יזם ביקש להאריך תוקף היתר לתמ״א 38, הדיירים התנגדו בטענה לעיכובים. כך זה הוכרע

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במאמר זה, נסקור את החלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה (מחוז מרכז) אשר דנה בערר שהוגש בעקבות סירוב הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה להאריך את תוקפו של היתר בנייה שניתן לפרויקט תמ"א 38 . השאלות המרכזיות שנדונו הן: האם למוסד הרישוי סמכות שיקול דעת בבקשה להארכה או לחידוש היתר בנייה, והאם נסיבות המקרה מצדיקות סירוב לחידוש ההיתר?

נסיבות המקרה:

עסקינן בערר שהוגש ע"י חברת אופקים רוטשילד 2014 פ"ת בע"מ, לוועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז מרכז, כנגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה. בהחלטה זו נדחתה בקשת החברה להארכת תוקפו של היתר בנייה לתקופה של שלוש שנים. בעת הגשת הבקשה, הוגשו התנגדויות ע"י בעלי הדירות, שלפיהן החברה אינה מצליחה להביא את הפרויקט לכדי מימוש, וכי יש לאפשר להם לפעול במסלול חלופי.

לטענת החברה, הארכת תוקף היתר בנייה או חידושו מהווים הליך טכני שאינו מצריך הפעלת שיקול דעת מצד מוסד הרישוי. לשיטתה, סירוב להארכה או לחידוש ייתכן רק כאשר קיימת מניעה משפטית לכך, כגון שינוי נורמטיבי שהתרחש בתקופה שבין פקיעת היתר הבנייה לבין מועד ההחלטה בדבר חידושו. במקרים אלה, לטענתה, יש לבחון האם חל שינוי בתוכניות החלות או שינוי נורמטיבי המשפיע על האפשרות התכנונית לחידוש ההיתר במועד הגשת הבקשה. על רקע טענות אלו, סבורה החברה כי הוועדה המקומית חרגה מסמכותה כאשר דחתה את הבקשה, שכן לא התקיים שינוי נורמטיבי המצדיק את אי חידוש ההיתר.

עוד לטענת החברה, אין להכיר בזכות התנגדות לבעלי הדירות, שכן הליך הארכת תוקף היתר או חידושו הוא הליך טכני בלבד, הנוגע להחלטה סופית וחלוטה שכבר ניתנה בעבר ע"י מוסד הרישוי במסגרת בקשת ההיתר המקורית. כמו כן, הכרה בזכות ההתנגדות במסגרת חידוש היתר שוות ערך להענקת אפשרות להשיג על ההחלטה לאשר את ההיתר בשלב מאוחר, לאחר שחלף המועד הקבוע בדין לכך. עוד הוסיפה החברה לטעון, כי אין לראות בהתנגדויות שהוגשו ע"י בעלי הדירות כייצוג של כלל בעלי הדירות. וזאת, משום שקיים רוב מוחלט מבין בעלי הדירות התומך בביצוע הפרויקט.

מנגד, לטענת בעלי הדירות, מאז חתימת הסכם התמ"א ועד למועד הגשת הבקשה לחידוש תוקפו של היתר הבנייה חלו נסיבות מהותיות, לרבות שינוי במדיניות הוועדה המקומית, אשר כיום מאפשרת הקמת בניינים בני עשר קומות בסמוך למקרקעין. בנוסף, נטען כי הוועדה המקומית אינה אמורה לשמש כ"חותמת גומי", וכי עליה להפעיל שיקול דעת מהותי בעת בחינת בקשה להארכה או לחידוש היתר הבנייה. עוד טענו, כי התקופה המרבית להארכת היתר בנייה עומדת על שש שנים. כך שככל שתאושר בקשת החברה, לאחר ההארכה ייוותרו 2.5 שנים בלבד להשלמת הבנייה. לשיטתם, פרק זמן זה אינו מאפשר את השלמת הפרויקט, ולכן צדקה הוועדה המקומית.

החלטה:

ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז מרכז קיבלה את הערר. 

במסגרת זו נקבע, כי הוועדה המקומית תחדש את היתר הבנייה, וזאת לתקופה של שלוש שנים ממועד חידושו. חידוש ההיתר ייכנס לתוקף בחלוף 30 ימים ממועד ההחלטה, וזאת כדי לאפשר לבעלי הדירות לפנות לערכאה המוסמכת, ולמצות את זכויותיהם במישור האזרחי. בבסיס ההחלטה עמדו שיקולים הנוגעים למתחם שיקול הדעת וחובת השימוע, כמפורט להלן:

מתחם שיקול הדעת - בקשה להארכת תוקפו או חידושו של היתר בנייה מצריכה הפעלת שיקול דעת, גם אם בהיקף מצומצם; מוסד רישוי לא יאריך היתר בנייה להריסת מבנה מגורים מקום שבו הוכח כי לא ניתן להקים מבנה חדש בתקופה שנקבעה. וזאת בהתאם לתקנה 60 (ב) לתקנות התכנון והבנייה (רישוי ובנייה), תשע"ו- 2016 הקובעת כי  לא יחודש או יוארך תוקפו של היתר מקום שקיימת מניעה לפי דין במועד החידוש. 

חובת שימוע - אף שזכות השימוע אינה מעוגנת במפורש בחוק התכנון והבניה ובתקנותיו, היא הוכרה בפסיקה כעקרון יסוד הנגזר מחובת ההגינות המנהלית, ולפיו אין לפגוע באדם בלא שניתנה לו הזדמנות נאותה להשמיע את טענותיו. קיומה והיקפה של חובת השימוע נבחנים לפי נסיבות המקרה, ובפרט כאשר מדובר בפגיעה ישירה וממשית. בענייננו, הוכרה זכות הטיעון של בעלי הדירות, בהיותם מושפעים ישירות מהיתר הבנייה.

לאחר בחינת כלל טענות בעלי הדירות, קבעה ועדת הערר כי לא הוצג טעם המצדיק את דחיית הבקשה לחידוש ההיתר. נקבע כי במסגרת הליך של הארכת תוקף או חידוש היתר אין מקום לשוב ולבחון סוגיות שכבר הוכרעו במסגרת הליך הרישוי המקורי. עוד נקבע כי בפרק הזמן שהתבקש במסגרת חידוש היתר הבנייה (שלוש שנים) ניתן להשלים את הבנייה. כמו כן, הוסיפה הוועדה וציינה, כי סכסוכים המתעוררים בפרויקטים של התחדשות עירונית אינם מצדיקים כשלעצמם סירוב לחידוש היתר בנייה.

ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי לא הוכח שינוי נסיבות היוצר מניעה משפטית להמשך קידום הפרויקט, וכי הטענות שהועלו נוגעות בעיקר לכדאיות כלכלית, ולא לקיומו של סיכון ממשי לביצועו. לפיכך הופנו בעלי הדירות לפעול במישור האזרחי בפני הערכאה המוסמכת.

(ערר (מרכז) 1059-09-25 אופקים רוטשילד 2014 פ"ת בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה).

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד קרן חן.