search

לקנות דירה או לשכור דירה? כל מה שרציתם לדעת | מרכז הנדל"ן

השאלה האם לקנות דירה או לשכור היא החלטה חשובה שאסור לקחת בקלות. במאמר הבא תוכלו למצוא את הנקודות המרכזיות שיעזרו לכם בקבלת ההחלטה

לקנות דירה או לשכור דירה?

רבים מאיתנו מתמודדים עם השאלה האם לקנות דירה או לשכור. אין ספק כי מדובר בהחלטה חשובה, שאסור לקחת בקלות. למען האמת, הכדאיות הכלכלית של כל אחת מההחלטות תלויה בהרבה גורמים, אשר משתנים עם השנים, ובנוסף לה, יש להחלטה הזו היבטים פסיכולוגיים רבים. מהן הנקודות המרכזיות בשאלה האם כדאי לקנות דירה או האם כדאי לשכור דירה?

האם כדאי לקנות או לשכור?

הישראלים ידועים בנטייה להחזיק דירות בבעלותם, בשיעור גבוה בהרבה מהמקובל במערב. עם זאת, אם מסתכלים על עשרות השנים האחרונות, רואים מגמה ברורה של עלייה בכמות הישראלים השוכרים דירות. אם באמצע שנות ה-70, שיעור הישראלים בעלי דירה עמד על 72%, על פי נתוני הלמ"ס, הנתון נשחק בעשורים שלאחר מכן, כך שב-2003, לדוגמה, אחוז בעלי הדירה כבר עמד על 69.5%. ב-2018 הנתון הגיע ל-61.5% בלבד.

על פי מחקר של חטיבת שוקי הון, אגף כלכלה של בנק לאומי מ-2017, הסוקר את שוק שכירות המגורים בישראל, שוק השכירות בישראל מנוהל ברובו על ידי משכירים פרטיים, כלומר כמעט ללא פיקוח ממשלתי, והוא מאופיין בחוזים של עד שנה. שיעור משקי הבית הגרים בשכירות (27.2%) נמוך באופן יחסי למקובל במערב אירופה, אך הוא נמצא בעלייה מתונה בעשור האחרון, בעיקר אצל משפחות צעירות ובערים כמו תל אביב.

על פי הנתונים של הלמ"ס, במשקי בית עם ראש משק נשוי בגילאי 20-40, בערים כמו תל אביב, רמת גן ואשקלון נרשמה עלייה משמעותית של משקי בית הגרים בשכירות בעשור האחרון. מבין כל סוגי הדירות והערים, דמי השכירות של דירות של 2.5-3 חדרים בת"א רשמו קצב עלייה גבוה יותר מכל אזור אחר בעשור האחרון.

שיעור המגורים בשכירות ברוב הערים הגדולות גבוה יותר מהממוצע הארצי, כאשר תל אביב בולטת מעל כולם, עם כשביעית מסך משקי הבית הגרים בשכירות בישראל, ועם שיעור של 50.7% ממשקי הבית הגרים בשכירות, נכון ל-2016. עוד ערים מובילות בדירוג: רמת גן עם 39.5%, בת ים עם 38.5%, אשקלון עם 36.5%, נתניה עם 34.6% וירושלים עם 33.4%.

קניית דירה (או בית)

כאשר רוכשים דירה, ישנן מספר אופציות, החל מקניית דירה מקבלן, רכישת דירה יד שניה, קבוצת רכישה ועוד. מהם היתרונות והחסרונות בכל בחירה שתעשו בקניית דירה?

קניית דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן היא רכישת דירה חדשה לחלוטין. היתרון ברכישה מסוג זה הוא שמדובר בדירה חדשה, אותה תוכלו לעצב כפי שתרצו- החל ממטבח, אמבטיה, שינויים בחדרים ועד נקודות חשמל. עוד יתרון הוא שהכל חדש – הקירות, הארונות, הלובי והעיצוב החיצוני של הבניין.

במרבית המקרים, דירה יד שניה עולה קצת יותר מדירה חדשה, משום שהיא כבר קיימת ומסודרת, היא לא "על הנייר" והיא נמצאת בשכונה קיימת ומוכרת. הליקויים בבנייה כבר ידועים, ולא צפויים להתגלות מיד לאחר הכניסה לדירה, והכניסה מיידית יחסית.

