לבד בדובאי: הזוג שהקים חברת השקעות נדל"ן בנסיכות משוכנע שהמשקיעים כבר חוזרים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

דובאי, הנסיכות שבמשך שנים נחשבה לאחד מיעדי ההשקעה המדוברים ביותר בעולם והזינה את חלומותיהם של לא מעט ישראלים על התעשרות ברגע ועל פאר והון אינסופי, מוצאת את עצמה מככבת כיום בעיתונות הבינלאומית בהקשרים אחרים לגמרי – תחת מתקפות בלתי פוסקות של טילים וכטב"מים איראניים. נכון לכתיבת שורות אלה, למעלה מאלף כאלה שוגרו עד כה לנסיכות.

מאז חתימת "הסכמי אברהם" ב-2020 שכוננות יחסים דיפלומטיים מלאים בין ישראל ואיחוד האמירויות, הצטרפו גם אלפי יזמים ומשקיעים ישראלים לפעילות העסקית השוקקת באמירות, וחלקם אף העתיקו אליה את מקום מגוריהם. כעת הם מוצאים את עצמם בקו האש.

שניים מאותם ישראלים הם יעקב ואולגה גלידאי, זוג ישראלי המתגורר בדובאי זה חמש שנים ובעליה של "גלידאי נכסים בדובאי" – חברת השקעות בנדל"ן. לדבריהם, למרות התקיפות האיראניות, הם מצליחים לשמור על שגרה. "האזעקות לא נשמעות ברמקולים ברחובות כמו בארץ, הן מתקבלות כהתרעה בטלפון הנייד", אומר יעקב, "וזה דווקא פחות מפחיד את הילדים".

בין לבין, חוותה המשפחה גם רגע אישי משמעותי - אולגה ילדה בשבוע שעבר בן, אח לבנם בן השנתיים. השם "לביא" נבחר ברוח התקופה. לדברי יעקב, למרות ההסלמה הביטחונית, התחושה הכללית היא של שליטה במצב. "יש כאן אחוזי הצלחה של יותר מ-95% יירוט. אנחנו מנסים להישאר רגועים ולהישאר במקומות סגורים כשצריך. מי שתייר כאן אולי מבחינה רגשית לחוץ יותר ורוצה לחזור לארץ, אבל פה לדעתי הרבה יותר בטוח".

יעקב ואולגה גלידאי, זוג ישראלי המתגורר בדובאי זה חמש שנים ובעליה של "גלידאי" - חברת השקעות בנדל"ן: "המלחמה צפויה להשפיע על ביקושים בטווח הקצר, אך בטווח הארוך השוק חזק ויציב והסיבות שאנשים עוברים לדובאי לא השתנו ולכן השוק צפוי להיות חזק מאוד, במיוחד אם יהיה שינוי משטר באיראן"

לדבריו, רבים מתושבי האמירויות הם מהגרים ממדינות שחוו בעבר מלחמות - כמו לבנון, מצרים, אוקראינה ורוסיה, מדינות למודות סבל ומלחמות, ולכן הללו פחות נבהלים מהמצב ואף מרגיעים את התושבים שהגיעו מאירופה. "אירופאים ואמריקאים קצת יותר חוששים, חלקם שואלים הרבה שאלות או שוקלים לעזוב זמנית עד שהמצב יירגע".

"המקומיים מתייחסים אלינו כמו לפני המלחמה ואפילו יותר טוב". דובאי (שאטרסטוק)

מה אומרים "ברחוב" על המלחמה?
"כולם אומרים שזה עניין של שבוע שבועיים עד שהאמירויות יצאו ממעגל האש, ואיראן תתמקד בארה"ב וישראל. המלחמה צפויה להשפיע על ביקושים בטווח הקצר, אך בטווח הארוך השוק חזק ויציב והסיבות שאנשים עוברים לדובאי לא השתנו ולכן השוק צפוי להיות חזק מאוד, במיוחד אם יהיה שינוי משטר באיראן".

