אחרי 5 שנים: ההצעות האסטרונומיות של היזמים בשדה דב עלו לבעלי הקרקע הפרטית ביוקר

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מכרזי רמ"י שנסגרו באוגוסט 2021, אשר במסגרתם שווקו קרקעות עבור כ-1,600 יח"ד ברובע אשכול בשדה דב בצפון תל אביב, זכורים עד היום כאחת מנקודות השיא של רמת מחירי הקרקע בישראל. הימים - ימי ביקושי השיא לדירות שאחרי משבר הקורונה, הריבית עדיין היתה ברמה אפסית, אירוע כמו ה-7.10 לא ניתן היה להעלות על הדעת, והתחושה בשוק היתה ש"כל מספר זוכה". מי שבסופו של דבר שילמה בגדול על אותה תחושה, היתה חברת חנן מור, ששילמה באותו מכרז למעלה ממיליארד וחצי ש"ח על קרקע לבנייה של 458 דירות, וזמן לא רב לאחר מכן, כשהדינמיקה בשוק השתנתה, נכנסה לסחרור וקרסה.

כמעט חמש שנים מאוחר יותר, ממשיך אותו מכרז דרמטי להעסיק את ענף הנדל"ן, והפעם בהיבט של היטלי ההשבחה שעל בעלי קרקע שמכרו קרקעות באזור שדה דב לשלם, בהתחשב בכך שאישור התוכניות המשביחות נעשה בסמיכות זמנים לתוצאות המכרז. בשבוע שעבר ניתנה על ידי ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז תל אביב החלטה הנוגעת לכ-20 עררים שבהם השאלה המרכזית שעמדה על הפרק היא האם יש לראות בתוצאות אותם מכרזים - שתוארו על ידי בעלי הקרקע כ"חריגות" - ככאלה שמלמדות על שוויה הממשי של הקרקע המושבחת. ברקע לדיון היו החלטות סותרות שניתנו בנושא על ידי ארבעה שמאים מכריעים.

להחלטה של ועדת הערר

"השאלה העומדת לדיון היא האם נכון היה לקבוע את ערך הקרקע בהתבסס על תוצאות המכרזים שהוציאה רמ"י בשנת 2021 לשיווק 4 מגרשים במתחם אשכול", נכתב בפתח החלטת ועדת הערר. "מכרזים אלה עוררו עניין רב בשוק הנדל"ן, וזכו להד תקשורתי נרחב בשל המחירים הגבוהים של ההצעות הזוכות, ובפי הבעלים: 'מחירי שיא חסרי תקדים'. הטענה היא שתוצאות המכרזים אינן משקפות את ערכה האמיתי של הקרקע, ולכן אין להביא אותן בחשבון".

בהחלטתה, קיבלה ועדת הערר בראשותה של עו"ד הדר מנצורי דוד את עמדת הוועדה המקומית תל אביב-יפו, וקבעה כי יש להתחשב בתוצאות אותם מכרזים על מנת לקבוע את שווי הקרקע לאחר אישור התוכניות המשביחות במסגרת "שיטת ההשוואה". בכך דחתה הוועדה את העררים שהוגשו על חוות הדעת של השמאים המכריעים יהודה פלד, אלי כהן ואלדד חיימי שעשו זאת, וקיבלה את העררים של הוועדה המקומית תל אביב על חוות הדעת של השמאי המכריע שלומי יפה שלא התחשבה בתוצאות המכרז.

"השמאי המכריע פעל בניגוד לכללים המקובלים" 

על פי הרקע העובדתי המפורט בהחלטה - המועד האחרון להגשת ההצעות במכרז רמ"י היה 23.8.2021, כשנה לאחר המועד הקובע לתוכנית 4444 - התוכנית המתארית לרובע שדה דב כולו, וכחודשיים לאחר המועד הקובע לתוכנית הוותמ"לית לבניית שכונת אשכול - תמ"ל 3001.

"רמת המחירים של ההצעות הזוכות היתה גבוהה משמעותית ביחס למחירי דירות בנויות בשכונות הסמוכות, ושיקפה ערכי שווי למגורים העולים באופן ניכר על הערכים המשתקפים מעסקאות מכר דירות בשכונות אלה", צוין. כך למשל לפי שומתו של השמאי המכריע פלד, "ניתוח עסקאות מכר דירות בשכונת ל' בשיטת החילוץ מביא לשווי מ"ר מבונה למגורים של 20,000 ש"ח במועד הקובע לתכנית 4444, בעוד שניתוח מחירי המכרזים מביא לשווי של 28,750 ש"ח במועד הקובע", כלומר - תוצאות המכרז משקפות פער של 44%. "על הרקע הזה התעוררה המחלוקת בין הבעלים לוועדה המקומית".

עם זאת בסופו של קבעה הוועדה כאמור כי "אין להתעלם מתוצאות המכרזים, ויש להביאם בחשבון כנתון בעל משקל לצורך הערכת שווי המקרקעין במועד הקובע... אנו סבורים שהחלטתו של השמאי המכריע, מר שלומי יפה, שלא להביא בחשבון כלל את תוצאות המכרזים, ולהעריך את שווי הקרקע בשיטת העלות בלבד ע"י חילוץ מרכיב הקרקע מדירות מגורים בשכונות סמוכות - היא החלטה שגויה".

ועדת הערר: "אנו סבורים שהחלטתו של השמאי המכריע, מר שלומי יפה, שלא להביא בחשבון כלל את תוצאות המכרזים, ולהעריך את שווי הקרקע בשיטת העלות בלבד ע"י חילוץ מרכיב הקרקע מדירות מגורים בשכונות סמוכות - היא החלטה שגויה"

הוועדה נימקה כי השיטה בה בחר יפה היא שיטה בעלת תוקף בינוני/נמוך, כאשר הן תורת שמאות המקרקעין והן שלל פסיקות של בתי המשפט לאורך השנים הורו כי יש להעדיף את "שיטת ההשוואה" בכל מקרה שבו הדבר מתאפשר. על פי הוועדה, בכך שהתעלם מתוצאות המכרזים, יפה "פעל בניגוד לכללים השמאיים המקובלים ובניגוד להלכה הפסוקה, באופן המצדיק את התערבותנו בשומה.

"מכרזים למכירת קרקעות שפורסמו בסמוך לאחר אישורה של תכנית משביחה מהווים עסקת השוואה בעלת משקל משמעותי לצורך הערכת שווי של מקרקעין בתחום התכנית. זאת מכיוון שמחירי ההצעות הזוכות משקפים את התמורה שקונה בשוק החופשי מוכן לשלם עבור הקרקע לאחר שאושרה בה התכנית המשביחה, על כל המאפיינים וההנאות הגלומות בה".

ועדת הערר: יש לתקן את השומות המכריעות 

במענה לטענת בעלי הקרקע כי "תוצאות המכרזים משקפות ערכי שווי בלתי סבירים לחלוטין שאינם משקפים את ערכה האמיתית של הקרקע, ולכן אין לתת להם כל משקל", כתבה הוועדה כי "איננו מקבלים טענה זו. אנו סבורים שגם אם תוצאות המכרזים שיקפו 'מחירי שיא חסרי תקדים' בהשוואה לערכי הקרקע בסביבה, אין משמעות הדבר שאין לייחס להם כל משקל.

לסיכום קבעה כאמור הוועדה כי יש לתקן כאמור את שומותיו המכריעות של יפה, באופן שבו יילקחו בחשבון גם תוצאות מכרזי המקרקעין של שנת 2021. לגבי האופן שבו יש לעשות זאת נכתב כי מאחר ש"במתחם נערכו עשרות שומות ע"י 9 שמאים שונים", אזי "הדרך הנכונה ביותר לתקן את השומה היא עריכת ממוצע בין השוויים שנקבעו ע"י כל השמאים המכריעים... קיימות די הכרעות במתחם באופן שמאפשר לערוך ממוצע, ובכך להביא לתוצאה מבוססת נתונים וברורה, מבלי להידרש לסרבול הכרוך בקיום הליכים נוספים".

לסיכום קבעה כאמור הוועדה כי יש לתקן כאמור את שומותיו המכריעות של יפה, באופן שבו יילקחו בחשבון גם תוצאות מכרזי המקרקעין של שנת 2021. לגבי האופן שבו יש לעשות זאת נכתב כי מאחר ש"במתחם נערכו עשרות שומות ע"י 9 שמאים שונים", אזי "הדרך הנכונה ביותר לתקן את השומה היא עריכת ממוצע בין השוויים שנקבעו ע"י כל השמאים המכריעים" 

עריכת ממוצעים אלה על ידי הוועדה הביאה לשווי של כ-23,400 ש"ח למ"ר מבונה מגורים בעקבות אישורה של תוכנית 4444, ולשווי של כ-27.5 אלף ש"ח למ"ר מבונה בעקבות אישור תמ"ל 3001.

בנקודה נוספת, דחתה ועדת הערר את עמדת הוועדה המקומית תל אביב וקבעה כי אין להגדיל את מקדם הזמינות לבנייה בקרקע. "אנו דוחים את טענת הוועדה המקומית בדבר הגדלת מקדם הזמינות. המקדמים יהיו כפי שנקבע ע"י השמאים המכריעים (בשיעורים של 13% עד 17% ). 

את הוועדה המקומית תל אביב ייצגו בהליך עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב ממשרד שפיגלמן קורן זמיר ושות׳. את בעלי הקרקעות ייצגו עו"ד מיכאל שטיינבך ועו"ד ושמאי שלומי מערבי.