בנוסף, מחיר דירה חדשה מקבלן אינו סופי, וצמוד למדד תשומות הבנייה, עד לקבלת הדירה בפועל. עוד פתח לעלייה במחיר המקורי הוא הנטייה של הקבלן להציע את המפרט הכי סטנדרטי, כך שכל בחירה חריגה שתעשו, תגדיל את עלות הדירה.

קניית דירה על הנייר 

במקרים רבים, קניית דירה מקבלן נעשית הרבה לפני השלמת הבנייה והאבזור של הדירה. התוצאה היא שהרוכשים מסכמים על רכישה כמה עשרות חודשים לפני הכניסה בפועל.

לרכישה על הנייר יתרונות רבים, בעיקר כלכליים, משום שהקבלן מציע הנחות כדי לקבל כמה שיותר כסף מראש, ובעקבות העובדה שעל הרוכש להמשיך לחיות בשכירות\בדירה הנוכחית לתקופת זמן נוספת עד לקבלת הדירה החדשה. על פי ההערכות הגסות, מחיר דירה על הנייר עשוי להיות נמוך ב-10%-20% מנכס בנוי וגמור, בעקבות גורמים אלו. יתרון נוסף הוא היכולת להגדיר כל פרט בעיצוב ובמבנה הדירה, במקביל לתהליך הבנייה.

מצד שני, ישנם לא מעט חסרונות לקניית דירה על הנייר.

הצורך לקבל החלטה על כל מרכיב בדירה יכול לגזול זמן רב, טרחה רבה ו"התרוצצויות" אחרי בעלי המקצוע.

בנוסף, לעתים מתגלה הבדל בין הדירה שנרכשה על הנייר לבין הדירה הסופית במציאות, מבחינת מראה ואיכות. לכן, חשוב להקפיד על מעקב צמוד אחרי התקדמות הבנייה, מה שעשוי לגזול זמן יקר ולגרום לטרחה ותסכול.

בנוסף, הקבלן מבטיח תאריך כניסה לדירה, אך במציאות עלולים להירשם עיכובים, כתוצאה של אינספור גורמים. כל עיכוב גורר הישארות נוספת בדירה שכורה\קיימת, עיכוב ברישום למוסדות חינוך, וכד'.

סיכון גדול אף יותר הוא קריסת חברת הבנייה או הקבלן המבצע במהלך הבנייה, מה שעשוי להביא לעיכוב ואף עצירה מוחלטת של הבנייה. בעיקרון, רוכשי הדירות מוגנים על פי חוק המכר, המבטיח את כספם, אך במציאות, יישום החוק כרוך בהליכים ביורוקרטיים מורכבים, שלא תמיד מסתיימים לשביעות רצונו של הרוכש, וגוזלים זמן יקר.

מכירת דירה על הנייר עשויה להתבצע ללא היתר בנייה, כאשר הקבלן מוכר סוג של רעיון, למעשה, אשר עלול לא להתממש. אחרת, הקבלן מוכר דירה לאחר קבלת היתר בנייה, אך כשהבנייה עדיין לא החלה.

קניית דירה יד שנייה 

על פי ההערכות, כ-70% מהדירות הנמכרות בישראל הן מכירות של דירות יד שניה.

כפי שניתן לשער, היתרונות של רכישת דירה חדשה, הם החסרונות של רכישת דירה יד שניה, וההיפך. כאשר קונים דירה יד שניה, הרוכש יכול להשפיע על הדירה רק באמצעות שיפוץ, המבוצע לאחר הרכישה והעברת הדירה בפועל לרוכש. נתון זה מעכב את הכניסה לדירה, אשר לא ניתנת לאכלוס במהלך השיפוץ. בנוסף, מדובר על עלות נוספת, לצד מחיר הקנייה המקורי.

מצד שני, דירה יד שניה היא לא "על הנייר", ואין לה "מחלות ילדות" כמו של דירה חדשה, אשר הליקויים בה מתגלים לאחר הכניסה. דירה יד שניה כבר קיימת, לטוב ולרע- אפשר לבוא ולבקר בה, לחוש אותה ולהבין יותר בבירור איך החיים יראו בה אחרי שהרוכש יעבור אליה. החסרונות והבעיות כבר קיימים וידועים, כך שניתן להתמקח על המחיר בצורה יעילה יותר על בסיס הקיום שלהם.

כמובן שדירות ישנות מאוד, בבניינים ותיקים, כוללות סיכון גדול יותר מבחינת בלאי, לרבות תקלות שעדיין לא התגלו ועלולות להופיע רגע אחרי הרכישה.

