שכונת חיים: המקום האידיאלי לאנשים עם כסף - ובלי אוטו

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: שכונת ארלוזורוב, גבעתיים. 

השכונה ממקומת במרכז גבעתיים, דרומית לשינקין, מערבית לגבעת קוזלובסקי, צפונית לשטח 9 (בן צבי), ומזרחית לגבעת רמב"ם והל"ה. השכונה נוסדה בשנת 1936, ונקראת ע"ש חיים ארלוזורוב, ממנהיגי תנועת העבודה. השכונה היא אחת משכונות היסוד ההיסטוריות של גבעתיים, ונמנית עם שש השכונות המקוריות שהרכיבו את העיר בראשית דרכה. מדובר בשכונה צפופה אך שקטה, שהבנייה בה מאופיינת בעיקר בבנייני דירות קטנים. השכונה כוללת את בניין עיריית גבעתיים וקרובה למוקדי קניות ובילוי מרכזיים של העיר, כולל רחובות כצנלסון, ויצמן ושינקין וקניון גבעתיים. בשכונה נמצא גם מצפה הכוכבים המפורסם של גבעתיים וכן מצפור שלום - נקודת תצפית מהגבוהות בגוש דן.

בשנים האחרונות עוברת גבעתיים, ובעיקר מרכז העיר, מהפכה של התחדשות עירונית , ושכונת ארלוזורוב היא המובילה בתחום בעיר. בשכונה פועלים עשרות יזמים בעשרות פרויקטים בשלבים שונים, כולל שמות גודלים כמו דוניץ, Ewave Nadlan וקבוצת אלמוג. רוב גדול של הפרויקטים הם מסוג תמ"א 38 אך ישנם גם פרויקטי פינוי-בינוי. תוך עשור וחצי השכונה אמורה יותר מלהכפיל את אוכלוסייתה ואת מספר הדירות בה.

רשת הרחובות בשכונה צפופה ומאפשרת פיזור טוב של התנועה, אך רוב הרחובות צרים, מתנקזים לציר ראשי בודד (ויצמן), ובשעות העומס ישנם פקקים ארוכים, ובשכונה יש מצוקת חניה. בתוך רחובות השכונה לא עוברים כמעט אוטובוסים, אך השכונה מוקפת בצירים ראשיים בהם עוברים מספר רב של קווי אוטובוס, חלקם בתדירות גבוהה. עם זאת, יש באזור מעט נתיבים בלעדיים לאוטובוסים (נת"צים), כך שמהירות הנסיעה שלהם איטית יחסית. 

בין 2024 ל-2025 נרשמה בשכונה עליה של כ-2% במחיר דירה, לצד ירידה של כ-21% בכמות העסקאות בין התקופות. זאת לעומת עלייה של 1% במחיר דירה באותה תקופה בכלל גבעתיים. וכמה תעלה לכם דירה בשכונה? דירת 3 חדרים חדשה תעלה לכם בממוצע 3.463 מיליון שקל, דירת 4 חדרים חדשה 4.408 מיליון שקל ודירת 5 חדרים חדשה 5.406 מיליון שקל. בגזרת היד שנייה, דירת 3 חדרים תעלה בממוצע 3.057 מיליון שקל, דירת 4 חדרים יד שנייה תעלה 3.7 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים יד שניה תעלה בממוצע 4.913 מיליון שקל. 

בבחינה גסה של מחירי הדירות בגבעתיים עולה כי בשוק היד השנייה שכונת ארלוזורוב יקרה יותר מהממוצע העירוני, בפער של בערך כ-5% בממוצע (כאשר בדירות 5 חדרים הפער אף גדול יותר). לעומת זאת, בדירות חדשות כמעט ואין הבדל בין ארלוזורוב לשאר גבעתיים: המחירים דומים מאוד, ובממוצע מדובר בפער זניח של סביב 0%–1% בלבד, כך שבפועל אפשר לומר שחדש מתומחר כמעט אותו הדבר בשכונה ובכלל העיר.

