"בוחנים הוצאת שומות מס על רכישת קרקע לזוכי מחיר למשתכן, ולהקפיא עד הכרעת העליון"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מי יצטרך להחזיר מיליארדים, האם יזמי מחיר למשתכן באמת פטורים ממס רכישה, ומה יעלה בגורל מס הרכישה המוגדל למשקיעים? אלה רק חלק מהשאלות שמעסיקות כיום את ענף הנדל"ן ואת רשות המסים. בריאיון לעורך מרכז הנדל"ן , נמרוד בוסו, בפודקאסט החזית העירונית של מרכז הנדל"ן, פורס סמנכ"ל בכיר מיסוי מקרקעין ברשות המסים, יניב כהן, את עמדת המדינה בסוגיות הבוערות בענף. כהן מסביר מדוע רשות המסים מתכוונת לערער על פסק הדין הדרמטי בעניין מחיר למשתכן, מזהיר מהשלכותיו האפשריות על יזמים ורוכשי דירות, ומתייחס גם לשורת הקלות חדשות בתחום ההתחדשות העירונית ולשאלת עתידו של מס הרכישה המוגדל למשקיעים.

לצפייה: 

להאזנה: 

ענף הנדל"ן מתמודד בשנתיים האחרונות עם שילוב מורכב של מלחמה, מחסור בכוח אדם, ריבית גבוהה והאטה בפעילות. את ההשפעה ניתן לראות גם בקופת המדינה. לדברי כהן, הירידה בהיקף העסקאות כבר מתורגמת לירידה משמעותית בהכנסות ממסי נדל"ן. כהן אמר כי בחודשים ינואר-מאי נרשמה ירידה ריאלית של כ-20% בהכנסות ממסי מקרקעין לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

"רואים את זה בנתוני העסקאות ורואים את זה בנתוני ההכנסות ממסי נדל"ן. בסופו של דבר ההכנסות האלה הן תמונת ראי של שוק הנדל"ן", אמר. לצד ההאטה, רשות המסים ממשיכה לעסוק באחת הסוגיות המשפטיות המסקרנות ביותר בענף כיום - פסק הדין שניתן בעתירת אשדר בעניין מס הרכישה במכרזי מחיר למשתכן .

פסק הדין של השופטת אורית וינשטיין קבע כי יזמים שזכו במכרזי מחיר למשתכן אינם בהכרח מחזיקים ב"זכות במקרקעין" המחייבת תשלום מס רכישה , וזאת בשל המגבלות הרבות שמטילה המדינה על הפרויקטים. ההחלטה עוררה עניין רב בענף, שכן היא עשויה להשפיע על מאות פרויקטים ועל סכומי כסף משמעותיים.

כהן לא הסתיר את עמדת הרשות בנושא. "פסק הדין עשה ממש רעידת אדמה בעולם הזה של מיסוי נדל"ן", אמר, והבהיר כי המדינה מתכוונת לערער לבית המשפט העליון. לדבריו, בית המשפט אימץ למעשה גישה שלפיה היזמים פועלים כ" קבלנים מבצעים" ולא כיזמים המחזיקים בזכויות בקרקע. "בסופו של דבר בית המשפט קבע שהחברה היא קבלן מבצע. יש הבחנה בין קבלן מבצע שעושה שירותי בנייה עבור בעל הקרקע לבין יזם שבונה על קרקע בבעלותו", הסביר.

אלא שההשלכות אינן נעצרות במס הרכישה בלבד. כהן הזהיר כי לפסק הדין עשויות להיות השלכות רוחב גם על מס הכנסה, מע"מ והסדרים נוספים במערכת המס. "אם בית המשפט קובע שמדובר בקבלן מבצע ולא בקבלן בונה, יש לזה השלכות במס הכנסה, במע"מ ובמקומות נוספים. אנחנו בוחנים את כל ההשלכות האלה", אמר.

לדבריו, חלק מהשאלות שעולות כעת נוגעות גם לרוכשי הדירות עצמם, ובפרט לשאלה האם במקרים מסוימים עשויות להיות השלכות מס עתידיות על רוכשי מחיר למשתכן , שעשויים להיחשב כמי שרכשו את הקרקע בעצמם, דבר אשר יגדיל משמעותית את מס הרכישה שיושת עליהם. "מאחר שקיים חשש להתיישנות, אנחנו שוקלים להוציא את השומות עבור אותם רוכשים כבר עכשיו, ולהקפיאו אותן, לא להתעסק בזה עכשיו", אמר. "זו סוגיה שאנחנו בוחנים בצורה מאוד זהירה", ציין.

לצד המאבקים המשפטיים, רשות המסים מקדמת בתקופה האחרונה שורת מהלכים שנועדו להסיר חסמים בפרויקטי התחדשות עירונית . אחד התיקונים המרכזיים נוגע לקשישים בפרויקטי פינוי-בינוי. עד לאחרונה נדרשו בעלי דירות קשישים להחליט בשלב מוקדם יחסית האם לממש חלופה המאפשרת להם לקבל תמורה כספית ולרכוש דירה מחוץ למתחם המתחדש. בעקבות תיקון חקיקה שקודם לאחרונה, המועד לקבלת ההחלטה נדחה לשלב מתקדם בהרבה בפרויקט.

"הסכמנו וחשבנו שזה נכון להאריך את המועד כדי להסיר את החסם הזה", הסביר כהן. "דחינו את המועד עד יום המכירה, שהוא השלב שבו בדרך כלל כבר התקיימו התנאים המרכזיים לקידום הפרויקט".

נושא נוסף שנמצא כעת על שולחנה של הרשות הוא זכויות יורשים של קשישים שנפטרו במהלך קידום פרויקט התחדשות עירונית . בעקבות חוות דעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, כרמית יוליס, בוחנת הרשות כיצד יש להתייחס להטבות המס שניתנו במקור לאותו קשיש. "אנחנו עדיין לומדים את הנושא ובוחנים את ההשלכות. בקרוב נפרסם עמדה סופית", אמר כהן.

אחת ההחלטות שקיבלה הרשות לאחרונה זכתה לתשומת לב רבה בקרב בעלי דירות בהתחדשות עירונית. מדובר בעמדה שלפיה יורש שקיבל דירה בירושה, והדירה נכנסה לאחר מכן לפרויקט התחדשות עירונית , לא יאבד את הזכאות לפטור הייחודי ממס שבח שניתן לדירות ירושה.

"הבנו שיכול להיווצר חסם, כי יורש עלול לחשוש להיכנס לפרויקט ולהפסיד את הפטור. לכן קבענו שאם נכנסים לפרויקט במסלול הפטור המלא של ההתחדשות העירונית, נשמור גם על הזכאות לפטור של דירת ירושה", הסביר כהן. גם בסוגיית דמי השכירות שמשלם יזם לבעלי דירות בתקופת הבנייה פרסמה הרשות עמדה מקלה. כהן הסביר כי דמי השכירות ייחשבו חלק מהתמורה הכוללת בעסקת ההתחדשות ולא כהכנסה שוטפת משכר דירה, ולכן במקרים הרלוונטיים לא יחויבו במס הכנסה. 

לקראת סיום הריאיון נשאל כהן על אחת השאלות שמעסיקות כיום את השוק: האם מס הרכישה המוגדל למשקיעים, העומד כיום על 8%, אכן יפוג בסוף 2026. כהן הזכיר כי מדובר בהוראת שעה, ולכן ללא תיקון חקיקה מפורש תחול חזרה למדרגות המס הישנות. "אם נגיע ל-1 בינואר 2027 ולא יהיה שינוי חקיקה, נחזור למדרגות הקודמות", אמר.

עם זאת, הוא הבהיר כי מדובר בהחלטה ממשלתית רחבה הנוגעת למדיניות הדיור ולא רק לשיקולי מס. "זו דוגמה קלאסית לחקיקה שנובעת ממדיניות דיור. כל הדברים נלקחים בחשבון, אבל בסופו של דבר נדרשת החלטת ממשלה וחקיקה בכנסת".

בינתיים, בזמן שהשוק ממתין להכרעות בבית המשפט העליון ולשינויים אפשריים במדיניות המיסוי, ברשות המסים ממשיכים לעקוב מקרוב אחר מצב הענף. מבחינת כהן, הקשר בין מצב השוק לבין גביית המסים ברור לחלוטין: "ההכנסות ממסי נדל"ן הן תמונת ראי של שוק הנדל"ן".