ישנם אזורים בהם הבנייה החדשה מועטה יחסית, ולעתים קרובה לאפס, כך שההיצע כולל כמעט אך ורק דירות יד שניה.

קניית דירה להשקעה 

על פי נתוני משרד האוצר, לאחד מכל חמישה ישראלים יש דירה להשקעה, כלומר יותר מדירה אחת בבעלותו. על רקע התשואה האפסית של ההשקעות הסולידיות, והעלייה במחירי הדירות, השקעה בנדל"ן הפכה להיות פופולארית. דירות נתפסות בתור השקעה יציבה, המשיגה תשואה בעקבות עליית מחירי הדירות, בנוסף לשכירות הנכנסת באופן שוטף.

באופן עקרוני, רכישת דירה להשקעה זהה לרכישת דירה חדשה מקבלן או רכישת דירה יד שניה, כאשר ההבדל הוא שהרוכש לא צפוי להתגורר בדירה, אלא להשכיר אותה. נתון זה עשוי להוביל לשינוי בשיקולים שלו, כגון צורך בשיפוץ, התנאים שהדירה מציעה (מעלית\חנייה) וכד'.

קבוצת רכישה 

קבוצת רכישה בתחום הנדל"ן היא קבוצת אנשים המתאגדים יחדיו מתוך מטרה לבנות מבנה מגורים שלם, כדי להפחית את עלויות הנכסים, ובחלק מהמקרים גם לבחור את קהילת הדיירים מראש.

קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי, בדמות קבוצה מאוחדת הרוצה להתגורר בצמוד, או באמצעות חברה מנהלת המארגנת את כל שלבי הרכישה והבנייה בפועל.

המטרה של התאגדות הקבוצה היא הקטנת פערי התיווך הנכללים בקניית נכס בתור מוצר מוגמר. בנוסף לכך, חלק מקבוצות הרכישה נהנות בהקלות בתשלומי מס, פטור ממע"מ על הקרקע ועל האגרות ומס רכישה נמוך יותר. עם זאת, הסיכון בהשתתפות בקבוצה גדול יותר מקניית דירה חדשה "על הנייר" מקבלן, והמחיר הסופי גם הוא אינו מובטח, אלא תלוי בהרבה גורמים במהלך הדרך.

מחיר למשתכן 

תכנית מחיר למשתכן במתכונתו הנוכחית, המנוהלת על ידי משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון בשנים האחרונות, מציעה דיור במחיר מופחת לזכאים, בנוסף למענק לרוכשי דירה בפריפריה.

רוכשי דירה בתכנית 'מחיר למשתכן' אינם מורשים למכור את הדירה במשך 5 שנים מיום קבלת טופס אישור האכלוס (טופס 4), או במשך 7 שנים ממועד ההגרלה בה זכו (המוקדם מביניהם).

משרד הבינוי והשיכון קבע הנחיות לגבי המפרט הטכני המחייב של הדירות הנמכרות במסגרת התכנית.

הזכאים, באופן כללי, הם זוגות או יחידים בני 35 ומעלה או הורים חד-הוריים, המוגדרים בתור "חסרי דירה", כלומר לא היתה בבעלותם דירה ב-3 השנים האחרונות\שכרו דירה בדמי מפתח, ללא זכות בנחלה במשק חקלאי\יישוב קהילתי, ללא זכות על דירה בשלבי בנייה, או בעלי זכות ליותר משליש מקרקע המיועדת למגורים.

טיפים לרכישת דירה

לפני שאתם עושים את הצעד ורוכשים דירה, כדאי לקחת בחשבון מספר טיפים ונקודות למחשבה, על פי סוג הרכישה.

טיפים ברכישת דירה מקבלן 

  • לפני הרכישה - זיכרון דברים: קבלנים נוהגים להחתים את הרוכש על זיכרון דברים כבר באתר המכירות, לפני קידום העסקה. חשוב לזכור כי מדובר בחוזה לכל דבר, וכי הוא כולל לרוב הפקדה של פיקדון כספי במזומן (עשרות אלפי שקלים, ברוב המקרים). מצד הרוכש, חשוב להכניס לזיכרון הדברים סעיף אשר מבהיר כי אם חזרתם מרכישת הדירה תוך זמן סביר, או במצב של מחלוקת משפטית, הפיקדון יוחזר במלואו. בכל מקרה, אל תשכחו להפחית את סכום הפיקדון מהמחיר הסופי של הדירה.

  • בדיקת הקבלן - עליכם לבדוק את הזכאות של הקבלן לבנייה על הקרקע. אם מדובר בשטח פרטי, יש לבדוק את נסח הטאבו, אותו ניתן לרכוש מאתר האינטרנט של משרד המשפטים. במקרה ומדובר באדמת מנהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק אישור זכויות או חוזה חכירה. חובה גם לוודא שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים, וכי הוא רשום בסיווג המתאים ורשאי לבנות את מספר הקומות המתוכננות.
  • בנוסף יש לבדוק שעבודים ומשכונות, כלומר לוודא שהפרויקט לא משועבד ואין עליו צווי מניעה, הליכים משפטיים, עיקולים, משכנתאות וכד'. על מנת להיכנס לפרויקט, עליו להיות נקי מהתחייבויות. במקרה ומצאת חוב כלשהו, יש לבדוק אותו באופן מדוקדק. ישנו סיכוי שהחוב של הקבלן לא רלוונטי לפרויקט שלכם, אך קיים סיכוי ניכר לכך שהזכויות של הרוכשים עשויות להיפגע בעקבות החוב. במקרה כזה, חובה לציין במפורש בחוזה כי הקבלן מתחייב להסיר את החוב וכי הוא לא יחול בשום אופן על הדירה ועל הרכוש המשותף המשויך לה.
  • על מנת לוודא את היציבות הפיננסית של הפרויקט, עליכם לבדוק כי יש לפרויקט בנק מלווה. על פי חוק, הכסף של הרוכש ברכישת דירה מקבלן מועבר לחשבון הבנק המלווה (לחשבון השייך באופן ספציפי לפרויקט). עבור כל תשלום הרוכש זכאי על פי חוק לקבלת ערבות בנקאית תוך 14 ימים ממועד התשלום, כאשר עלות הקמת הערבות הבנקאית חלה על הקבלן.
  • הסדר תשלומים - מתייחס לחלוקת התשלום בהתאם להתקדמות הפרויקט. ככל שתשלמו פחות במועד חתימת ההסכם, כך תוכלו לדחות את מועד לקיחת המשכנתא והתחלת תשלומי הריביות לבנקים. מצד שני, קבלנים רבים נותנים הנחות למשלמים מראש. חשוב לזכור שכל תשלום שעדיין לא עבר לקבלן צובר הצמדה למדד תשומות הבנייה.
  • הערת אזהרה - הערת אזהרה היא סעיף בטאבו, אשר מזהירה כל אדם כי הקבלן חתם על חוזה באשר לדירה הנרכשת, וכך למנוע עסקאות כפולות מצד הקבלן. על הרוכש לוודא רישום של הערת אזהרה, ללא קשר לבטוחות אחרות. ברוב המקרים, הערת אזהרה נרשמת לאחר ששולמו 7% משווי הדירה.
  • מפרט טכני – יש לקרוא היטב את המפרט הטכני ולהבין מה אתם מקבלים בתור רוכשים. ישנם מרכיבים בסיסיים אשר אמורים להיות כלולים במחיר, כגון דודי חשמל (בקומות נמוכות בעיקר, בהן אין דודי שמש), מתגי חשמל, נקודות מים, הזזת נקודות חשמל ומים (וגם הזזת קירות כל עוד הבנייה לא התחילה). חשוב לזכור שהמפרט הוא חלק מהמשא ומתן, וזו הדרך של הרוכש לקבל הטבות ולחסוך בעלויות על פעולות אותן תצטרכו לבצע אחרי הכניסה.
  •  סעיף של הפרת הסכם – כדאי לכתוב סעיף הדדי בנוגע להפרת הסכם: מהו שיעור ה"קנס" אותו משלם הרוכש אם הפר את ההסכם, ולמה מתחייב הקבלן אם הפר אותו.

