השמאי הממשלתי: רפורמה מקיפה בוועדת ההשגות תובא לישיבת מועצת מקרקעי ישראל הקרובה

רפורמה מקיפה בתחום "ועדת ההשגות" תובא לאישור בישיבתה הקרובה של מועצת מקרקעי ישראל, כך אמר היום (ד') השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, גיל בלולו. הדברים נאמרו בפורום עורכי דין שהתקיים במרכז הנדל"ן, שעסק בפתרונות לאתגרים בהתחדשות עירונית, ובו השתתפו גם סגנית יו"ר מטה התכנון הלאומי שירה ברנד ומנכ"ל חברת הבנייה אביב מליסרון צחי דידי.

נזכיר כי ועדת ההשגות היא הגורם המכריע במחלוקות לגבי שווי קרקע שמתגלעות בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ובין יזמים פרטיים. מדובר באחד ההליכים הבירוקרטיים הארוכים והמתישים ביותר הקיימים כיום, אשר לא פעם מתפרש על פני מספר שנים. לדברי בלולו, "הליכי ההשגה כיום מאוד מסורבלים, וכל היתר בנוגע לתביעות קטנות מגיע ל'בית המשפט עליון', הונחה הצעת החלטה בנושא זה כדי לקצר תהליכים”.

עוד דיבר בלולו על ההתפתחויות בנושא תקן 21, החקיקה החדשה שמונחת על הפרק בנושא מס רכוש ועל הסוגיות המרכזיות שעל שולחנו של השמאי הממשלתי הראשי. אחת הבשורות בתחום היא עדכון רחב של התקינה השמאית - לראשונה אחרי 15 שנה. לדברי בלולו, “הקווים המנחים נותנים מענה מקצועי לכמות אדירה של סוגיות - החל מתחנות אנרגיה ועד לנכסים ייחודיים".

ליבת דבריו של בלולו עסקה בתקן 21, התקן שקובע היתכנות כלכלית לפרויקטים של התחדשות עירונית אשר טבלת הרווח היזמי המינימלי הצמודה לו צפויה לעבור עדכון בקרוב. בלולו הסביר כי קביעת הרווח היזמי המינימלי אינה אחידה, בעוד שבמרכז הארץ התקן נשען על רווח מינימלי ברור, בפריפריה לעיתים מאמצים שומה גם אם אין היתכנות לרווח, אחרת פרויקטים פשוט לא יצאו לדרך.

השמאי הממשלתי הראשי גיל בלולו, בפורום עורכי דין של מרכז הנדל"ן (מרכז הנדל"ן)

נושא נוסף שמעסיק לא מעט אנשי מקצוע בתחום הוא טכנולוגיה מתקדמת בשומות מקרקעין, "בינה מלאכותית לא יכולה להחליף שמאי" קבע, אך הוא הודה כי כיום אכן משלבים כלים של בינה מלאכותית תחת בקרה ופיקוח, וכן מדייקים את השומות באמצעות בינה מלאכותית, כמו כן הוא אמר כי מתכוונים להרחיב את השימוש בה בעתיד.

בשורה למוכרים במתחמי התחדשות

בנושא היטל השבחה אמר בלולו כי מתגבשת המלצה לפטור מהיטל השבחה דייר, במידה וימכור את הדירה בטווח הזמן שבין אישור התוכנית להיתר הבנייה. "יש הסכמה מקצה לקצה לתת את הפטור, זה לא אושר עדיין אך כל הצוות הסכים לגבי השינוי הזה, אני דוחף לשם. השר אמסלם גם דוחף לכל עניין הפטור מהיטל בנושא התחדשות עירונית ".

בלולו סיפק בשורה נוספת בנושא ההפקעות, "כרגע אנחנו עובדים על החזרת הפיצוי לחד שלבי. הצוות מנסה למצוא פתרונות כאשר הרעיון הוא ברור". בלולו הסביר כי המהלך להחזיר את מנגנון הפיצוי לחד-שלבי נועד לייעל את ההליכים ולהחזיר לשוק יציבות תכנונית וכלכלית. בנוסף הוא ציין כי הממשלה רוצה להחיות את החוק לשכירות לתקופה ארוכת טווח שכרגע לא ממומש, בעיקר בשל שיקולי כדאיות ליזם.

