תביעה של מיליונים מיזמי פרויקט מחיר למשתכן: "בכו לי בטלפון, אחד על סף גירושים"

איחור במסירת דירה הוא תרחיש שרוכשים רבים לוקחים בחשבון, במיוחד בישראל, אך עבור עשרות משפחות שרכשו דירות בפרויקט בנוף הגליל, הוא חרג מכל פרופורציה, והפך לסיוט מתמשך. תביעת ענק בסך כולל של כ־13 מיליון שקלים הוגשה בחודש שעבר לבית המשפט המחוזי בתל אביב על ידי 143 משפחות, שרכשו 131 דירות בפרויקט מחיר למשתכן "יוניק הילס" בשכונת הר יונה ד' בנוף הגליל. התביעה הוגשה בשל איחור ממושך במסירת הדירות, חלקן נמסרו באיחור של חודשים רבים וחלקן, עם איחור של מעל שנה, טרם נמסרו כלל עד למועד הגשת התביעה.

התביעה הוגשה ע"י עורך הדין עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק־מלכין, נגד החברות היזמיות "א.י. אמריקה ישראל להשקעות בע"מ" ו"מגדלים ב.ר ייזום ובנייה בע"מ", שזכו בשנת 2020 במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להקמת הפרויקט. פרויקט "יוניק הילס" כולל 242 דירות, רובן שווקו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן וחלקן בשוק החופשי. הפרויקט חולק לשלושה מתחמים, הכוללים 21 בניינים.

במהלך שנת 2022 התקשרו רוכשי הדירות במסלול מחיר למשתכן עם החברות בהסכמי מכר אחידים, שבהם נקבע מועד מסירה ברור - 31 בדצמבר 2024. רוכשי הדירות בשוק החופשי חתמו על הסכמים במועדים שונים, עם מועדי מסירה שנקבעו לחודשים ספטמבר ודצמבר 2024 ולמועדים שונים במהלך שנת 2025. כאמור על פי כתב התביעה, חרף ההתחייבויות החוזיות, החברות לא עמדו במועדי המסירה. חלק מהדירות נמסרו באיחור ניכר, בעוד שדירות אחרות כלל לא נמסרו עד היום. עוד נטען כי גם ביחס לדירות שטרם נמסרו, לא ניתנו לרוכשים מועדי מסירה עדכניים, ברורים ומחייבים, והם הושארו באי־ודאות מתמשכת.

עו"ד עמנואל יוזוק אומר כי רבים מהרוכשים חוו פגיעה קשה בחיי היומיום, לרבות קושי ברישום ילדים למוסדות חינוך, חיפוש פתרונות מגורים זמניים, הארכת חוזי שכירות והתמודדות עם תשלום מקביל של שכירות ומשכנתה. לדבריו, האיחור יצר גם קשיים תעסוקתיים משמעותיים. בשיחה עם מרכז הנדל"ן מסביר עו"ד יוזוק את הקושי לעומק: "אנשים בכו לי בטלפון, אדם אחד סיפר לי שהוא על סוף גירושים, שהוא גר אצל חמתו בזמן שהם ממתינים לדירה,  אני יכול להגיד שכמעט בכל פרויקט יש לפחות זוג אחד שמתגרש בגלל מצבים של איחור במסירה, אני לא יכול לקבוע זו הסיבה העיקרית אבל כן יכול להיות שזה השפיע, נתן שם קטליזטור".

עו"ד עמנואל יוזוק אומר כי רבים מהרוכשים חוו פגיעה קשה בחיי היומיום, לרבות קושי ברישום ילדים למוסדות חינוך, חיפוש פתרונות מגורים זמניים, הארכת חוזי שכירות והתמודדות עם תשלום מקביל של שכירות ומשכנתה.  "אנשים בכו לי בטלפון, אדם אחד סיפר לי שהוא על סוף גירושים, שהוא גר אצל חמתו בזמן שהם ממתינים לדירה" 

"אותו רוכש", הוא מוסיף, "הלך לקנות למתבגרת שלו חדר שינה חדש והוא אומר לי 'תשמע, הילדה הייתה צריכה להיכנס לבית ספר חדש, היא כ"כ התרגשה שסופסוף יהיה לה חדר שינה משלה והיא עדיין בחדר איתנו בבית אצל הסבתא', בנוסף לתסכול העצום של המשפחה אין להם גם איפה לאכסן את כל הרהיטים שהם הזמינו לדירה החדשה.אנשים קורסים - זה שנה איחור, אנשים משלמים גם משכנתה וגם שכירות, אני מדבר על דירות במחיר למשתכן במיוחד. היום בישראל אנשים קונים דירה על הקצה, עם כל הרביות שעלו כל הזמן, לא שאנשים שקונים דירות בשוק החופשי הם טייקונים, גם הם חסכו שקל לשקל כדי לקנות את הדירות".