 

טיפים ברכישת דירה יד שנייה 

  • לבקר מספר פעמים בנכס - בקרו בדירה באור יום, כדי לזהות יותר בקלות את הליקויים, ולהבין את כמות האור הטבעי שנכנס לדירה. כך תדעו גם מה כמות הרעש במהלך היום, ומה אופי השכונה. נתחו את מיקום הדירה בניין – עורפית או חזיתית? מה כיווני האוויר? בכל מקרה, בקרו בדירה מספר פעמים כדי להגדיל את הסיכויים לאיתור כשלים אפשריים.
    אל תשכחו לנסות לזהות את אופי השכנים- האם יש רעשים? האם חדר האשפה נקי באופן יחסי? קירות מקושקשים בלובי ובחדרי המדרגות, לכלוך במרחבים ציבוריים? עדיף לתפוס את אחד השכנים לשיחה ולתהות על קנקנם של כלל השכנים.
  • בדיקת בעלי הדירה – ראשית, יש להוציא נסח טאבו כדי לוודא שמי שמוכר את הדירה הוא בעל הזכויות עליה. בדיקה יכולה להעלות למשל שותפים לבעלות שאינם יודעים על מכירת הדירה, או חריגות בנייה – ואז יש לדרוש היתר לחריגה, כדי לא להסתבך עם רשויות החוק בהמשך. בנוסף, יש לבדוק היעדר צווי הריסה או צווים מנהליים על הדירה, האם יש לה חובות, ואם יש עליה משכנתא, חובה לדאוג לסילוק שלה (לרוב אחרי התשלום הראשון של הרוכש, בגובה המשכנתא שנותרה) ולהסרת השעבוד לבנק. חשוב לזכור- אם בעל הדירה מציג נסח טאבו ישן יחסית (יותר ממספר חודשים), לא כדאי לסמוך עליו. הוציאו נסח טאבו מעודכן באתר משרד המשפטים, או דרך לשכת המקרקעין, עם מספר גוש וחלקה.
  • בדקו מה יהיו העלויות השוטפות בהמשך - בדקו מה גובה הארנונה ו-ועד הבית. בטופס הארנונה מופיע שטח הדירה, חשוב להשוות אותו לנתון שבעלי הדירה טוענים בפניכם.
  • עלויות נוספת לשיפוץ דירה ישנה – אם מדובר על דירה ישנה הדורשת שיפוץ מבחינתכם, עליכם להבין מראש מה האלמנטים שאתם שואפים לשפץ, ולהעריך את העלות הנוספת של רכישת הדירה. אם הדירה ישנה מאוד, יש סיכוי שתצטרכו להשקיע בצנרת חדשה.
  • מועד כניסה לדירה – אחד היתרונות של רכישת דירה יד שניה היא כניסה מיידית, או בתאריך קרוב בהרבה מרכישת דירה על הנייר. עם זאת, חשוב לנסות ולקבוע את מועד הכניסה לדירה לפני מועד היציאה מהדירה הקיימת שלכם, כדי להשאיר חלון הזדמנויות לשיפוץ, סידור וניקיון. בדומה לרכישת דירה חדשה מקבלן, גם ברכישת דירה יד שניה, יש להגדיר בחוזה סעיף של פיצוי, למקרה והמוכר לא עומד במועד המסירה אליו התחייב, מכל סיבה שהיא.
  • תשלומים - כדאי לחלק את התשלום למוכר על פי הסכומים שתקבלו עבור הדירה הקיימת שאתם מוכרים (אם יש כזו). אם התשלום לא נעשה בפעם אחת, נהוג להצמיד אותו למדד המחירים לצרכן.
  • רישום ליקויים- בניגוד לרכישת דירה חדשה מקבלן, במקרה של דירה יד שניה הליקויים מאותרים מראש, בדקו תקינות של ברזים, תריסים, חלומות, מרצפות, רטיבות, שקעי חשמל וכו'. עדיף להביא איש מקצוע כמו מהנדס או איש שיפוצים, לאיתור הפגמים שלא תצליחו לאתר בעצמכם. בחוזה הרכישה יש לציין את הליקויים, ומי אחראי לתיקון שלהם.

סיוע ברכישת דירה

נכון להיום, ישנם מספר ערוצים מרכזיים לסיוע ברכישת דירה, אותם כדאי לבדוק לפני שאתם ניגשים לרכישה. לדוגמה: ממשלת ישראל מעניקה מענקים לרכישת דירה לחיילים משוחררים\מסיימי שירות לאומי-אזרחי על חשבון הפיקדון האישי, כמו גם מענק לרכישת דירה ליתום של הרוג מלכות.

תכנית מחיר למשתכן, אותה כבר ציינו, היא תכנית המהווה סיוע לרכישת דירה, באמצעות הנחות על דירות לעומת מחירי השוק. בנוסף, קיימת גם תכנית מחיר מטרה, המאפשרת לרוכשי דירה ראשונה ולמשפרי דיור לרכוש דירה חדשה במחיר נמוך בכ-20% ממחיר השוק באזורים בהם פועלת התכנית.

