הדרום החדש של תל אביב: השכונה הבת-ימית שהפכה ליעד השקעה אטרקטיבי

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע מרכז הנדל"ן  מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר  מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: שכונת עמידר, בת ים. 

שכונת עמידר (ניצנה) היא אחת השכונות הוותיקות והמוכרות בצפון בת ים, באזור הגבול עם חולון ותל אביב. היא ממוקמת צפונית לשכונות רמת יוסף, בית וגן ומרכז העיר, ומזרחית לשכונת צפון מערב. בדרום מערב השכונה נמצאת כיכר המגינים, המרכז המסחרי והתעבורתי של השכונה ושל כל העיר בת ים. במזרח השכונה, בגבול יפו, ניצבת בריכת עמידר. בשכונה גם מתנ"ס גאולים, הממוקם בסמיכות לבית ספר אורט ניצנה. 

שם השכונה מגיע מחברת עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל, שהקימה בשנות ה-50 וה-60 שכונות מגורים לעולים חדשים ומשפחות מעוטות יכולת ברחבי הארץ. השכונה הוקמה כחלק מגלי השיכון הציבורי של ראשית המדינה, ועם השנים השם "עמידר" הפך לשם הלא רשמי של האזור כולו. שיכון עמידר נודע בעבר בעיקר בשל מאכל הבוריק שנמכר בו במספר נקודות. מדובר בשכונה דתית-מסורתית עם אופי ותיק. 

השכונה הורכבה בעיקר מבתים קטנים, שיכוני רכבת נמוכים וצמודי קרקע עם חצרות משותפות שנועדו לקליטת עולים חדשים. לאורך השנים השכונה נחשבה לאזור חלש יחסית מבחינה סוציו-אקונומית, עם תשתיות ישנות וצפיפות נמוכה יחסית לעומת מרכז בת ים. השכונה פחות צפופה מחלקים אחרים של בת ים, ולכן הפכה יעד מבוקש להתחדשות עירונית משמעותית בשנים האחרונות. בשנים האחרונות מקודמים באזור פרויקטי פינוי-בינוי, תמ"א 38 , מתחמי מגורים חדשי ושטחי מסחר וציבור. 

הקרבה לתל אביב, יחד עם מחירים נוחים יחסית לשאר העיר מושך לשכונה גם יזמים גדולים וגם משקיעים פרטיים. אם בעבר עמידר-ניצנה נחשבה לשכונת שוליים ותיקה ומוזנחת יחסית. כיום היא נתפסת כאחת השכונות עם פוטנציאל ההשבחה הגדול ביותר בבת ים, בעיקר בגלל ההתחדשות העירונית והקרבה לתל אביב. המעבר ההדרגתי מבנייה נמוכה וישנה למגדלים ופרויקטים חדשים צפוי לשנות מאוד את האופי של האזור בעשור הקרוב.

השכונה קרובה לצירי תנועה ראשיים כמו שדרות ירושלים/העצמאות ונתיבי איילון, אך יש לה מספר יציאות וכניסות מועט שמהווים צוואר בקבוק ועלולים ליצור עומסי תנועה. במערב השכונה עובר הקו האדום של הרכבת הקלה, אך בתוך השכונה הגישה לתחבורה הציבורית נמוכה, עם קו עירוני בודד שפועל בתדירות בינונית. כמו כן, למרות שתחנת הרכבת 'חולון - וולפסון' קרובה במעוף הציפור לצפון השכונה, אין אליה גישה נוחה ברגל. המצב צפוי להשתפר בעתיד עם הקמת קו מטרו עם תחנה במחלף וולפסון, ושיפורים בנגישות הרגלית אליה ולתחנת הרכבת.

מהנתונים עולה כי הפערים בין מחירי הדירות בבת ים לבין שכונת עמידר אינם דרמטיים בדירות הקטנות, אך גדלים ככל שמספר החדרים עולה. בדירות 2 חדרים חדשות המחיר בבת ים גבוה בכ-9% בלבד לעומת עמידר, וביד שנייה הפער אפילו קטן יותר - סביב 5%. בדירות 3 חדרים הפער כמעט נעלם: דירה חדשה בבת ים יקרה בכ-3% בלבד לעומת עמידר, וביד שנייה הפער עומד על כ-6%. כלומר, בעמידר מחירי הדירות הבינוניות כבר מתקרבים מאוד למחירי כלל העיר.

לעומת זאת, בדירות 4 חדרים הפערים בולטים יותר. בדירות חדשות מדובר בפער של כ-4%-5%, אך ביד שנייה הפער כבר מגיע לכ-14% לטובת כלל בת ים. בדירות 5 חדרים אין מספיק עסקאות חדשות בעמידר להשוואה, אך בבת ים המחירים כבר חוצים את רף 3.3 מיליון השקלים ביד שנייה - מה שמעיד על פער משמעותי בדירות הגדולות.

כרטיס ביקור - בת ים

מיקום: דרום גוש דן, דרומית לתל אביב, מערבית לחולון ונתיבי איילון, צפונית לראשון לציון, מזרחית לים התיכון.

תושבים (2024):  129,446

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 149-, מאזן הגירה פנימית 202-, מאזן הגירה בינלאומי 233-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 5 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2024 - 2,311 עסקאות, 2025 - 1,642 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מהרבעון האחרון של שנת 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2% בין שנת 2024 לבין שנת 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-2% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-29% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מרכז העיר (101 פרויקטי התחדשות עירונית )

• דרום מערב (99 פרויקטי התחדשות עירונית )

• צפון מערב (80 פרויקטי התחדשות עירונית ) 

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• רובע העסקים - כ-9,000 דירות וכ-2 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר במסגרת התחדשות עירונית

• מזרח העיר - אלפי יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית של שכונות השיכונים הוותיקות, בדגש על פינוי בינוי  

• מערב העיר - אלפי יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית נקודתית בעיקרה (תמא/38 ויורשיה)

• הקו האדום ותחנות רכבת - מדיניות המחוז מאפשרת בנייה גבוהה וצפופה לאורך ציר מסילות הקו האדום בעיר ובסביבת תחנות הרכבת

• מתחם מטרו דרום - התחדשות ופיתוח האזור שמסביב לתחנת המטרו המתוכננת 'קוממיות' (קו מ-3), עם תוספת של כ-1,600 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה משמעותיים.

• מתחם חלמית - מתחם שיכונים בצפון העיר על גבול תל אביב, בסמיכות לתחנת הרכבת 'וולפסון', הקו האדום, ותחנת מטרו מתוכננת (קו מ-2). כ-480 יחידות דיור יפונו לטובת כ-1,800 יחידות דיור, ושטחי מסחר ותעסוקה, בבניינים בני 9-40 קומות.

• מבואה צפונית - תוספת של כ-3,000 דירות בהתחדשות הבינוי סביב כיכר המגינים בצפון העיר 

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 39 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 18 פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 14 פרויקטים שקיבלו היתר

פינוי בינוי - 9 פרויקטים שקיבלו היתר 

מחיר למשתכן - פרויקט אחד שקיבל היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א - פרויקט אחד שקיבל היתר 

כרטיס ביקור: שכונת עמידר

מיקום: צפון העיר, דרומית לתל אביב, מערבית לחולון ונתיבי איילון, צפונית לשכונות רמת יוסף, בית וגן ומרכז העיר, ומזרחית לשכונת צפון מערב

מספר תושבים (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 12,725

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 27,500

מספר דירות (2025, נתוני למ"ס מעובדים): 4,809 

מספר דירות צפוי (2035, הערכה): 10,000

מדד חברתי-כלכלי (2021): 3.5 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - השכונה קרובה לצירי תנועה ראשיים כמו שדרות ירושלים/העצמאות ונתיבי איילון, אך יש לה מספר יציאות וכניסות מועט שמהווים צוואר בקבוק ועלולים ליצור עומסי תנועה.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - במערב השכונה עובר הקו האדום של הרכבת הקלה, אך בתוך השכונה הגישה לתחבורה הציבורית נמוכה, עם קו עירוני בודד שפועל בתדירות בינונית. כמו כן, למרות שתחנת הרכבת 'חולון - וולפסון' קרובה במעוף הציפור לצפון השכונה, אין אליה גישה נוחה ברגל.

המצב צפוי להשתפר בעתיד עם הקמת קו מטרו עם תחנה במחלף וולפסון, ושיפורים בנגישות הרגלית אליה ולתחנת הרכבת.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - במערב השכונה בציר ירושלים/העצמאות ישנו שביל אופניים שמגיע לחוף הים ומתחבר לרשת השבילים הענפה של תל אביב, ובצפון מזרח השכונה מתחיל שביל נוסף בתל אביב. בעתיד מתוכנן שביל זה להימשך דרומה לתוך השכונה לאורך נתיבי איילון, ולהמשיך עד לחיבור לשביל קיים במחלף קוממיות שמתחבר לשבילים בראשון לציון וחולון. עם זאת, אין צפי להקמת שביל זה.

מוקדי משיכה: 

• המרכז הרפואי לבריאות הנפש אברבנאל

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2024 לעומת 2025): עליה של כ-2% במחיר דירה. ירידה של כ-48% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 18 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

ISA Group - פינוי בינוי

מ.א.י ייזום והשקעות בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

מגדלי גיבורים מא בע"מ - פינוי בינוי

מרכז העיר - נדל"ן ותשתיות בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

ע.ט החברה להתחדשות עירונית - פינוי בינוי

קבוצת תדהר - פינוי בינוי

בתכנון

Ewave Nadlan - פינוי בינוי

אוחנה גרופ התחדשות עירונית מקבוצת איסתא נכסים - תמ״א 38 הריסה ובניה

אמפא ישראל - הריסה שלא מכוח תמ"א

ארץ חברה ישראלית לנדל"ן - תמ״א 38 הריסה ובניה

בונים ערים בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

זקן - אשכנזי החברה להתחדשות עירונית בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

חג'ג' צים נדל"ן בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

מ.א.י ייזום והשקעות בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

סיטי פרוייקטים יזמות והתחדשות עירונית בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

עלמא יזמות לעתיד טוב יותר בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת RAYK - תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת בכר - תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת סקיי - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-2,081 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן