הרשות הממשלתית להתחדשות: "יש לפעול לרווח יזמי של 18%-20% בתוכניות ההתחדשות"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הורתה לאחרונה לצוותי התכנון שלה לפעול להבאתה כל תוכנית התחדשות עירונית המקודמת כיום בישראל לרווח יזמי מינימלי של 18 עד 20 אחוז, בדגש על אזורי הביקוש. כך עולה ממכתב פנימי ששלח מנהל אגף התכנון ברשות גורי נדלר, ואשר הגיע לידי מרכז הנדל"ן . מדובר ברווח יזמי מינימלי גבוה משמעותית מזה שמופיע כיום בהנחיית השמאי הממשלתי הראשי, אשר עומד על 16%-17%.

במכתבו כתב נדלר כי "לאחרונה אנחנו פוגשים תוכניות פינוי בינוי רבות שקודמו בשנים האחרונות ואושרו בהנחה שעליית המחירים תמשך ויישומן יהיה כלכלי. אלא שלאור השינויים במציאות הכלכלית, תכניות אלו נתקלות כיום בקשיי מימוש משמעותיים".

על מנת להתמודד עם קושי זה, כותב נדלר, יש לנקוט במספר צעדים ובהם שמירה על רווח יזמי גבוה: "כפי שהבהרתי בעבר, בתוכניות המקודמות על ידינו השאיפה היא לרווח יזמי של לפחות20%-18%  בדגש על אזורי הביקוש. אבקש לשוב ולהדגיש שזו ברירת המחדל ואין להניח מראש שרווח יזמי נמוך יותר מספיק ליצירת כדאיות". עוד הוסיף כי "כל דרישה של הרשויות המקומיות וועדות התכנון )מקומיות ומחוזיות) לחרוג מדרישה זו יש להביא לידיעתי ולהבהיר כי אינה תואמת למדיניות".

פעולה נוספת שדרש נדלר במכתבו היא "להטמיע בתכנון מנגנוני גמישות שיאפשרו שיפור כלכלת התכנית בשלב ההיתר ללא פגיעה מהותית בעקרונות התכנון. יש לתת דגש מיוחד למנגנונים השומרים על נפח הבינוי המוצע ומאפשרים גמישות בפרמטרים אחרים לרבות תמהיל גדלי הדירות, תמהיל השימושים, טווח תקני החניה, היקף שילוב דיור מיוחד, וכדומה".

הנחיותיו של נדלר באות על רקע הקשיים הגוברים של יזמי ההתחדשות העירונית להוציא פרויקטים לפועל, בעיקר במקרים שבהם אושרו התב"עות במהלך השנים 2022-2023, אז היו מחירי הדירות גבוהים משמעותית, ועלויות הבנייה נמוכות. פרוייקטים שבהם נעשו חישובי הכלכליות על בסיס נתוני אותן שנים, מתקשים כיום להגיע לרף הכלכליות המינימלית שדורשים הגופים המממנים. בעקבות זאת התרבו בשנתיים האחרונות הדיווחים על דרישות של היזמים מבעלי הדירות "לפתוח את ההסכם", על עיכובים בהוצאת ההיתר, ועל העמדת פרוייקטים "למכירה" על מנת שיזם אחר ימשיך לקדמם.