כרטיס ביקור - גבעתיים

מיקום: מרכז גוש דן, בין תל אביב לרמת גן

תושבים (2024):  58,373

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 262, מאזן הגירה פנימית 144-, מאזן הגירה בינלאומי 148-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 9 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2024 - 797 עסקאות, 2025 - 660 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מהרבעון האחרון של שנת 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-1% בין שנת 2024 לבין שנת 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, ללא שינוי במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-17% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• הסיטי (תוספת של כ-1,250 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• ארלוזרוב - 65 פרויקטים

• בורוכוב - 48 פרויקטים

• גבעת רמב"ם - 44 פרויקטים

• שינקין - 35 פרויקטים

• הל"ה - 27 פרויקטים

• פועלי הרכבת - 25 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: בעיר לא נותרו יתרות קרקע וכל הפיתוח העתידי צפוי להיות בהתחדשות עירונית

• מתחם כורזין (חידוש מתחם התעשייה המיושן והפיכתו למתחם מעורב שימושים עם כ-1,100 דירות זעירות, ושטחי מסחר ומשרדים נרחבים בכ-10 מגדלים)

• רצועת בן גוריון (תוספת של כ-2,700 דירות, ושטחי מסחר, ציבור ותעסוקה נרחבים)

• מתחם הרצוג (תוספת של כ-1,500 דירות במתחם מבני השיכון במזרח שכונת תל גנים)

• מתחם מטרו כצנלסון בן גוריון (תוספת אלפי דירות, מסחר, ותעסוקה במגדלים עד כ-45 קומות, ומגרשים חדשים למבני ציבור בסביבת תחנת מטרו עתידית)

• מתחם מטרו כצנלסון נגה (תוספת אלפי דירות, מסחר, ותעסוקה במגדלים עד כ-45 קומות, ומגרשים חדשים למבני ציבור בסביבת תחנת מטרו עתידית)

• גבעת רמב"ם (תוספת של כ-4,000 דירות לשכונה הותיקה, חלקן בהתחדשות בניינית וחלקן במתחמי פינוי בינוי עם מגדלים במערב ודרום השכונה)

• צפון מערב (תוספת של כ-2,500 דירות, מסחר ומשרדים בבינוי מרקמי בפנים השכונות, ומגדלים גבוהים לאורך רחובות כצנלסון ועליית הנוער)

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) -  11 פרויקטים שקיבלו היתר

בניה חדשה - פרויקט אחד שקיבל היתר

פינוי בינוי - 2 פרויקטים שקיבלו היתר

ארלוזורוב, גבעתיים - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, דרומית לשינקין, מערבית לגבעת קוזלובסקי, צפונית לשטח 9 (בן צבי), ומזרחית לגבעת רמב"ם והל"ה

מספר תושבים (2022, נתוני למ"ס מעובדים): 7,470

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 17,500

מספר דירות (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 3,420

מספר דירות צפוי (2040, הערכה): 6,600

מדד חברתי-כלכלי (2021): 9 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - רשת הרחובות בשכונה צפופה ומאפשרת פיזור טוב של התנועה, אך רוב הרחובות צרים, מתנקזים לציר ראשי בודד (ויצמן), ובשעות העומס ישנם פקקים ארוכים, ובשכונה יש מצוקת חניה.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בתוך רחובות השכונה לא עוברים כמעט אוטובוסים, אך השכונה מוקפת בצירים ראשיים בהם עוברים מספר רב של קווי אוטובוס, חלקם בתדירות גבוהה. עם זאת, יש באזור מעט נתיבים בלעדיים לאוטובוסים (נת"צים), כך שמהירות הנסיעה שלהם איטית יחסית. 

רמת נגישות שבילי אופניים: אין - בשכונה אין שבילים כיום, וגם לא ידוע על שבילים מתוכננים. 

מוקדי משיכה: 

• מצפה הכוכבים גבעתיים

• מצפור שלום - נקודת תצפית מהגבוהות בגוש דן

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2024 לעומת 2025): עליה של כ-2% במחיר דירה. ירידה של כ-21% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 36 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-2283 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן