3,500 יח"ד והגבלת בנייה ל-7 קומות: עיריית בני ברק אישרה תוכנית מחליפה לתמ"א

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הוועדה המקומית בבני ברק המליצה בשבוע שעבר על הפקדתן של שתי תוכניות התחדשות בניינית – האחת למרכז העיר, והשניה לדרומה. שתיהן יחד במצטבר מוסיפות פוטנציאל לבנייה של אלפי דירות חדשות במתווה של הריסה ובנייה מחדש. התוכניות החדשות מהוות חלופה תמ"א 38 , לאחר שבבני ברק פקע תוקפה כבר בשנת 2024.

על אף שאישור התוכניות בוועדה המקומית מהווה אבן דרך משמעותית, הדרך למתן תוקף עוד ארוכה. שתיהן צפויות להגיע כעת אל הוועדה המחוזית לתכנון ובניה שתדון בהפקדתן, ובתוך כך עשויות לעבור שינויים לעומת הגרסה שאישרה הוועדה המקומית.

התוכנית צפויה לאפשר בנייה באמצעות הליך הוצאת היתר בלבד, במסלול של הריסה ובנייה של מגרש בודד, או באמצעות הריסה ובנייה של קבוצת מגרשים. עוד מאפשרת התוכנית תוספת אגפים לבניינים קיימים. על פי עיריית בני ברק, תוכנית ההתחדשות הבניינית למרכז העיר מאפשרת תוספת פוטנציאלית של3,490 יחידות דיור, שיתווספו לכ-12.3 אלף דירות ותיקות הקיימות כיום בשטח, ותביא את סך הדירות בתחום התוכנית לקרוב ל-16 אלף יח"ד. העירייה לא מסרה נתונים דומים לגבי התוכנית בדרום העיר.

שתי התוכניות הן בעלות מאפיינים דומים, מגבילות את גובה הבנייה משמעותית, וקובעות כי גובה הבניינים החדשים לא יעלה על 7 קומות - 6 קומות בנוסף לקומת גג חלקית. זאת בשל ההתנגדות בחברה החרדית לבנייה לגובה, והאיסור שחל בחלקים גדולים מתוכה על שימוש במעליות שבת, זאת למרות פיתוחים טכנולוגיים-הלכתיים שנעשו לאחרונה ופסיקות של מספר רבנים שקובעים כי השימוש בהן מותר. עוד כוללת התוכנית אישור מובנה למרפסת שתאפשר לתושבים לבנות סוכה בשטח של עד 8 מ"ר, בנוסף למרפסת שמש בשטח של עד 12 מ"ר לכל דירה. לבסוף, על מנת לתמוך בגידול הקהילה, שטחי הציבור יקבלו זכויות בנייה חריגות של עד 12 קומות (720% בנייה).

"כותרות בלי גרם של היתכנות"

אישורן של תוכניות ההתחדשות הבניינית רחוק מלהלהיב את אנשי הנדל"ן שפועלים בעיר, ואלה מעריכים כי בגרסתה הנוכחית היא תביא להתממשות בפועל של מעט מאד פרויקטים, אם בכלל.
"במקום לפתור את הברדק הסטטוטורי ולהסיר חסמים, ממשיכים למכור לנו כותרות בלי גרם של היתכנות" תוקף אחד מהם בשיחה עם " מרכז הנדל"ן . לדבריו, השיפור היחידי בתוכנית לעומת המצב הנוכחי הוא היעדר הצורך בקידום תב"ע נקודתית, כלומר, חיסכון של שלב התכנון ומתן אפשרות לגשת ישירות לשלב ההיתר.

אך בכך לטענתו לא נפתרה בעיית הכדאיות הכלכלית, שהתוכנית אינה מספקת בשלב זה: "אם כבר עושים תוכנית ביחד עם הרשות הממשלתית, תקבעו פטורים מהיטלי השבחה . תקבעו העצמת זכויות לדיירים, שיהוו תמריץ ממשי ללכת לפרויקט. התוכנית לא כוללת תמריצים ליזמים ותוקעת את העיר לטווח הארוך".

גורמים נוספים שעמם שוחחנו הבעו תמיהה לגבי הגבלת גובה הבנייה ל-7 קומות, כאשר בשכונות החרדיות בירושלים כבר מאשרים הרבנים החרדים הגעה לגובה של עד 12 קומות, בשל ההבנה כי מדובר בפיקוח נפש. לצד זאת, רמז גורם מטעם הממשלה כי יש סיכוי גבוה של הוועדה המחוזית תתערב ותגדיל את הזכויות. 

מעיריית בני ברק ומהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לא נמסרה תגובה לדברים.

תמ"א 38 , מסלול ההתחדשות העירונית הפורה ביותר ב-20 השנים האחרונות, פקעה ב-18 במאי באופן סופי ומוחלט בכל רחבי הארץ, ולא ניתן עוד להגיש בקשות להיתר מכוחה. כפי שדיווחנו בשבוע שעבר, הדבר קורה כאשר במרבית הערים הגדולות בהן תל אביב, ירושלים, חיפה או ראשון לציון, אין תוכנית חלופית להתחדשות בניינית שתחליף אותה.