חקיקה נוספת שעומדת על הפרק ועוררה סערה הוא חוק מס רכוש שיוטל על קרקע פנויה. לדבריו, "מחר הממשלה אמורה להצביע ולהחיות את חוק מס רכוש. הקרקע הוא משאב שאם לא מנצלים אותו זה גורם לנזק כלכלי", הסביר, "מדובר במס פיסקלי – שמטרתו לעודד בניה אך לא בהכרח יוטל על קרקע שזמינה לבנייה. הדיבור הוא אחוז וחצי בשנה". בלולו הדגיש כי האתגר הגדול הוא איך ליישם את החוק, וכיצד להעריך את כל הקרקעות הפנויה במדינה.

"תקן 21 לא משקף"

צחי דידי, מנכ"ל חברת אביב מליסרון , דיבר על השפעת שיתוף הפעולה בין היזם לעורך הדין, ועל פתרון אתגרי ההתחדשות העירונית. לדברי דידי, האתגר הקשה ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא ההתנהלות מול הדיירים: החל בדיירים סרבנים או כאלה שמנסים לסחוט תמורות נוספות, דרך סכסוכי גירושין שמקפיאים מהלכים שלמים, ועד לעיכובים בירוקרטיים בלתי נתפסים כמו המתנה לחברת תקשורת שתפנה כבל בודד לפני תחילת העבודות. כל עיכוב כזה, הוא מדגיש, עולה ליזם כ־800 אלף שקל בחודש בתקורות בלבד.

צחי דידי באירוע "שולחן עגול" ( מרכז הנדל"ן )

דידי התריע כי אחד הפערים המהותיים כיום הוא חוסר ההתאמה בין עלויות הבנייה המופיעות בתקן 21 לבין המציאות בשטח. “בתוך שלושה חודשים מחירי הבנייה קפצו משמעותית - והתקן לא משקף את מה שקורה בפועל". לדבריו, הפער הזה מתעצם במכרזים שבהם מתפתחת סחבת של יותר משנה, ובזמן הזה נחקקים חוקים חדשים - מה שמקשה אף יותר על היזמים לנהל סיכונים ולשמור על כדאיות הפרויקט.

המחלוקת סביב עלויות הבנייה בתקן 21, היו במוקד הדיון בשולחן העגול, כאשר רבים מעורכי הדין ביקרו אף הם את התנהלות השמאים המחוזיים וטענו לפערי עלויות לעומת המציאות. בלולו הבהיר כי האחריות הראשונית נתונה ליזם: “צריך להגיד שהיזם מגיש את השומה לפי התקן והוא מציג את תחשיב עלויות הבנייה. כולם מבצעים תחשיב בהתאם למחשבון של חברה מסוימת שאני לא אעשה להם פרסומות. אחר כך באים אליי בטענות שזה לא מדויק. אני תמיד אומר ליזמים: אם אתם חושבים ששמאי מחוזי לא צדק – בואו תציגו בבקשה את הנתונים ואני מבטיח שאפעל מול אותם שמאים".

"ראינו לובאים משוגעים שמשפיעים על המחירים" 

שירה ברנד, סגנית יו"ר מטה התכנון הלאומי, התייחסה לרפורמות הרבות בתחום הרישוי, ובראשן רפורמת "מורשה להיתר". “זה העתיד של מדינת ישראל", אמרה, "כיום יש כבר כמעט 250 מורשים, והיתר יכול להתקבל בלי לפגוש את הוועדה המקומית מתחילת הדרך ועד סופה”.

"פערים זעירים וחסרי משמעות". שירה ברנד ( מרכז הנדל"ן )

ברנד התייחסה גם לרפורמה הדרמטית אשר מבטלת את ההבחנה בין שטח עיקרי לשטח שירות - מהלך שלדבריה היה צריך לקרות מזמן. “כמעט שנתיים אנחנו מדברים על תוכניות שמדברות בשטח כולל. מספיק עם הקשקושים על כל הפיצ'יפקס, מה שמעניין הוא השפעת הבניין על המרחב הציבורי”, אמרה. לדבריה, מאז 2006 ניסו רשויות התכנון למצוא פתרון פשוט ומובן לעניין הזה, “ורק עכשיו הצלחנו לפצח את זה, ואני מאוד מקווה שזה יעבוד יפה”.

ברנד ציינה כי בדיקת מאות תוכניות העלתה פערים “זעירים וחסרי משמעות”, והדגישה כי “בכל העולם אין הפרדה בין שטח עיקרי לשירות - רק אצלנו יש את השטויות האלה”. היא אף ציינה את העיוותים שנוצרו לאורך השנים בשל הקצאת יתר של שטחי שירות: “אנחנו יודעים שבגלל שנתנו עודף שטחי שירות, ראינו לובאים משוגעים שגם משפיעים על המחירים לדיירים".