משנה שם משנה מזל? מנכ"ל אלביט נדל"ן מסכם שנת פעילות ראשונה קשוחה במיוחד

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

לאחר כמעט שנה וחצי שבה אלביט הדמיה – במקור חברת טכנולוגיה רפואית – היא חברת נדל"ן לכל דבר, השבוע חל הצעד המתבקש, כאשר החברה בשליטת אליהו קנפלר שינתה רשמית את שמה לאלביט נדל"ן. במוקד התהליך נמצא מנכ"ל החברה, ערן מזור, המשמש גם כמנכ"ל החברה הבת אלביט מגורים (לשעבר תניא ישראל) המוביל את חזרתה של החברה לפעילות יזמית ענפה בתחום המגורים. 

אלא שתזמון הוא לפעמים הכל, והתקופה שבה נכנסה אלביט לשוק, רגע לפני שני שבבי לחימה רצופים מול איראן וחוסר שקט כללי במזרח התיכון, היא לכל הדעות תקופה קשוחה במיוחד. "רוחות המלחמה הפריעו מאוד, ותחילת 2026 מתאפיינת בירידה במכירות", מודה מזור. "בהמשך 2026 אני חושב שהקיפאון בשוק  ייפסק, אבל המחירים לא יעלו, ובמקומות מסוימים אולי אף ירדו בשל תחרות". עם זאת, לדבריו, על חברות הנדל"ן להמשיך למכור גם במחיר של התפשרות על הרווח: "חייבים לייצר עסקאות. אין מה 'להתאהב' במלאי, חשוב שלא ייתקע".

מה המיקומים המועדפים עליכם?
"בשנתיים האחרונות באזורים כמו ת"א ובת ים, האתגר גבוה יותר כי מחירי המכירה גבוהים יותר. אנחנו מאוד מעריכים את אזור הקריות ואת קריית ביאליק. התחלנו שיווק ב-2024 ומכרנו 50% מ-350 יח"ד, אנחנו מאמינים גם בעפולה, שבה אפשר למכור גם ב-1.8 מיליון. אנחנו מאמינים גם באילת, שם יש לנו פרויקטים שמיועדים למשקיעים".

אלביט הדמיה מנהלת כיום צבר של כ-4,500 יחידות דיור, המורכב משילוב של 1,500 יח"ד בבנייה חדשה וצבר של כ-3,000 יח"ד בהתחדשות עירונית. "שילוב של התחדשות עירונית ובנייה חדשה הוא שילוב מנצח, הנהנה מהיתרונות של שניהם", אומר מזור, שמוסיף כי "הבנייה החדשה נמצאת כמעט כולה בביצוע או בתחילת ביצוע, עם היתרים בשנה הקרובה".

הפיכתה של אלביט הדמיה משלד בורסאי לחברה יזמית פעילה התבססה על סדרת עסקאות שהחלו בדצמבר 2024, אז רכשה החברה צבר פרויקטים של התחדשות עירונית מבעל השליטה קנפלר בתמורה להקצאת מניות, מהלך שזכה לביקורת מרשות ניירות ערך על בשלות הפרויקטים באותה עת, שאף התנתה את הקצאת המניות בהגעה לרוב דרוש בפרויקטים עצמם. במהלך שנת 2025 השלימה החברה את המעבר לחברה בורסאית באמצעות רכישת פעילות נדל"ן רחבה (הכוללת את חברת "תניא ישראל"), מהלך שצירף לצבר שלה כ-1,500 יחידות דיור בבנייה חדשה והעניק לה את המסה הקריטית הדרושה. עסקאות אלו אפשרו למזג פעילות ממונפת לתוך השלד הבורסאי, שהחזיק באותה עת בכ-70 מיליון שקל במזומן וללא חובות.

"לא היינו בשלים"

כיום לחברה מספר פרויקטים בשיווק ובביצוע, בעיקר בסקטור הבניה החדשה. על אלה ניתן למנות פרויקט בן 99 דירות ב-11 בנייני בוטיק בכפר אבו גוש בהרי ירושלים, פרויקט בן 32 יח"ד צמודות קרקע באפרת, ופרויקט בן 160 דירות בשכונת נופי בן שמן בלוד. בפרויקט נוסף בן 286 דירות בעפולה, מצויה החברה על סף יציאה לשיווק וביצוע.

גם בהתחדשות עירונית חלה התקדמות, בעיקר בזכות רכישת תניא ישראל. ברחוב הציונות בשכונת מלחה בירושלים צפויה החברה לבנות 274 יח"ד, בפרויקט שבו כבר הושגו רוב דרוש ותב"ע בתוקף. בבית שמש לחברה פרויקט נוסף עם רוב דרוש והמלצת ועדה מקומית.

