נציב הכבאות לשעבר דדי שמחי נגד הנציב הנוכחי: "דרישות רגולטוריות שמגדילות הסיכון"

בדיון הסוער שנערך ביום ה' האחרון בוועדת התקנות של המועצה הארצית לתכנון ולבניה, התעמתו יו"ר מטה התכנון הלאומי נתן אלנתן ונציגי הכבאות וההצלה בראשות נציב הכבאות אייל כספי בסוגיית ההקלה בדרישות הבטיחותיות עבור בניינים בגובה של 29 עד 42 מטר, כאשר אלנתן דוחה את עמדת הכבאות כי אין להקל בדרישות עבור בניינים מסוג זה, ובפרט לא לבטל את הדרישה לשני חדרי מדרגות, אשר מייקרת את הבניה ונחשבת בזבזנית בשטח.

כעת חושף " מרכז הנדל"ן ", כי לחוות הדעת שעליה הסתמך אלנתן בדיון, אחראי לא אחר מקודמו של כספי בתפקיד, רב טפסר בדימוס דדי שמחי. שמחי מוכר כיום בציבור הרחב בעיקר בזכות היותו פאנליסט הנוטה לתמוך בממשלה ב"אולפן שישי" של חדשות 12, ובימים האחרונים נודע כי הוא שוקל התמודדות בבחירות הקרובות לכנסת. שמחי שימש כנציב הכבאות בשנים 2017 עד 2022, וכיום עומד בראש חברת Elite Safety Engineering Ltd. (עילית בטיחות אש) - חברת ייעוץ פרטית בתום הבטיחות באש.

המסמך, שהוזמן על ידי מטה התכנון, נכתב על ידי צוות מהנדסי בטיחות אש ויועצים בראשות שמחי. מחברי חוות הדעת מדגישים כי מדובר בעבודה עצמאית ובלתי תלויה, המבוססת על ניתוח הדין הישראלי, תקנים בין-לאומיים, דוחות מבקר המדינה ומסמכי מדיניות של גופים ממשלתיים. ברקע הדיון עומד המחסור החריף ביחידות דיור, לצד הצורך הלאומי בהתחדשות עירונית.

חוות הדעת קובעת כי הסיווג הנוכחי יוצר מדרגת רגולציה חדה: בניינים החוצים את רף ה־29 מטרים נדרשים לעמידה בשורה ארוכה של דרישות תכנוניות, בטיחותיות ותפעוליות, אשר מייקרות את הפרויקט, מאריכות את לוחות הזמנים ולעיתים הופכות אותו ללא כלכלי. בפועל, נטען, מדובר בדרישות שאינן תמיד נגזרות מסיכון ממשי, אלא מהגדרה רגולטורית שאינה מעודכנת.

חוות הדעת קובעת כי הסיווג הנוכחי יוצר מדרגת רגולציה חדה: בניינים החוצים את רף ה־29 מטרים נדרשים לעמידה בשורה ארוכה של דרישות תכנוניות, בטיחותיות ותפעוליות, אשר מייקרות את הפרויקט, מאריכות את לוחות הזמנים ולעיתים הופכות אותו ללא כלכלי.

"במהלך שנות כהונתי כנציב כבאות והצלה, הובהר לי שוב ושוב כי החמרה רגולטורית כשלעצמה אינה ערובה לבטיחות", כתב שמחי בדברי ההקדמה לחוות הדעת. "ניסיון מבצעי בארץ ובעולם מלמד כי רגולציה שאינה מבוססת על ניתוח סיכונים, שאינה מתחשבת בהיתכנות יישומית ושאינה בוחנת את השפעותיה הרחבות, עלולה להביא לתוצאה הפוכה מזו שלשמה היא נועדה".

"מגבלת הגובה הקיימת יוצרת קפאון תכנוני" 

בלב חוות הדעת עומדת הביקורת על מדרגת הגובה הקיימת בדין הישראלי, לפיה מבנה מגורים שגובהו עולה על 29 מטרים מסווג אוטומטית כ"בניין גבוה" וכפוף למערכת דרישות רגולטוריות נרחבת. לטענת מחברי המסמך, מדובר בקו סיווג חד ושרירותי שאינו משקף שינוי מהותי ברמת הסיכון בין מבנים בגובה 29 מטר לבין מבנים בטווח הביניים של 29–42 מטרים. בפועל, נטען, מדרגה זו יצרה קיפאון תכנוני: כמעט ולא נבנים כיום מבני מגורים בטווח הגבהים הזה, אף שמדובר בגובה נפוץ ומקובל במדינות מערביות רבות.

עוד צוין במסמך כי "כאשר דרישות רגולטוריות יוצרות חסמים תכנוניים וכלכליים, מעכבות בנייה חדשה והתחדשות עירונית, ומותירות אוכלוסיות במבנים ישנים, בלתי מחוזקים ובלתי ממוגנים, הן מגדילות את הסיכון הכללי גם אם הן מצמצמות סיכון נקודתי אחד".

המסמך מציג סקירה רחבה של התקינה הבין־לאומית, ובראשה תקני ה-NFPA (national fire protection association) האמריקאיים, שלפיהם מבנה מוגדר כבניין גבוה כבר מגובה של כ־23–24 מטרים. עם זאת, חוות הדעת מדגישה כי הגדרת הגובה כשלעצמה אינה המדד המרכזי לרמת הסיכון, אלא מכלול האמצעים ההנדסיים והמערכתיים: מערכות גילוי וכיבוי אוטומטי, שליטה בעשן, לחץ אוויר בחדרי מדרגות, גיבוי חשמל למערכות חירום, תכן סיסמי ומיגון.

