציבוריים בשכונה: "כשהתוכניות האלו מגיעות בסוף לוועדה, היא דורשת 130 מ"ר לשטח ציבורי או חצי קומה, שזה כבר מגיע ל-200 מטר. זה יכול להיות הוצאה של עוד 3.8 מיליון שקל לשטח לא סחיר, וזה גומר את התוכנית. מי שרוצה מסלול ירוק ייתן מחצית קומה ויתקדם, ומי שטוען שזה לא כלכלי יכול להכין דוח שמאי ולבקש הפחתה. בכל מקרה המטרה המרכזית של תוכנית מהסוג הזה, של יצירת ודאות ושכל אחד יידע מה הוא בונה – נפגעת.

יו"ר ארגון קבלני ת"א והמרכז עמית גוטליב: "ההחלטה כמה שטח ציבורי לקחת היא לא ביחס לגודל המגרש. זה לא הגיוני. מגרש קטן ומגרש גדול נותנים אותו דבר. מהנדס העיר ואדריכל העיר נלחמים כדי שפרויקטים יצאו לפועל, אבל כדי שזה יקרה, הם צריכים לגלות יותר הבנה למציאות מאז ה-7 באוקטובר".

"גם ההחלטה כמה שטח לקחת, היא לא ביחס לגודל המגרש. מגרש גדול עם בינוי קיים מועט יישאר רווחי, אבל יש פרויקטים שכבר עכשיו בנויים ברוב שטח המגרש, ועוד צריכים לתת הרבה לוועדה. זה לא הגיוני. מגרש קטן ומגרש גדול נותנים אותו דבר".

גוטליב מציין לטובה את מהנדס העיר ואת אדריכל העיר שלדבריו "נלחמים כדי שפרויקטים יצאו לפועל", אך מוסיף כי "כדי שזה יקרה, הם צריכים לגלות יותר הבנה למציאות מאז ה-7 באוקטובר. חשוב שיבינו שכדי שהפרויקטים ייצאו לפועל, צריך להסתכל מנקודת מבט כלכלית. במצב הנוכחי הרבה פרויקטים שצריכים להתחזק לא יקרו. לא צריך להסתכל כל הזמן על רף הרווח המינימלי, כי בתקופות טובות הפרויקט מעליו, ובתקופות הרעות לא. לא אסון אם היזם יבנה קצת יותר ואז ייכנסו יותר מיסים למדינה. עובדה שגם תוכנית צפון-מערב גבעתיים כבר אחרי התנגדויות וגם היא לא רווחית".

שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל מוסיף כי התוכנית מבדילה בין הרחובות הראשיים לרחובות הפנימיים בשכונה. "בעוד שלאורך צירי התנועה המרכזיים, בהם דרך השלום, דרך יצחק רבין ורחוב ויצמן, מתוכננים פרויקטים רחבי היקף הכוללים איחוד וחלוקה של מגרשים לצורך הקמת מגדלי מגורים עם שטחי מסחר ותעסוקה, ברחובות הפנימיים תתמקד ההתחדשות גם במגרשים בודדים, תוך מגבלות גובה הנובעות ממדיניות השימור העירונית ומהרצון לשמר מרקמי בנייה נמוכה".

שמאי המקרקעין אריה קמיל (רועי בר)

לדבריו, מגבלות אלה מצמצמות את היקף זכויות הבנייה שניתן לממש ואינן מספקות מענה מלא להוספת ממ"דים תקניים בבניינים המיועדים לשימור. "בתנאי השוק הנוכחיים קשה לראות כיצד פרויקטים כאלה יהיו כדאיים כלכלית עבור יזמים", הוא אומר. "האתגר המרכזי יהיה השגת מימון בנקאי. מגבלת תוספת הקומות, הריבית הגבוהה והתמורות לדיירים, לצד סימן השאלה לגבי הרווחיות, עשויים להשפיע על ההחלטה אם להיכנס לפרויקטים מסוג זה".

קמיל מזכיר כי התוכנית אושרה עוד לפני מלחמת חרבות ברזל והשלכותיה הכלכליות, ובהן העלייה החדה בעלויות הבנייה. "המציאות השתנתה לחלוטין בשלוש השנים של המלחמה, ולכן יש צורך להתאים את התכנון לתנאים הקיימים כיום. אחת האפשרויות היא להצמיד מגרשים שאינם כלכליים בפני עצמם למתחמים שבהם קיימות זכויות בנייה משמעותיות יותר. ללא התאמות תכנוניות שיביאו בחשבון את תנאי השוק הנוכחיים ואת האתגרים הצפויים בשנים הבאות, ייתכן ויהיה קשה מאוד לקדם חלק מהפרויקטים בפועל". הוא מוסיף כי בעיה זו נוצרה בכמה מהתוכנית שאושרו לפי סעיף 23, שלאחר העלייה בעלויות הבנייה הפכו ללא כלכליות.

"התוכנית נועדה לאפשר התחדשות עירונית מבוקרת"

מעיריית גבעתיים נמסר בתגובה: "התכנית לשכונת רמב"ם, שאושרה לפני כשלוש שנים, נועדה לאפשר התחדשות עירונית מבוקרת המתחשבת באופי השכונה ובמרקם הבנוי הקיים. ההגבלות הקומתיות שנקבעו בתוכנית המחוזית חלות במתחמים בודדים, אך התכנית עצמה מעודדת ומאפשרת איחוד 2  מגרשים, אשר במסגרתו מתאפשרת תוספת קומה ותוספת זכויות  במרווחי הבנייה בין קווי הבניין הצדדיים - שני גורמים המשפיעים במישרין על הכלכליות של הפרויקט ליזם.

"נכון להיום, מקודמות בשכונה חמש תכניות איחוד וחלוקה בסמכות מקומית, המהוות את ההוכחה הטובה ביותר להתקדמות מימוש התכנית: יזמים ובעלי נכסים מזהים את הפוטנציאל הכלכלי הנובע מאיחוד מגרשים, ופועלים בהתאם למסגרת שהתכנית מתווה".