ואיך היחס לישראלים כיום בדובאי?
"בסך הכל המקומיים מתייחסים אלינו כמו לפני המלחמה ואפילו יותר טוב כי ישראל והאמירויות באותו צד. כולם נגד איראן שמפציצה פה, אז שמחים שאנחנו מפציצים אותם. יחד עם זאת, יש גם מי שמרגיש שארה"ב וישראל כפו את המצב על האמירויות והוא פחות בעדנו. חשוב לזכור שבאמירויות אף אחד כמעט לא בעד איראן, אבל סביר להניח שמתחת לפני השטח יש כאלה שמתנגדים לתקיפות, אבל הם כמובן לא יגידו את זה".

"בטווח הארוך השוק חזק ויציב". יעקב ואולגה גלידאי (צילום פרטי)

ואיך היחס בימי שגרה?
"אי אפשר להגיד שכולם אוהבים אותנו, ויש אנשים שפחות אוהבים ישראלים. אבל אם זה קיים, זה בדרך כלל לא יהיה בצורה גלויה. אף אחד לא יגיד לישראלי משהו בפנים או יתבטא בצורה גזענית. אבל למשל, יכול להיות שישראלי ירצה לשכור דירה ויגידו לו שבעל הדירה בחר מישהו אחר. אבל זה אף פעם לא ייאמר באופן מפורש".

גם בקרב תושביה הזרים של דובאי – ויש רבים כאלה – הזהות הישראלית גוררת תגובות מעורבות. "לפעמים דווקא קורה ההפך ממה שמצפים. למשל, אם אני פוגש מישהו מאיראן, החברות נוצרת מהר מאד ובלי מחסומים. לעומת זאת, יש מקרים עם אנשים ממדינות מערביות, כמו בריטניה שדווקא מהם היית מצפה לגישה ניטרלית יותר, ולפעמים מרגישים ריחוק מסוים אחרי שאנחנו אומרים שאנחנו מישראל".

עוד הוא מספר כי בדובאי ישנה הערכה לישראלים בתחום העסקים, והם נתפסים כאנשים שמביאים עמם חדשנות ורוח יזמית, מה שמקנה להם מוניטין חיובי בקרב המשקיעים. "בסוף מי שמגיע לדובאי בא לעשות כסף, ובהיבט הזה הם רואים אותנו כבעלי חוש עסקי מפותח. כולם פה אומרים: 'In Israel – everyone is a businessman'".

 "ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות החדשה"

השניים הכירו במקרה: אולגה, שעבדה בתחום השיווק איבדה את רוב לקוחותיה במהלך הקורונה, והחלה לעבוד עם יעקב, שהקים עסק חדש. "הוא במכירות, אני בשיווק, וככה התחלנו לעבוד יחד". לאחר מספר שנים של מגורים באוקראינה הם עברו לדובאי בסוף 2021, זמן קצר לאחר חתימת הסכמי אברהם,  כששוק הנדל"ן המקומי עדיין לא משך תשומת לב משמעותית מצד ישראלים.

"בהתחלה בכלל לא חשבנו להקים חברה", הם מספרים, "עברנו לפה מתוך רצון להשקיע בעצמנו. חיפשנו הזדמנויות חדשות, וכשהגענו הבנו שיש כאן שוק יוצא דופן עם קצב צמיחה מטורף. הכל מתקדם הכל דיגיטלי, והיקפי בנייה חסרי תקדים - הבנו שיש פה פוטנציאל עצום".

רחוב בדובאי (שאטרסטוק)

בתחילה שיתפו ברשתות החברתיות את ההשקעות האישיות שלהם, ללא כוונה עסקית - והתגובות לא איחרו להגיע. "אנשים ביקשו עזרה וליווי, ומשם זה צמח מפה לאוזן, הבנו שיש צורך אמיתי בליווי מקצועי למשקיעים". כיום החברה מפעילה מערך רחב הכולל 15 סוכני מכירות, ועוד 45 עובדים שעוסקים בשירות לקוחות, ניהול נכסים, ניקיון וכו'.

עד היום מכרה "גלידאי" 600 נכסים בהיקף כספי של כ-650 מיליון דירהם (כ-550 מלש"ח).על פי רוב מדובר בנכסי יד ראשונה. לצד זאת מנהלת החברה כ-40 נכסים.  "רוב אנשי הצוות שלנו הם גם משקיעים פעילים, שממשיכים לרכוש נכסים באופן שוטף", מוסיפה אולגה, "כיום יש לנו עשרים נכסים בבעלות אישית, ויחד עם הצוות אנחנו כבר מעבר לשבעים נכסים".

סיפורם של אולגה ויעקב מעלה דפוס מוכר: כמו ביוון, קפריסין, פורטוגל ואפילו בתאילנד - מהרגע שבו הישראלים מזהים את פוטנציאל רווח בשוק הנדל״ן המקומי הם מגיעים, ובכמויות. "כשהגענו לכאן לפני ארבע וחצי שנים היו פה ממש מאות בודדים של ישראלים", מספרת אולגה, "הקהילה הייתה מאוד מאוד קטנה. היינו עושים ארוחות שישי בבית חב״ד ואם היינו עוברים את ה-40 איש, זה היה מטורף. היום יש אלפים, וארוחות שישי מתארגנות בכל שכונה"

סיפורם של אולגה ויעקב מעלה דפוס מוכר: כמו ביוון, קפריסין, פורטוגל ואפילו בתאילנד - מהרגע שבו הישראלים מזהים את פוטנציאל רווח בשוק הנדל״ן המקומי הם מגיעים, ובכמויות. "כשהגענו לכאן לפני ארבע וחצי שנים היו פה ממש מאות בודדים של ישראלים", מספרת אולגה, "הקהילה הייתה מאוד מאוד קטנה. היינו עושים ארוחות שישי בבית חב״ד ואם היינו עוברים את ה-40 איש, זה היה מטורף. היום יש אלפים, וארוחות שישי מתארגנות בכל שכונה".

איך אתה מסבירים את הנהירה הזאת?
"דובאי זו ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות החדשה. זו אמריקה של ימינו, ככה אומרים. אם בשנות ה־70 או ה־80 אנשים יכלו לעבור לארצות הברית ובן לילה להפוך למולטי מיליונרים, היום זה בדובאי", אומר יעקב.

"יש לנו משקיעים חרדים, ערבים וחילונים הייטקיסטים

אוכלוסיית דובאי צומחת בקצב מהיר, והיא אחד המנועים המרכזיים לעליית מחירי הנדל״ן בעיר. לפי Dubai Statistics Centre, בשנת 2024 חצתה האוכלוסייה את רף 3.7 מיליון התושבים, וב-2025 כבר הגיעה לכ-4 מיליון. לפי התחזיות, עד 2040 העיר עשויה להגיע לכ-5.8 מיליון תושבים. הגידול נובע בעיקר מהגירה של עובדים ומשקיעים זרים, שמגבירה את הביקוש לשכירות ולרכישת דירות.

לפי סוכנות הדירוג פיץ', מחירי הנדל"ן בדובאי זינקו בכ־60% בין 2022 לרבעון הראשון של 2025. העליות נמשכו גם בסוף השנה שעברה, כאשר מחירי הדירות עלו בכמעט 13% ברבעון הרביעי.

גם נתוני שוק השכירות מראים עלייה עקבית: בשנת 2025 נרשמו חוזי שכירות בשווי כולל של 34.4 מיליארד דירהם (כ-29 מיליארד ש"ח), עם עלייה של כ-6% במספר החוזים לעומת 2024. לפי Dubai Land Department, , בין 2020 ל-2023 נרשמה עלייה של 21% בחוזי השכירות, וב-2024 נרשמו יותר מ-900,000 חוזים- גידול של 8% לעומת השנה הקודמת.

לפי סוכנות הדירוג פיץ', מחירי הנדל"ן בדובאי זינקו בכ־60% בין 2022 לרבעון הראשון של 2025. העליות נמשכו גם בסוף השנה שעברה, כאשר מחירי הדירות עלו בכמעט 13% ברבעון הרביעי. גם נתוני שוק השכירות מראים עלייה עקבית: בשנת 2025 נרשמו חוזי שכירות בשווי כולל של 34.4 מיליארד דירהם, עם עלייה של כ-6% במספר החוזים לעומת 2024

נתונים על שוק השכירות בדובאי מצביעים על תשואות גבוהות יחסית בהשוואה לערים גדולות בעולם. לפי ניתוחי שוק של חברות ייעוץ נדל״ן בינלאומיות כגון Engel & Völkers, התשואה ברוטו הממוצעת על נכסי מגורים בדובאי נעה בדרך כלל בטווח של כ-5% עד 8% בשנה. דירות קטנות (סטודיו ודירת חדר שינה אחד) מניבות תשואות גבוהות יותר, סביב 7%-9%, בעוד וילות ונכסים באזורים יוקרתיים מציגים לרוב תשואה נמוכה יותר של כ-4%-6%. ההסבר הוא שדירות קטנות מושכרות בקלות ובמחיר גבוה יחסית לעלות הרכישה, ולכן התשואה מהן לרוב גבוהה יותר.

לדברי אולגה, הרף המינימלי של השקעה בנדל"ן בדובאי עומד על 200 אלף ש"ח, לצורך רכישת דירת סטודיו שעלותה כ-650 אלף שקלים (כ-700 אלף דירהם). "כל פרויקט סטנדרטי מציע בריכה, חדר כושר, שומר 24/7, חדר הקרנה, מתקני ברביקיו, פארקים - כל מה שאפשר לדמיין", היא מתארת, "עם מיליון ש"ח אפשר כבר לרכוש דירה גדולה יותר עם חדר שינה וסלון".

ברוב המקרים לדבריה נעשה הליך הרכישה מרחוק ובאופן דיגיטלי. "אפשר לעקוב אחרי ההתקדמות של הדירה דרך אפליקציה, לחתום על מסמכים מהבית, ולא צריך להגיע פיזית. רוב המשקיעים שלנו לא מגיעים אפילו לראות את הדירה, אלא מסתמכים על תוכניות וברושורים".

יש פרופיל מסוים ללקוחות שלכם?
"קהל המשקיעים הישראלי מגוון מאוד, מכל שכבות האוכלוסייה והמגזרים. יש לנו משקיעים מהמגזר החרדי, מהמגזר הערבי וגם חילונים הייטקיסטים. למרות הגיוון, המכנה המשותף לרובם הוא שהם בעלי עסקים בטווח גילאים של 30 עד 60, שמגיעים עם יכולת פיננסית ורואים בנדל"ן בדובאי אפיק השקעה משמעותי" 

"קהל המשקיעים הישראלי מגוון מאוד, מכל שכבות האוכלוסייה והמגזרים. יש לנו משקיעים מהמגזר החרדי, מהמגזר הערבי וגם חילונים הייטקיסטים. למרות הגיוון, המכנה המשותף לרובם הוא שהם בעלי עסקים בטווח גילאים של 30 עד 60, שמגיעים עם יכולת פיננסית ורואים בנדל"ן בדובאי אפיק השקעה משמעותי" 

לדברי אולגה, המשיכה של אנשי עסקים אל המדינה אינה מקרית: "רכישת נכס בהיקף של כשני מיליון ש"ח ומעלה מאפשרת קבלת ויזת תושב לעשר שנים, וזה פותח עבור המשקיעים הזדמנויות חדשות. הם מגיעים מתחומים מגוונים מאוד ואחרי ההשקעה הראשונית מתחילים לבחון אפשרות להרחיב את הפעילות ולהקים חברה מקומית. ההשקעה בנדל"ן הופכת לעיתים לשער כניסה לפעילות עסקית רחבה יותר בדובאי."