אחד הטיעונים המרכזיים במסמך נוגע לפער בין הסיכון התיאורטי לבין הסיכון בפועל. על בסיס נתונים אמפיריים, לרבות דוחות מבקר המדינה ונתוני כיבוי אש, נטען כי אין מתאם מובהק בין גובה הבניין לבין שיעורי תמותה או פגיעה משריפות במבני מגורים חדשים. מנגד, מחברי חוות הדעת מצביעים על סיכון מצטבר משמעותי הנובע מהותרת בניינים ישנים - נמוכים יחסית אך נטולי מערכות מיגון מתקדמות - על כנם, במיוחד בהקשר של רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים.

בלב חוות הדעת עומדת הביקורת על מדרגת הגובה הקיימת בדין הישראלי, לפיה מבנה מגורים שגובהו עולה על 29 מטרים מסווג אוטומטית כ"בניין גבוה" וכפוף למערכת דרישות רגולטוריות נרחבת. לטענת מחברי המסמך, מדובר בקו סיווג חד ושרירותי שאינו משקף שינוי מהותי ברמת הסיכון

בהקשר זה, חוות הדעת מציבה את סוגיית בטיחות האש כחלק מניהול סיכונים לאומי רחב, ולא כפרמטר מבודד. “האתגר האמיתי של מדינת ישראל אינו רק כיצד למנוע שריפה בבניין בודד”, נכתב במסמך. "יש לשקלל את מאפייניה הייחודיים של ישראל: סוג הבניה, ממדי"ם, מודעות ביטחונית רחבה, עורף מיומן במצבי חירום ועוד. במדינה המאוימת בטילים בליסטיים על מרכזי אוכלוסייה, שבה תרחיש רעידת אדמה חזקה אינו שאלה של אם אלא של מתי, אין מקום לבחון כל סיכון בנפרד מבלי להתייחס לתמונה הכוללת. בניין חדש, מתוכנן וממוגן, גם אם הוא גבוה יותר במקצת, בטוח יותר מבניין ישן, נמוך וחסר הגנות בסיסיות".

עמדה שונה לגמרי מזו של בכירי רשות הכבאות 

בפרקים היישומיים מציעה חוות הדעת מודל מדורג: הרחבת הגדרת "בניין גבוה" כך שתכלול מבני מגורים בלבד עד גובה של 42 מטרים, תוך שמירה מלאה על כלל דרישות בטיחות האש החלות כיום על מבנים מעל 29 מטרים. עם זאת, מוצע לוותר על חלק מהדרישות המצטברות והכבדות, כגון חובת חדר מדרגות נוסף לאלונקה ומעלית כבאים נוספת, כל עוד מתקיימת מעטפת בטיחות שקולה ומבוססת.

בפרקים היישומיים מציעה חוות הדעת מודל מדורג: הרחבת הגדרת "בניין גבוה" כך שתכלול מבני מגורים בלבד עד גובה של 42 מטרים, תוך שמירה מלאה על כלל דרישות בטיחות האש החלות כיום על מבנים מעל 29 מטרים. עם זאת, מוצע לוותר על חלק מהדרישות המצטברות והכבדות, כגון חובת חדר מדרגות נוסף לאלונקה ומעלית כבאים נוספת, כל עוד מתקיימת מעטפת בטיחות שקולה ומבוססת

מחברי המסמך מדגישים כי אין מדובר בהפחתת רמת הבטיחות, אלא בהתאמת הרגולציה לעקרונות של מידתיות וניהול סיכונים, בהתאם למגמות רגולטוריות עכשוויות בישראל ובעולם. הם מציינים כי גם ברשות הארצית לכבאות והצלה ובמסמכי מדיניות קודמים הובע צורך בבחינה מחודשת של דרישות בטיחות אש, תוך אימוץ תקינה בין-לאומית והפחתת רגולציה עודפת במקרים שבהם אין לכך תרומה מוכחת להפחתת סיכון.

בסיכום חוות הדעת נקבע כי קיימת הצדקה מקצועית, תכנונית ובטיחותית להרחבת ההגדרה, וכי אימוץ המהלך עשוי להסיר חסם משמעותי בפני בנייה והתחדשות עירונית בישראל. עם זאת, מודגש כי המסמך אינו מהווה הצעה רגולטורית מחייבת, אלא כלי מקצועי תומך, שנועד לסייע למטה התכנון ולוועדות התכנון הארציות בקבלת החלטות מושכלת בסוגיה רגישה ובעלת השלכות רחבות על שוק הדיור, הבטיחות הציבורית והמרחב העירוני.

אם חלק מהתוכן שמופיע בחוות הדעת נשמע לכן מוכר, זה לא מקרי. רבים מהדברים המופיעים במסמך נאמרו על ידי אלנתן בישיבת שנערכה ביום חמישי.

כזכור, במהלך הדיון התפתחה מחלוקת חריפה בין אלנתן לבין נציב כבאות והצלה, רב טפסר אייל כספי, שהביע התנגדות נחרצת למהלך והזהיר כי ביטול הדרישה לחדר מדרגות נוסף, כפי שמוצע במסגרת שינוי ההגדרה, עלול ליצור סיכון ממשי לחיי אדם. כעת, נחשף המסמך שהוצג במהלך הדיון ותמך בעמדת יו"ר מטה התכנון - שמגיע דווקא מניצב כב"ה לשעבר, ומציג עמדה שונה לחלוטין מזו שמציג הדרג הבכיר ברשות הכבאות.