פס"ד תקדימי: גם חברות שעיסוקן אינו נדל"ן זכאיות לחישוב מע"מ מוטב בעסקות מקרקעין

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט המחוזי מרכז, בפסק דין של השופט אבי גורמן, קבע בחודש האחרון כי מנגנון המס הקבוע בסעיף 5(ב) לחוק המע"מ, שמטרתו גביית מס אמת בעסקאות מקרקעין בין עוסקים ליחידים, יחול גם במקרים שבהם עסקאות המקרקעין הן חלק מפעילותו העסקית של עוסק שאינה במקרקעין.

במקרה הנדון, בית המשפט קבע כי א.ג דיור רעננה, העוסקת בשיקום מתמודדי נפש בקהילה, זכאית לחישוב מע"מ מופחת על שירותי הדיור שהיא מספקת, ובכך מנע הטלת מס כבד. בכך קיבל את ערעור החברה נגד רשות המיסים - ממונה אזורי המע"מ השרון.

לפסק הדין של המחוזי 

קצת רקע: כאשר חברה העוסקת במקרקעין מוכרת נכס, שאותו רכשה מידי יחיד שאינו עוסק, נוצרת בעיה, שכן אין לחברה העוסקת חשבונית מע"מ בגין הרכישה והיא לא יכולה להתקזז על מס התשומות המגולם בעסקה. כך במכירה יוטל המע"מ על מחיר המכירה המלא (המחזור) ולא על הרווח כמטרתו של חוק מס ערך מוסף.

על מנת להתמודד עם העיוות נחקק תיקון לחוק המע"מ, במסגרתו התווסף סעיף 5ב', אשר לפיו במקרה שבו "עוסק במקרקעין", קונה דירת מגורים מאדם פרטי ומוכר אותה לצד ג', המע"מ ישולם רק על ההפרש בין סכום הקניה והמכירה, ולא על כלל הסכום, וכך גם במקרים של השכרה.

פעילות נדל"נית ענפה - של חברה שאינה נדל"נית

ולנסיבות המקרה: חברת א.ג. דיור רעננה רשומה כ"עוסק" בתחום שירותי שיקום למתמודדי נפש. כחלק מהמעבר ממגורים בהוסטלים לשילוב בקהילה, החברה מסייעת למתמודדים שמתקשים לשכור דירה בעצמם. במקרים אלו, החברה שוכרת דירות מבעלי נכסים פרטיים ומשכירה אותן בשכירות משנה למתמודדים.

המחלוקת מול רשות המסים התעוררה בעקבות שתי שומות שהוציא מע"מ בסך כולל של מעל 1.5 מיליון ש"ח: האחת חשבונית עצמית על שכירת הדירות ואחת על קצבאות הדיור ממשרד השיכון (770 שקל למתמודד). המחלוקת המרכזית נסבה סביב "קצבאות הדיור" ממשרד השיכון, המועברות לחברה כחלק מדמי השכירות. רשות המסים דרשה לשלם מע"מ על מלוא סכום הקצבאות, בעוד החברה טענה, באמצעות עורכי הדין מאיר נוסבאום ושגיא ריבן ממשרד נוסבאום עורכי דין,  כי יש למסות רק את ההפרש (הרווח), שכן בפועל היא משלמת לבעלי הדירות סכומים גבוהים יותר ממה שהיא גובה מהמתמודדים.

לטענת החברה, היא גם מהווה צינור בין בעלי הדירות הפרטיים לבין המתמודדים  שוכרי הדירות, ולכן אין לחייבה במס. טענה נוספת של המערערת הייתה כי יש להחיל על עסקאות אלה את הפטור ממס להשכרה של דירות מגורים.

כטענה חלופית טענה המערערת כי גם אם יש חבות במס, חבות זו צריכה להיות מחושבת בהתאם להוראות החוק, היינו רק על ההפרש בין דמי השכירות שהיא משלמת לדמי השכירות שהיא גובה. מבחינה מעשית, מאחר שמדובר בהפרש שלילי, הפעלת הסעיף מובילה לטענתה לאי חבות במס.