לדברי השניים, הבירוקרטיה שכרוכה בהשקעת נדל"ן בדובאי היא כמעט אפסית: "משלמים בהעברה בנקאית, חותמים על הסכם דיגיטלי וזהו". מימון להשקעה בדובאי ניתן לקבל במספר אופנים, כולל מבנק ישראלי עם נכס בארץ כבטוחה, או הלוואת סולו בסכומים בינוניים של 200,000-500,000 שקלים. "במקרים מסוימים ניתן לקבל משכנתא בדובאי, בעיקר אם מדובר בישראלים בעלי הכנסה גבוהה או ישראלים תושבי האמירויות שיש להם הכנסה באיחוד האמירויות".

מהן הבטוחות שמקבל המשקיע כשמדובר ברכישה "על הנייר"?
"ראשית, כספו של הרוכש מופקד לחשבון נאמנות. שנית, הנכס נרשם על שמו בטאבו ולבסוף - הפרויקט מפוקח על ידי הרגולטור המקומי ששולח עדכוני התקדמות לאורך כל הדרך. באתר הרגולציה ניתן להגיש בקשות או תלונות אם רוצים".

חששות לעודף היצע - עוד לפני המלחמה

לדברי השניים, "בימים הטובים", כלומר עד לפני שלושה שבועות, שוק הנדל"ן של דובאי עדיין בעבע מעסקאות. "זה שוק שזז במהירות יוצאת דופן, ממש 'על סטרואידים'", מתאר יעקב, "יש פרויקטים שיוצאים לשיווק ואנשים עומדים בתור שעות, לפעמים אפילו מהלילה שלפני, רק כדי לנסות להשיג דירה. לא משנה אם אתה מסין או מארצות הברית או מאנגליה - מי שהיה מעוניין להשקיע את הכסף במקום בטוח קנה נדל״ן בדובאי, כי היא נתפסה הכי יציבה ובטוחה".

אלא שמאז שהחלו התקיפות האיראניות על דובאי, גם התקשורת הזרה מצביעה על כך שהמתיחות הביטחונית הצליחה לסדוק את התדמית של העיר כמקום בטוח ויציב להשקעה, מה שצפוי לפי אנליסטים להשפיע על אמון המשקיעים ועל הביקוש לנכסים, לפחות בטווח הקצר.

לפי דיווח של רויטרס, התגובה בשווקים להסלמה הביטחונית לא איחרה להגיע: בשבוע שעבר צנחו מניות חברות הנדל"ן בדובאי- ביניהן Emaar Properties החברה שמאחורי מרכז העיר דובאי ומגדל בורג' ח'ליפה, שמניותיה ירדו בכ-5%. גם מחירי האג"ח של חברות נדל"ן גדולות רשמו ירידות חדות. לפי הדיווח, שוק האג"ח, המשמש מקור מימון מרכזי ליזמי הנדל"ן באיחוד האמירויות, נסגר למעשה בפני הנפקות חדשות.

לפי העיתון  THE NATIONAL מדד הנדל״ן של דובאי חווה את השבוע הגרוע ביותר שלו אי פעם, עם ירידה של יותר מ‑15% בשבוע אחד לאחר המלחמה. כך, המדד, שהניב תשואה של 180% מאז אוקטובר 2023, איבד את כל הרווחים שנרשמו ב‑2026 בעקבות האירועים האחרונים.

יעקב ואולגה: "לדובאי יש גם צד פחות זוהר. בגלל הפוטנציאל להרוויח סכומי עתק בנדל"ן, מגיעים לכאן צעירים רבים מכל העולם, כולל ישראלים, עם החלום להצליח מהר. חלקם נכנסים לתחום, מוכרים מספר נכסים - ואז פשוט נעלמים. גם אם לא מדובר בהונאה, והעסקאות תקינות, לאחר החיבור הראשוני בין הרוכש לקבלן אותם מתווכים נעלמים, והמשקיעים נותרים ללא ליווי" 

הסיבה לתגובה הכה חריפה היא שבניגוד לרוב שווקי הנדל"ן בעולם, שנשענים ברובם על ביקושים מצד האוכלוסיה המקומית, שוק הנדל"ן של דובאי נשען במידה רבה על משקיעים זרים. לפי נתוני Dubai Land Department  בעיר קיימים משקיעים מיותר מ-150 לאומים שונים, ומתחילת שנת 2026  רוכשים בינלאומיים היוו כ-52% מכלל עסקאות הנדל״ן בדובאי.

