בורחים מאחריות: מדוע רוב האדריכלים עדיין נרתעים מרפורמת הרישוי העצמי?

שנה חלפה מאז נכנסה לתוקף רפורמת "מורשה להיתר", המאפשרת לאדריכלים מוסמכים להוציא היתרי בנייה באופן עצמאי. במהלך השנה הונפקו כעשרה היתרי בנייה במסלול זה, חלקם לבניינים משותפים וחלקם לבתים פרטיים. אם זה נשמע מעט, זה לא במקרה. נראה כי המשפט המוכר: "איך קיפודים עושים אהבה? לאט ובזהירות", נכון גם לגבי האופן שבו רואה ציבור האדריכלים את הרפורמה הזו: מצד אחד - פוטנציאל אדיר, מצד שני – אחריות אדירה. להגדלת אחריות יש משמעויות כספיות, אך כרגע נראה שלחלק גדול מהאדריכלים אין ממש מושג איך לעזאזל מתמחרים את העניין הזה.

חוסר הוודאות לא נעלם מעיני התאחדות האדריכלים, שנטלה חלק פעיל בעיצוב והובלת רפורמת הרישוי העצמי לאורך שלביה השונים, וכעת מלווה את יישומה. על רקע החששות העולים מהשטח, מקיימת ההתאחדות יום עיון ביום ג' הקרוב (9 בדצמבר) במטרה להסיר את הערפל. "הרישוי העצמי זה אחת התקוות הכי גדולות למקצוע", אומרת אדריכלית אורנה אנג'ל, יו"ר התאחדות האדריכלים, שיזמה את יום העיון. "זה פתח לתרבות תכנונית חדשה, אבל היא חייבת להיות מבוססת על אמון, אחריות ומערכת יחסים שוויונית בין האדריכלים לרשויות".

לדבריה, האדריכלים חוששים בצדק מהאחריות ומהחשיפה האישית שמייצר להם המהלך, אך גם בצד השני - מחלקות הרישוי ברשויות המקומיות, יש חשש: "פעם אחת הם לא ערוכים לזה, ופעם שניה הם חוששים שיזמים ילחצו על האדריכלים לפגוע בעקרונות עיצוב ותכנון, לטובת הרווח היזמי".

בדיוק בגלל זה, היא אומרת, ההתאחדות מקיימת גם הידברות עם מהנדסי הערים הגדולות. "זו רפורמה שמשנה סדרי עולם: היא מעבירה סמכויות  לאדריכלים, אבל גם אחריות עצמית, וההצלחה של המהלך הזה טמונה ביחסי האמון שיישררו בין האדריכל מצד אחד, לבין הרשות מצד שני, והיזמים מצד שלישי.

יו"ר התאחדות האדריכלים ארנה אנג'ל: "זו רפורמה שמשנה סדרי עולם: היא מעבירה סמכויות  לאדריכלים, אבל גם אחריות עצמית, וההצלחה של המהלך הזה טמונה ביחסי האמון שיישררו בין האדריכל מצד אחד, לרשות המקומית מצד שני, והיזמים מצד שלישי. קיבלנו מהמחוקק הזדמנות פז לתרום למרחב הציבורי ואסור לנו להחמיץ אותה בגלל חוסר תקשורת"

"קיבלנו מהמחוקק הזדמנות פז לתרום למרחב הציבורי ואסור לנו להחמיץ אותה בגלל חוסר תקשורת. ולכן הדיאלוג הזה עם הוועדות הוא משמעותי. לא רק שזה הולך להיות מסלול מהיר, הוא יוביל לבנייה יותר איכותית, כי היא תאפשר לאדריכלים לעסוק במה שהם אמורים לעסוק בו – תכנון ועיצוב".

ביום העיון  המתוכנן ייקחו  חלק גורמים  מעולמות התכנון, אדריכלים מובילים, מהנדסי ערים, עורכי דין ואנשי ביצוע, ויידונו המשמעויות המעשיות של הרפורמה, היבטי האחריות, הסיכונים, והכלים ליישום נכון ובטוח של המהלך החדש. "מאוד חשוב לנו", אומרת אנגל, "שהאדריכלים יידעו שאנחנו מגבים אותם משפטית, ולכן נדגיש את ההיבטים המשפטיים של האירוע הזה".