תחום ההתחדשות הוא "המים הטבעיים" של מזור, שכן טרם הגעתו לאלביט, כיהן מזור במשך כשבע שנים כמנכ"ל חברת הבנייה הציבורית מצלאוי , שם צבר ניסיון בניהול פרויקטים מורכבים והתחדשות עירונית. עם זאת, שוק ההתחדשות העירונית חווה כיום תקופה מאתגרת גם הוא, עם ירידה בהתחלות בנייה.

לדברי מזור, "שוק ההתחדשות קשה ומאתגר. הקושי העיקרי בהתחדשות הוא שלקדם פרויקט עד ההיתר לוקח המון זמן. יש יתרון לגודל ולחברות ציבוריות, היכולת לגדול בהתחדשות עירונית היא פחות בצמיחה אורגנית ויותר ברכישת חברות. אני באתי ממצלאוי, עם המון ניסיון, ואני מאוד שמח שאני לא נשען רק על התחדשות עירונית , ושמח שאנחנו לא מבוססים רק על זה, צריך להשקיע את המשאבים להוציא את הפרויקטים לפועל"

בהתייחס לביקורת שמתחה רשות ני"ע על כך שחלק מהפרויקטים שדווחו בעבר על ידי החברה לא היו בשלים, מזור מבהיר: "כשהתחלנו עוד לא היינו בשלים, ולא הייתה את תניא ישראל שמוזגה אלינו עם צבר של 1,500 יח"ד. בפרויקט בהרצוג בת ים (הפרויקט היחיד שהיה בשלב מתקדם לפי אותה ביקורת של רשות ני"ע), אנחנו מתחילים בנייה בחודשים הקרובים. בכלל הפרויקטים יש כבר הכרה בהכנסות ב-2025, וב-2026–2027 נכיר בעלייה משמעותית בהכנסות, בזכות מסה קריטית של כ-170 יחידות מכורות בהתאם להתקדמות הפרויקטים".

"עשינו עבודה פיננסית"

מזור גאה בשינויים הפיננסיים של החברה לאחר רכישת חברות עם חובות גבוהים: "החברה עשתה עבודה פיננסית. במסגרת הרכישות היו חובות בשיעורים דו-ספרתיים, עם שיעורי ריבית של 18%-20% שנתי. גייסנו שתי סדרות אג"ח, ביצענו פירעונות, השתמשנו בהון החברה כדי לפרוע חובות ולהגיע להסכמי מימון טובים יותר. הפחתנו את החוב הפיננסי מ-15% ל-7%, הורדנו את העלויות והארכנו את המח"מ. היתרון של המיזוג עם חברה פרטית ממונפת לתוך שלד בורסאי ללא חובות, עם 70 מיליון שקל, הוא יצירת חברה עם מינוף בריא: כ-20% הון למאזן, שזה מאפיין של נדל"ן יזמי למגורים".

אלא שבינתיים הנתונים של המניה לא מרשימים במיוחד. היא נסחרת נכון להיום במחיר של כ-5 שקלים למניה, בשווי שוק של 76.7 מיליון שקל, שמשקף ירידה שנתית של 30%. עם זאת, בחודש האחרון נרשמה התאוששות מתונה של כ-3%. את 2025 סגרה החברה עם הפסד של יותר מ-6 מיליון שקל לפני מס.

מזור אופטימי לגבי חוסנה של החברה: "עדיין מדובר בחברה קטנה, ויש פוטנציאל הצפת ערך שעדיין לא משתקף. זו שנה ראשונה של פעילות, ויש חובת הוכחה. אנחנו רוצים להיחשף יותר. ההון העצמי נמוך, מחיר המניה עדיין לא משקף את הפוטנציאל, והחשיפה למשקיעים תגדל עם התקדמות הפרויקטים".

עוד מזכיר מזור את השלכות התקופה: "במהלך המלחמה היה מורכב מאוד. לא רק המכירות נפגעו. מדובר בחברה פעילה, עם קשרים ליועצים ולאנשי מקצוע, שמצויה תחת אילוצים רבים. העיריות ומינהל התכנון לא עבדו באופן מלא. גם באפרת העבודה נעצרה לעיתים, והאזעקות השפיעו על הקצב. הפעולות הפיננסיות שביצענו לפני המלחמה היו נכונות, והחברה נכנסת ל-2026 מחוזקת. הטיימינג היה נכון. מקווים לוודאות, כי קשה להתנהל ללא ודאות ולנהל פעילות תקינה".