עוד חשוב לציין כי המתקפות על דובאי הגיעו בתקופה שבה גם כך כבר עלו חששות להיצע יתר בשוק. לפי הערכות, עד שנת 2028 צפויות להימסר בעיר כ־300 אלף יחידות דיור חדשות, כאשר כ-81 אלף מהן מתוכננות להימסר כבר בשנת 2025. לפי בנק JPMorgan , הגידול הדמוגרפי בדובאי לא צפוי לספוג היצע כזה של דירות, וקיים חשש כי קצב הבנייה עלול לעקוף את קצב הביקוש, במיוחד אם הביקוש מצד משקיעים זרים ייחלש על רקע ההסלמה הביטחונית.

כבר ב-2025  חברות דירוג ואנליסטים הביעו חשש כי גל ההיצע עשוי להביא לתיקון בשוק. לפי הערכת Fitch Ratings,  מסירת כ-210 אלף יחידות דיור בשנים 2025–2026 בלבד עשויה ליצור עודף היצע ולגרום לירידת מחירים של עד כ-15% לאחר תקופת עליות חדה של כ-60% במחירי הדירות מאז 2022. כל זאת, כאמור, עוד לפני שהגיעו הטילים האיראניים.

"לדובאי יש צד פחות זוהר"

מלבד בעיית ההיצע המתהווה, גם בדובאי, כמו בכל סביבה עסקית, יש לא מעט דברים שאליהם צריך לשים לב, במיוחד כאשר מדובר במשקיעים חיצוניים בעלי הבנה מועטה לגבי התנהלות השוק המקומי. התנאי הראשוני הוא כמובן יכולת לזהות את הפרויקטים והאזורים הנכונים, ולהשיג תנאים מתאימים. מעבר לכך אומרים הזוג גלידאי כי גם אחרי רכישת הנכס "יש צורך בניהול הדירה, תמיכה בשכירות ומכירה עתידית. ללא ליווי כזה, משקיעים עלולים להיתקל בקושי אם הקשר עם הקבלן לא חזק".

לדבריהם, "לדובאי יש גם צד פחות זוהר. בגלל הפוטנציאל להרוויח סכומי עתק בנדל"ן, מגיעים לכאן צעירים רבים מכל העולם, כולל ישראלים, עם החלום להצליח מהר. חלקם נכנסים לתחום, מוכרים מספר נכסים - ואז פשוט נעלמים. גם אם לא מדובר בהונאה, והעסקאות תקינות, לאחר החיבור הראשוני בין הרוכש לקבלן אותם מתווכים נעלמים, והמשקיעים נותרים ללא ליווי או גורם מקצועי שממשיך ללוות אותם לאורך הדרך".

"חשוב להבין שהקבלנים כאן הם גופים גדולים ומסודרים, בעוד שמשקיע פרטי, גם אם השקיע חמישה או עשרה מיליון ש"ח, אינו בהכרח מקבל את אותה רמת שירות, תנאים או תשומת לב שחברה גדולה מקבלת".

נקודה נוספת היא פערי התרבות בין ישראל לדובאי, שלטענתם היא עצומה, "רוב המשקיעים הישראלים מעדיפים להתנהל מול גורם שמבין את השפה והמנטליות שלהם. שירות הלקוחות של הקבלנים המקומיים מנוהל ברובו על ידי עובדים זרים, ופערי התרבות והתקשורת מקשים על ניהול השיח. אנחנו פוגשים לא מעט ישראלים שרכשו נכס ולאחר מכן נותרו ללא מענה או ליווי, ופונים אלינו לעזרה".