"האדריכלים מגששים את דרכם"

את יום העיון מוביל לצד אנג'ל עו"ד יובל גלאון, שותף ומנהל מחלקת תכנון ובנייה במשרד עוה"ד עמית פולק מטלון , והיועץ המשפטי של התאחדות האדריכלים, שאף יארח במשרדו את יום העיון. לדבריו, "מטרת הרפורמה היא לקצר משמעותית את פרק הזמן של ההיתר, כך שהאדריכל מחליף למעשה את הוועדה המקומית: הוא חותם במקומה גם על היתר בנייה וגם על היתר אכלוס, זו מהפכה. בו בזמן, אם הרשויות יחושו שאדריכלים עושים קיצורי דרך בתחום התכנוני, הן ימצאו או ימציאו מכשולים, ואז, מה עשינו בזה? מבחינת האדריכלים, בצד החשש מלחץ מצד היזמים,  הם מאושרים מההזדמנות להיות משמעותיים בהרבה. האדריכלים מגששים את דרכם, ולכן אנחנו עורכים את יום העיון, שנועד לכוון אותם במסלול הזה ולהסיר את החששות".

לדבריו, המהפכה האמיתית תקרה כבר בינואר 2026 כשהרפורמה, שחלה עד כה על בניינים עד לגובה 42 מטר, תתרחב ומגבלת הגובה תוסר. בהמשך, הרפורמה אמורה להתרחב אף יותר ותחול לא רק על מגורים, אלא גם על מבני ציבור, משרדים ובתי מלון, והחיוב ל-100% חתימות מהבעלות בנכס (חיוב קריטי כאשר מדובר במיזמי התחדשות) שכיום נדרש בתחילת התהליך, יידרש רק בסופו.

הדמיית הפרוייקט הראשון בתל אביב שעבורו הונפק היתר ברישוי עצמי ( בר אוריין אדריכלים )

בכל מקרה,  גם אם כעת הדברים קורים בטפטופים, לפי דברים שאמר לאחרונה ראש מטה התכנון הלאומי, נתן אלנתן, הצונאמי בדרך. עד כה, הוא אמר, מעל 250 אדריכלים  קיבלו הסכמה כמורשי היתר, ויש  נוספים בצנרת, וב-2026, הוא צופה שכבר יהיה "מבול של בקשות".

בינתיים הונפקו מספר היתרים באזור השרון, מרביתם לבתים פרטיים. לפני כחודש וחצי הונפק היתר עצמאי הראשון בתל אביב לבניין מגורים ברחוב מוהליבר, ואילו בבית שמש הונפק היתר בתוך ארבעה ימים בלבד לפרויקט מגורים של 144 יחידות דיור, וכן לפרוייקט נוסף של 252 דירות באותו מתחם.

לדברי אדריכל גיל שנהב, שותף מייסד במשרד כנען-שנהב אדריכלים ואחד הדוברים ביום העיון המתוכנן, "קיצור תהליכי הרישוי בישראל הם משימה לאומית. התארכות התהליכים של אישור תוכניות בניין עיר והיתרי בנייה מייקרת את הדירות בישראל ומאריכה את תהליכי ההתחדשות העירונית בצורה לא סבירה".

עו"ד יובל גלאון: "אם הרשויות יחושו שאדריכלים עושים קיצורי דרך בתחום התכנוני, הן ימצאו או ימציאו מכשולים, ואז, מה עשינו בזה? מבחינת האדריכלים, בצד החשש מלחץ מצד היזמים,  הם מאושרים מההזדמנות להיות משמעותיים בהרבה. האדריכלים מגששים את דרכם, ולכן אנחנו עורכים את יום העיון, שנועד לכוון אותם במסלול הזה ולהסיר את החששות"

לדבריו, מנהל התכנון , בראשות רפי אלמליח, ומטה התכנון בראשות הרב אלנתן, פועלים בנחישות וראויים להערכה על מהלכיהם למצות כל אפשרות לקצר את תהליכי התכנון והרישוי. כולנו מייחלים להצלחת המהלכים. פרויקט התחדשות עירונית טיפוסי בישראל לוקח בממוצע היום כ-15 שנה מתחילת היוזמה ועד האכלוס. אנחנו צריכים לעשות הכל כדי שזה ייקח 6 שנים".

