השכנים התנגדו לפרויקט התמ״א: "המעבר והחניות ייחסמו לחודשים". ביהמ"ש הכריע

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט השלום בכפר סבא, אשר עסק בשאלה - האם ניתן לחסום זיקת הנאה באופן זמני, במהלך ביצוע עבודות בפרויקט התחדשות עירונית , על אף התנגדות בעלי הזכויות בבניינים השכנים, וזאת בהסתמך על החלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה.

זיקת הנאה היא זכות קניינית המקנה לבעל מקרקעין זכות שימוש מוגבלת במקרקעין של אחר, ללא זכות להחזיק בהם, לצורך תועלת מסוימת כגון: מעבר, חניה או שימוש תפעולי. מדובר בזכות הנרשמת בפנקסי המקרקעין ומהווה מגבלה ממשית על זכויות הבעלות במקרקעין הכפופים לה. בפרויקטים של התחדשות עירונית מתעוררת שאלה מורכבת של איזון בין ההגנה על זכות קניינית זו לבין אינטרסים ציבוריים ופרטיים בקידום הפרויקט, ובכללם, שיקולי בטיחות, מיגון והתחדשות המרחב הבנוי.

נסיבות המקרה:

עסקינן בשתי תובענות שאוחדו, שהוגשו על ידי 25 בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית   ברעננה המקודם על ידי חברה יזמית, כנגד למעלה מ-100 בעלי זכויות בבניינים הסמוכים. אלה התנגדו להקמת הפרויקט וטענו כי מדובר בשלילת זכויות קנייניות שאינה בסמכותו של בית המשפט. המדובר בזיקת הנאה הדדית. הנתבעים, בעלי זיקת הנאה ברצועות שבין החלקות לצרכי מעבר של כלי רכב והולכי רגל, וכן התובעים טענו כי לשם ביצוע הפרויקט אין מנוס מחסימת זיקת ההנאה לתקופת העבודה המוערכת בכ-10 חודשים 

התובעים פנו לוועדה המקומית לתכנון ובניה ברעננה, ולאחר הליך שבו נשמעו התנגדויות של חלק מהנתבעים, ניתן היתר הבנייה לפרויקט ביום 26.7.23. בהחלטתה הוועדה קבעה כי יש לדחות את ההתנגדות שעניינה חסימת המעבר בזיקת הנאה המשמש לכניסת כלי רכב לחניה, בהיותה מבוססת על הסכמות קנייניות בין בעלי הקרקע (כאמור, זיקת הנאה הדדית). וכי לצורך הוצאת הפרויקט לפועל ולאור חשיבותו, אין מנוס מהפרעה זמנית למעבר ברצועת זיקת ההנאה בתקופת הבנייה. על רקע החלטה זו, הגישו התובעים תביעה לסעד הצהרתי, במסגרתה התבקש כב' ביהמ"ש לקבוע כי הם זכאים ואינם מנועים מלבצע את העבודות הכרוכות בחסימה זמנית של זיקת ההנאה.

טענות התובעים:

לטענת התובעים, הנתבעים מסרבים לכבד את החלטות הוועדה המקומית, ומנסים לסכל הוצאתו לפועל של פרויקט ההתחדשות העירונית באופן חסר תום לב. התובעים הדגישו כי חלק מהנתבעים לא התנגדו כלל לבניית הפרויקט ולא הגישו התנגדות לוועדה המקומית, וההתנגדויות שהגישו חלק קטן מהם  נדחו. עוד נטען כי הנתבעים עצמם ביצעו בבנייניהם פרויקט התחדשות עירונית דומה, אשר כלל פגיעה דומה בזיקת ההנאה ההדדית, וזאת תוך שיתוף פעולה מלא מצד התובעים. התובעים טענו כי מדובר בצורך בטיחותי מובהק, שכן הבניין ישן וסובל מרטיבות קשה, מסדקים ומבורות, וכי אי מתן הסעד עלול לסכל את הפרויקט, ולסכן את יציבות המבנה ואת בטיחות הדיירים, לרבות במקרה של רעידת אדמה או ירי טילים בעת מלחמה.

טענות הנתבעים:

הנתבעים טענו מנגד, כי לתובעים אין כל זכות לחסום את שטח זיקת ההנאה, ולו ליום אחד. שכן חסימתה תמנע מהם שימוש במקומות החניה הצמודים לדירותיהם ותביא, לשיטתם, לפגיעה חמורה בזכות הקניין, ואף להפקעה שאינה מצויה בסמכות בית משפט השלום. לשיטתם, החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה עוסקת בהיבטים תכנוניים בלבד ולא דנה בזכויות הקנייניות של הנתבעים או בשלילת השימוש בחניות לתקופה ממושכת. וכי האמירה בדבר "הפרעה זמנית" נגעה, לכל היותר, לתנועת כלי עבודה נקודתית ולא לחסימה מלאה וממושכת שעלולה להימשך חודשים ואף שנים.

הנתבעים הוסיפו כי ניתן לבצע את העבודות ללא חסימת המעבר והחניות, כפי שנעשה בעבר בבניינים הסמוכים, וכי ההערכה בדבר חסימה של כעשרה חודשים אינה ריאלית ועלולה להתארך משמעותית. מכאן, שהתביעה מהווה ניסיון לקבל הכשר שיפוטי לפגיעה ממושכת ובלתי מידתית בזכויותיהם הקנייניות ובאיכות חייהם, לרבות חסימת מעבר להולכי רגל והעמקת מצוקת החניה באזור.

החלטה:

בית המשפט קיבל את התביעה, וקבע כי יש להעדיף את החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. זו אישרה את הפרויקט לאחר שערכה איזון ראוי בין הפגיעה הזמנית בשכנים ובזיקת ההנאה לבין הצורך בקידום פרויקט ההתחדשות העירונית, מטעמי בטיחות, מיגון והתחדשות. הודגש, כי לא כל הנתבעים הגישו התנגדויות לוועדה, כי ההתנגדויות שהוגשו נדחו, וכי איש מהם לא מיצה את דרכי ההשגה הקבועות בדין בדרך של ערר או עתירה. משכך, אין מקום לתקיפה עקיפה של ההחלטה במסגרת ההליך.

בית המשפט דחה את טענת הנתבעים שלפיה הוועדה התכוונה להכשיר הפרעה מצומצמת בלבד, וקבע כי השימוש במונח "הפרעה" בהחלטה נעשה תוך הקבלתו למניעת גישה, ולפיכך הוא כולל גם חסימה זמנית לאורך תקופת הבנייה. עוד נקבע כי אין מדובר בשלילת זכות קניינית שאינה בסמכות הוועדה, שכן זכותם הקניינית של הנתבעים לא הועמדה בספק, והפגיעה הנטענת בשימוש בה, ככל שתקום, תתברר במישור הפיצויים.

בסיכומו של דבר נקבע, כי התובעים זכאים ואינם מנועים מלבצע את עבודות הבנייה להקמת הפרויקט, לרבות בשטח שבו קיימת זיקת הנאה לטובת הנתבעים; וכי בתקופת העבודות הם רשאים לבצע את העבודות תוך חסימה זמנית של זיקת ההנאה בהתאם להוראות הוועדה. בנוסף, הורה בית המשפט על רישום הערה בפנקסי המקרקעין בדבר הצו ההצהרתי, וחייב את הנתבעים בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.  

[ת"א 47434-10-23 גוטמן ואח' נ' קליימן ואח' (נבו 08.07.2025)]. 

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד ספיר יחזקאל בסיועה של גל חדד).