דייר בעל 2 דירות סירב לשלם על השיפוץ הנרחב בבניין - ונתבע. כך זה נגמר

בהתאם לסעיף 61 לחוק המקרקעין, בית משותף יתנהל לפי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות, את זכויותיהם וחובותיהם לגבי הבית המשותף. ככלל, על בעלי דירות בבית משותף חלות הוראות "התקנון המצוי", אלא אם בעלי הזכויות ניסחו הוראות ספציפיות בתקנון מוסכם.

במאמר זה נסקור את פסק הדין של המפקח על רישום המקרקעין, הדן בשאלה - האם תקנון מוסכם, המפרט את אופן חלוקת הוצאות ניהול הבית המשותף, חל גם על הוצאות שיפוץ חריגות. 

נסיבות המקרה:

פסק הדין עוסק בסוגיה של פרשנות תקנון בית משותף בכפר סבא, לגבי חלוקת הוצאות שיפוץ נרחב בין בעלי הדירות. אחד מהדיירים, שהינו בעל שתי דירות בבית המשותף, טען כי ההוצאות החריגות, כמו שיפוצים רחבים, אינן נכללות במסגרת התקנון הקובע חלוקה שוויונית של הוצאות החזקה וניהול הרכוש המשותף. מצד שני, נציגות הבית המשותף טוענת כי התקנון מחייב חלוקה שוויונית גם להוצאות שיפוץ רחבות, ובנוסף מציינת שהתובע לא שילם את חלקו בתשלום עבור השיפוץ.

הדיון המשפטי מתמקד בפרשנות סעיף 5 לתקנון המוסכם, שלפיו "הוצאות החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף יחולו בשיעור שווה על כל דירה ודירה". 

השאלה המשפטית

האם תקנון בית משותף , הקובע חלוקה שוויונית של הוצאות החזקת רכוש משותף, מחייב את בעלי הדירות לשלם את חלקם באופן שווה גם ביחס להוצאות שיפוץ חריגות?

החלטת המפקח על המקרקעין

המפקח פסק כי סעיף 5 לתקנון המוסכם לא מבדיל בין סוגי הוצאות. ומכיוון שאין הבחנה בלשון התקנון, לא ניתן להוסיף הבחנות שלא הוזכרו בו במפורש. כלומר, הוצאות שיפוץ רחב היקף נחשבות להוצאות המיועדות לחלוקה שווה בין כל בעלי הדירות, גם אם מדובר בהוצאות חריגות.

בנוסף, נדונה סוגיית כוונת הצדדים כאשר ניסחו את התקנון. התובע טען כי הייתה כוונה להחריג הוצאות חריגות. אולם המפקח קבע, כי אין לפרש את התקנון על פי כוונה חיצונית, אלא לפי לשונו הברורה.

פסק הדין מציין גם את הצורך לפרש את התקנון כמסמך מחייב, שמילותיו נבחרו בקפידה. ולכן יש להחיל את מה שנכתב בו באופן ישיר, וללא יצירת סיווגים חדשים שלא הוזכרו במפורש.

נפסק כי על התובע (והנתבע שכנגד) לשלם לנתבעת (והתובעת שכנגד) סך של 14,444 שקל, לרבות הוצאות ההליך בסך 2,700 שקל.

[(פ"ת) 6/290/24, 6/392/24 וינשטין יצחק נ' נציגות הבית המשותף ברח' העמק 16 כפר סבא].

הכותב הוא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד עידן אילני בסיועו של בסיל נחלה.