"האדריכל חוזר לקדמת הבמה"

אז איך זה נראה מהצד של האדריכלים? אדריכל גידי בר אוריין, שהנפיק את ההיתר לבניין המגורים בתל אביב ובכך הפך לאדריכל הראשון שמממש את הרפורמה בעיר, מספר כי נכון להיום יש לו בצנרת עוד כ-10 פרויקטים המקודמים במסלול החדש. בראייה קדימה, הוא שואף לכך שהכל ייעשה דרכו.

מבחינתך כאדריכל, מה זה נותן?
"זה מאפשר תכנון מדוייק יותר, טוב יותר. מראש אני מתכנן תוכניות לביצוע ואין את הפינג-פונג הזה שאני שולח לעירייה, ומשנים לי, ואני שולח שוב, וכך מספר פעמים. אני גם עושה את הפיקוח, נותן טופס 4 , אני למעשה מקים לי כאן במשרד סוג של 'עיריית צללים'. זה מאפשר לי לשלוט על התהליך, ומחזיר את האדריכל  לקדמת הבמה, כמו שהיה בעבר".

נראה לך שזה יביא לשינוי משמעותי?
"אין ספק שזו מהפכה. אם יתאפשר לפרוץ את מגבלות הגובה והשימושים, ובטח אם אפשר יהיה להוציא היתרים עם פחות ממאה אחוז חתימות, תהיה פה מהפיכה אדירה". גם בר אוריין צפוי לקחת חלק ביום העיון הקרוב.

יו"ר מטה התכנון הלאומי, נתן אלנתן "ראוי להערכה על המאמצים לפשט את ההליך" (נאו מדיה)

אדריכל עדי רובננקו מרובננקו אדריכלים, מספר שגם משרדם החל לקדם מספר בקשות ברישוי עצמי. "הרפורמה הזו מצטרפת לרפורמת ביטול ההקלות (רפורמה החוסמת אפשרות לקבל חריגות מהתב"ע) ורפורמת חישוב השטחים (המבטלת את ההפרדה בין שטח עיקרי לשטחי שירות".

איך אתה מסביר את זה שאין "התנפלות" על מסלול רישוי עצמי?
"יש חוסר ודאות וזהירות מכיוון הלקוחות, ומכיווננו יש כמובן את הנושא של האחריות המקצועית. גם אנחנו לומדים איך להתייחס ולהתנהל בתוך הדבר הזה. נושא ההיתרים הוא  צוואר הבקבוק הכי גדול בכל התהליך, ואם נצליח לעקוף את זה ונייצר היתרים טובים, זה יעזור לכולם. אבל צריך לקחת בחשבון שאישור של הגשה אדריכלית של פרוייקט גדול, דורש עדיין תיאום עם המחלקות הרלבנטיות ברשות המקומית. אם מתכננים מתחם של  300-400 יח"ד כולל פיתוח שינוי תחבורתי, זה לא יכול להיות  במסלול עוקף לחלוטין".

"בתור המהיר בלונה פארק"

אדריכל בועז שניר, גם הוא מגשש בסבך הזה, ומודה שהוא עדיין לא יודע איך זה יעבוד ובאיזו עוצמה. כרגע, הוא אומר, הוא בעיצומו של התהליך עם שלושה בתים ראשונים.

למה החלטת להיכנס לזה?
"אחרי כמעט 20 שנה כאדריכל שמתעסק המון בהליכי רישוי, אני וגם המשרד שחוקים מהביורוקרטיה בלתי פוסקת, מהעבודה מול הרשות, מכך שכל רפרנט רישוי, על פיו יישק דבר. התהליך הוא מאוד סבוך ומאוד ארוך, אנחנו תלויים ברפרנטים של רישוי, ולפעמים הם מתחלפים, יש חופשות, חופשות לידה. התוצאה היא שלפעמים תוכניות לא נבדקות במשך תקופה ארוכה. לעומת זאת, ברגע שהתהליך הזה בשליטה שלי, אני לא תלוי באף אחד, לא תלוי בתור להיכנס לוועדה, בתאריך ששיבצו אותי. אין לי תור. זה כמו בלונה פארק, שיש לך תור רגיל ולידו תור מהיר, אז אני בתור המהיר".