"יש יזמים שמעדיפים למשוך זמן"

על פי כתב התביעה, החברות מסרו במהלך התקופה הודעות שונות על מועדי מסירה צפויים, אך אלה נדחו פעם אחר פעם. כך, דירות במתחמים 1 ו־2 שנמסרו לגביהן הודעות על מסירה צפויה במאי 2025, נמסרו בפועל רק בין יולי לספטמבר 2025. באשר למתחם 3, נמסרו הודעות על מסירה באוקטובר 2025, אך גם מועד זה חלף מבלי שנמסרה אף דירה. בשני בניינים אף לא נמסרה כל הודעה. עוד נטען כי גם כאשר פנו רוכשים לחברות בסוף אוקטובר 2025 בבקשות הבהרה, נמסר להם כי מועד המסירה עומד בעינו, אף שעבודות הבנייה טרם הושלמו.

עו''ד עמנואל יוזוק - צלם רז רוגובסקי (1)

התובעים טוענים לפגיעה כלכלית ונפשית משמעותית, הכוללת תשלומי שכירות ומשכנתה במקביל, קנסות בגין הארכת חוזים, עלויות אחסון לרהיטים שנרכשו מראש ודחייה או ביטול של התחייבויות שנקבעו מתוך ציפייה למעבר לדירה החדשה. למרות שהרוכשים עמדו בכל התחייבויותיהם ושילמו את מלוא התמורה עבור הדירות, הם לא קיבלו כל פיצוי בגין האיחור. בתחילת יולי 2025 פנו התובעים לחברות במכתב דרישה רשמי באמצעות בא כוחם, אך הדרישה נדחתה ולא שולם כל פיצוי.

אחת השאלות המרכזיות שעולות מהפרשה נוגעת לחוק המכר (דירות) והסכמי המכר עצמם המסדירים במפורש פיצוי בגין איחור במסירת דירה. לדברי עו"ד יוזוק, בפועל, במקרים רבים היזמים מנסים להתחמק מהתשלום בדרכים מגוונות, "כשיזם צריך לשלם עשרות או מאות אלפי שקלים לכל רוכש, הסכומים מצטברים לעשרות מיליוני שקלים. במציאות של שוק נדל"ן חלש ולחצי תזרים, יש יזמים שמעדיפים למשוך זמן". לדבריו, הפרקטיקה הרווחת היא לדחות, להתעלם ממכתבי דרישה, לטעון לכוח עליון או לנסות להגיע להסכמי פשרה נקודתיים - מתוך ידיעה שלא כל הרוכשים ימשיכו להילחם משפטית. "סטטיסטית, חלק מהרוכשים נאלצים לוותר בשל נסיבות חיים, וחלק גדול מהתיקים מסתיים בפשרות".

באשר לטענת "כוח עליון", שעלתה גם בפרויקט זה על רקע מלחמת חרבות ברזל, עו"ד יוזוק מדגיש כי עצם קיומה של מלחמה אינו פוטר אוטומטית מתשלום פיצוי. "הנטל הוא על הקבלן להוכיח לא רק שהתקיים כוח עליון, אלא גם כיצד הוא השפיע בפועל על קצב הבנייה, ומה נעשה כדי לצמצם את הפגיעה", הוא מסביר. לדבריו, בתי המשפט בוחנים כל מקרה לגופו, ובשנים האחרונות ניכרת מגמה של החמרה כלפי טענות כלליות ובלתי מבוססות מצד יזמים. לדבריו, גם בתקופות משבר קודמות, כמו הקורונה, נדחו טענות דומות כאשר התברר שהעבודות באתר נמשכו בפועל. "כוח עליון הוא לא סיסמה", הוא מדגיש, "צריך להוכיח קשר ישיר בין האירוע החריג לבין האיחור הספציפי.

באשר לטענת "כוח עליון", שעלתה גם בפרויקט זה על רקע מלחמת חרבות ברזל, עו"ד יוזוק מדגיש כי עצם קיומה של מלחמה אינו פוטר אוטומטית מתשלום פיצוי. "הנטל הוא על הקבלן להוכיח לא רק שהתקיים כוח עליון, אלא גם כיצד הוא השפיע בפועל על קצב הבנייה, ומה נעשה כדי לצמצם את הפגיעה", הוא מסביר

"אפשר להבין מצב שבו, לצורך פשרה, מופחתים חודשיים או שלושה מתקופת איחור של כשנה, בשל השפעת המלחמה - זה לא מופרך. עם זאת, כל מקרה נבחן לגופו ותלוי בשלב שבו היה הפרויקט בזמן הביצוע. בפועל, רוב החברות כלל אינן יוזמות שיח עם הרוכשים ואינן מנסות להגיע להסכמות מראש. לאחרונה, במקרה חריג, חברה גדולה שקיבלה מספר מכתבי דרישה שלא נענו, יצרה קשר ביוזמתה, הזמינה אותי לפגישה, והגענו לפשרה מכובדת - אבל זה נדיר, זה אחד למאה".

"ברוב המקרים החברות פשוט לא מגיבות, מתוך אלה שכן משיבות, רבות טוענות שכוח עליון, לרבות המלחמה, אינו מזכה בפיצוי. יכול להיות שקבלן מבין שהוא צריך לפצות, אבל הוא אומר, 'אני אמשוך את הזמן, שהשוק יתאושש, שיהיה לי גם תזרים. מה אני עכשיו אוציא עכשיו כמה מיליונים? זה הרבה כסף', אני מלווה הרבה תיקים רחבי היקף, לא מקרים בודדים וזו המציאות לצערי".

בסופו של דבר, מעריך עו"ד יוזוק, מרבית התביעות מהסוג הזה אינן מסתיימות בפסק דין מלא אלא בפשרה, "לעיתים בשיעור של 60–70 אחוזים מסכום התביעה", הוא אומר. בעקבות דחיית הדרישה לתשלום הפיצויים, הוגשה ביום 17 בדצמבר תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב. לתביעה צורפה חוות דעת של השמאי ארווין אריה אייכנר, אשר העריך את שכר הדירה הממוצע באזור ואת היקף הפיצוי המגיע לרוכשים.

על פי חוות הדעת, שכר הדירה החודשי באזור נע בין כ־3,200 ל־3,500 שקלים לדירות 3 חדרים, 3,800 עד 4,300 שקלים לדירות 4 חדרים, ו־4,500 עד 5,000 שקלים לדירות 5 חדרים. חישוב הפיצוי בוצע בהתאם למנגנון הקבוע בחוק המכר (דירות), הכולל מדרגות פיצוי שונות בהתאם למשך האיחור ולמועד חתימת ההסכם. לכל רוכש נערך תחשיב פרטני, ובהתאם לכך הועמד סכום התביעה הכולל על כ־12.9 מיליון שקלים.

במסגרת התביעה מתבקש בית המשפט לחייב את החברות לשלם לתובעים פיצוי כולל של כ־13 מיליון שקלים, כולל החזר הוצאות עבור חוות הדעת השמאית. לפי העו"ד המייצג את הרוכשים, נכון למועד זה טרם הוגשו כתבי הגנה.

מחברת מגדלים ואמריקה ישראל, יזמיות הפרויקט, נמסר: "מדובר בפרויקט של כ-300 יח"ד, אשר רובו נמסר לאחרונה לרוכשים וחלקו צפוי להימסר בקרוב. היזמיות הגיעו להסכמות הוגנות לפנים משורת הדין עם רוכשים רבים ועוד טרם מיצוי זכויותיהם שלהם מול המדינה וגורמים נוספים, כשחלק מהרוכשים בחרו לפנות לערכאות משפטיות. נציין שמרבית הפרויקט הוקם במהלך השנתיים האחרונות, תוך כדי המלחמה, ולמרות העיכובים שנכפו על יזמית הפרויקט, היא פעלה ככל יכולתה כדי להתקדם במהירות האפשרית לסיומו המוצלח.

"יש לזכור כי אתר הבנייה בנוף הגליל היה מושבת במשך תקופה ממושכת בעקבות מטחי הרקטות והאיומים בצפון, וגם לאחר חזרה מדורגת לעבודה היה קיים מחסור הן בפועלים והן במהנדסים ובעלי תפקידים אשר גוייסו למילואים בצו 8. לצד אלו, לאחר הזכייה במכרז לרכישת הקרקע, זו נמסרה ליזם באיחור משמעותי מידי המדינה. עד כה, למרות השפעות המלחמה שהביאו לאיחורים במסירת דירות בכלל השוק, המדינה לא נקטה עמדה ברורה בנושא, והשאירה את היזמים חשופים מול סיכונים, בעלי השלכות כלכליות משמעותיות שחורגים מתנאי שוק רגילים כגון מלחמות“.