רשות המיסים טענה מנגד כי החברה אינה זכאית לפטור האמור בסעיף לחוק מע"מ. לטענתה, אין המדובר בהכנסות משכר דירה אלא יש לראות בהכנסות אלו חלק מהכנסותיה הכוללות של החברה מפעילותה העסקית. לטענת רשות המיסים יש לראות את כלל הכנסות החברה כנובעות ממקור אחד בהתאם לעקרון "העסקה בכללותה". במהלך הדיונים הסכימה החברה לקבל את טענת רשות המיסים ולפיה אין לסווג הכנסות אלו כהכנסות משכר דירה אלא כהכנסות הכפופות למע"מ כחלק מפעילותה העסקית. עוד טענה רשות המיסים כי החברה אינה "עוסק במקרקעין" כמשמעותו בחוק שכן עיסוקה הוא כאמור בתחום בריאות הנפש.

ביהמ"ש: אין למסות פעילות שאינה מניבה ערך מוסף

בית המשפט קיבל את ערעורה של החברה במלואו וקבע כי אין ספק שהחברה עומדת במבחני "עוסק במקרקעין" שכן היא שוכרת ומשכירה 14 דירות לכ-70 מתמודדים ולכן היא מפעילה מנגנון עסקי של "עוסק במקרקעין":

"המערערת זכאית כי חישוב המס החל עליה יהיה בהתאם להוראות החוק, ובדרך זו תימנע התוצאה האבסורדית בה מושת מס בסכום ניכר על פעילות שלא הניבה למערערת ערך מוסף", קבע השופט גורמן, שהוסיף כי תכלית החקיקה היא "לוודא כי חוק מע"מ משית מס על הערך המוסף בלבד".

בפסיקתו ציין השופט כי תחולתו של סעיף 5 (ב) לחוק מותנית בשלושה תנאים מצטברים: ראשית, המכירה צריכה להיות של דירת מגורים ולא של נכס אחר. שנית, על המוכר להיות  עוסק במקרקעין. שלישית, על הדירה להירכש מאת אדם פרטי או מועסק אשר על פי דין לא  היה רשאי לנכות את התשומות בעת רכישת הדירה.

"וביישום למקרה שלפנינו, דומה כי התנאים הראשון והשלישי הנ"ל – אינם מעוררים כל קושי אמיתי. התנאי הראשון – סוג הנכס: אין מחלוקת באשר לסוג הנכס – דירות מגורים. התנאי השלישי – זהות אלו שהשכירו את הדירות למערערת: על אף שהמשיב בחצי פה טען כי  עניין זה לא הוכח, לא יכולה להיות מחלוקת אמיתית כי הדירות הושכרו מאנשים פרטיים ולא  מעוסקים... כל החוזים שהוצגו הם אכן מאנשים פרטיים".

גם לגבי התנאי השני - בית המשפט קבע כי עצם היותם של עסקי החברה במקרקעין נלווים לפעילותה הכלכלית העיקרית של החברה, אין בהם בכדי לשלול את הגדרתה כ"עוסקת במקרקעין" לצורכי סעיף 5(ב) לחוק המע"מ. אי לכך קבע בית המשפט כי  הערעור התקבל במלואו וכי יש לבטל את השומות שהוצאו כנגד החברה.   מע"מ ישלם למערערת 25,000 שקל הוצאות משפט.

"פסק דין בעל השפעות רוחב"

החברה יוצגה כאמור על ידי עורכי הדין מאיר נוסבאום ושגיא ריבן ממשרד נוסבאום עורכי דין, המתמחה בדיני מיסים. לדבריהם "פסק הדין מרחיב את תחולת סעיף 5(ב) וקובע כי גם עוסקים שעיסוקם העיקרי אינו במקרקעין, אך מבצעים פעילות עסקית בתחום זה, עשויים ליהנות ממנגנון החיוב במע"מ על בסיס הרווח. בכך מצמצם פסק הדין עיוותי מס ומחזק את עקרון המיסוי על ערך מוסף אמיתי.

מאיר נוסבאום (רוני נתן)

"בית המשפט מחזק את העיקרון שלפיו יש למסות רווח אמיתי - ולא מחזור. מדובר בפסק דין בעל השלכות רוחב, שעשוי להשפיע על מגוון רחב של עוסקים הפועלים בשוק המקרקעין, גם אם זה אינו תחום עיסוקם המרכזי, כגון אוניברסיטה שמחזיקה דירות מגורים ומשכירה אותן למרצים או כל חברה אחרת ששוכרת דירות מגורים לטובת עובדיה. פסק הדין ישפיע בראש ובראשונה על עשרות החברות העוסקות בשיקום בקהילה שלהן היקפים אדירים של דירות, ועד כה סוגית המע"מ הכבידה על הכנסות השכירות שקיבלו, חלקן באמצעות משרד השיכון".