אדר' בועז שניר: "אחרי כמעט 20 שנה כאדריכל שמתעסק המון בהליכי רישוי, אני וגם המשרד שחוקים מהביורוקרטיה בלתי פוסקת, מהעבודה מול הרשות, מכך שכל רפרנט רישוי, על פיו יישק דבר. לעומת זאת, ברגע שהתהליך הזה בשליטה שלי, אני לא תלוי באף אחד, אין לי תור. זה כמו בלונה פארק, שיש לך תור רגיל ולידו תור מהיר, אז אני בתור המהיר"

להערכתך, מבחינת המשרד זה ישתלם כלכלית?
"אם במקום תהליך של שנה וחצי-שנתיים, זה מקוצר לחודשים בודדים, אז ודאי שזה משתלם, לכולם. אני מקבל את שכר הטרחה מהר יותר, והלקוח צריך לשלם פחות על שכירות ועל ריביות, וגם לא צריך לשלם אגרות בנייה".

ואיך השירות החדש צפוי להשפיע על הכנסותיהם של משרדי האדריכלים? להערכת שניר, התמחור מבחינת האדריכלים יתבטא בהכפלת החיוב על החלק המתייחס לרישוי, בתוך התמחור הכולל של התכנון.

אדריכל דני ישראלביץ, משוכנע שבטווח הארוך זה  ישתלם לכולם: "זה יאפשר לי כאדריכל, לרוץ עם הפרוייקטים שלי מהר יותר, כי פרוייקט שלא מקבל היתר במשך שנים, תוקע אותי ומונע ממני לרוץ על הרבה פרוייקטים אחרים".

עם זאת, הוא מוטרד מאלמנט האחריות על האדריכל, מה שמחייב את הרחבת הפרמיה הביטוחית, והוא מודה, שהוא עדיין לא יודע איך לתמחר את השירות, על רקע הרחבת הכיסוי הביטוחי שזה דורש ממנו. הוא מעריך שזה יוסיף לתמחור כמה עשרות אלפי שקלים. בכל מקרה, הוא אומר, יישום הרפורמה יביא לכך ש"התכנון לא ישתנה 50 פעם. זה יהיה כמו באמריקה".

אדריכל רונן לייבל, הפועל באיזור השרון, בדגש על תכנון בתים פרטיים, כבר הנפיק שני היתרים במסלול החדש. "זה עדיין בטפטופים", הוא אומר, בהתייחס ליישום הרפורמה. "אני ציפיתי שזה יהיה כמו אש בשדה קוצים כרגע."

אז איך אתה מסביר שזה לא כמו אש בשדה קוצים?
"אנשים לא יודעים, יש לקוחות שאין להם בעיה שההליך יימשך זמן רב, ויש כאלה שחושבים שזה ייקר את התהליך. אבל הם שוכחים את כל האלמנטים האחרים שצריך לקחת בחשבון: במסלול הרגיל משלמים אגרות בנייה, וכאן זה נחסך; חוסכים עלויות שכירות, ועלויות ריביות. אם אני שולח תוכניות לאישור ומקבל 20 רג'קטים על גרפיקה, 5 רג'קטים על גדרות, הפרוייקט נמשך שלא לצורך".

גם משרד אדריכלים מילוסלבסקי נערך להיכנס למסלול מורשה היתר. זאת למרות שלדברי אדריכל גיא מילוסלבסקי, מנכ"ל ובעלים מילוסלבסקי אדריכלים , האירוע אינו חף מספקות: "מה שמטריד אותי", הוא אומר, "זה שכל העניין הולך  ליפול על האדריכלים מבלי שהיזמים והקבלנים יתגמלו את זה".

איך זה ייפול על האדריכלים? שכר הטירחה יעלה.
"לדעתי, במהלך הדרך היזמים יכופפו את ידי האדריכלים דרך התחרות, ואני חושב שהמחוקק טעה בכך שלא התייחס לנושא התמחור. ברגע שאדריכל יוריד את השירות הזה לחצי מחיר, או יעשה את זה בחצי התנדבות, זה יכול להביא לקטסטרופה.  אנשים ייקחו סיכונים מיותרים רק כדי לקבל פרוייקטים, וזה יהפוך את השוק לשוק של שחור של היתרים. אז אנחנו במשרד נערכים, אבל עוד לומדים את האירוע".