בנוסף, ניתן סיוע ברכישת דירה בדיור הציבורי, לזכאים לדיור מסוג זה. הסיוע יכול להינתן באמצעות מענק מותנה לרכישת דירה בדיור ציבורי, והוא מתבצע גם ברכישת דירה בדיור ציבורי על ידי דייר ממשיך.

המדינה מעניקה גם הלוואות לרכישת דירה לניצולי שואה ולנכי המלחמה בנאצים, ובנוסף, גם לרכישת דירה ליוצאי אתיופיה.

את כל הפרטים המעודכנים ניתן למצוא באתרים הרלוונטיים של הרשויות הממשלתיות האחראיות על הסיוע.

 

שכירת דירה 

עבור מי שלא בטוח איך לשכור דירה, אספנו מספר טיפים חשובים שכדאי לקחת בחשבון בעת החיפוש ובחתימה על חוזה השכרת דירה. חשוב לזכור, שכר הדירה הוא נתון חשוב, אבל לא היחיד.

  • שלב החיפוש - ראשית, כדאי להחליט מראש מה התקציב והגבולות הגיאוגרפיים בהם אתם מחפשים דירה. אם תמצאו דירה דרך מתווך, העמלה עומדת לרוב על דמי שכירות לחודש+ מע"מ.
  • בדיקת הבית עצמו – בואו עם אדם נוסף, שלא יגור בדירה, על מנת שיספק חוות דעת אובייקטיבית ככל הניתן. בדקו את הדירה בכמה זמנים במהלך היום. זהו ליקויים ותקלות בדירה – רטיבות, עובד, ריקבון, סוגי מנעולים, סורגים, ברזים ולחץ מים, מפסקי חשמל ועוד. צלמו את הליקויים הנראים לעין, וודאו להכניס לחוזה את התיקון שלו. אם בעל הדירה מסרב לתקן ליקויי בסיסי, נסו להוריד במחיר בתמורה ל"הכלת" הליקוי. אם יש לכם חיית מחמד, ודאו כי מותר להכניס אותה לדירה. בררו מראש את גובה התשלומים החודשיים – ארנונה, ועד בית, גז. אם אתם לא מכירים את שוק השכירות באזור, עשו סקר שוק ובדקו את רמת השכירות המקובלת מסביב.
  • בדיקת הסביבה – האם השכונה רועשת? מה מצב החנייה בשעות שונות? תחבורה ציבורית נגישה, נגישות לכבישים מהירים, אם צריך? האם הדירה קרובה למכולת\סופרמרקט? מה מצב חדר המדרגות, הלובי וחדר האשפה? 'השכנים נאים בעינייך'?
  • בדיקת בעל הבית – על מנת לבדוק האם מי שמשכיר לכם את הדירה הוא אכן הבעלים, השווי פרטי תעודת זהות עם הפרטים המופיעים בחשבון הארנונה, או באמצעות נסח טאבו של הדירה, אותו ניתן להזמין דרך האינטרנט. אם לדירה יש יותר מבעל בית יחיד, חובה לוודא שההשכרה והתנאים שלה מוסכמים על כל הבעלים.
    בקשו מבעל הבית את הטלפון של השוכרים הקודמים, כדי לבדוק איתם איך בעל הדירה, האם הוא נוטה לבדק בדירה בהפתעה, מעכב תיקונים וכד'. אם בעל הבית מסרב לתת מספר טלפון, זהו סימן מחשיד. בדקו אצל השכנים מה תדירות התחלופה של הדיירים, והאם הם יודעים משהו על בעל הדירה.
  • מקובל כי בעל הדירה מבטח אותה בביטוח מבנה המכסה נזקים כמו הצפה או שריפה. ביטוח זה הוא באחריות בעל הדירה. השוכרים רשאים לבטח את תכולת המבנה ופוליסה צד ג'.
  • חוזה השכרה - לפני החתימה, בקשו טיוטת חוזה, כדי לעבור עליה סעיף אחרי סעיף, בלי לחץ של זמן. במקרים בהם מבצע החוזה הוא עורך דין מטעם הבעלים, השוכר לא אחראי לשלם לו שכר טרחה, ועליכם להתעקש על כך. אם לבעל הדירה יש מיופה כוח מטעמו, עליכם לבדוק את ייפוי הכוח הנוטריוני ולוודא שהוא חוקי.
    מהצד של השוכרים, כדאי שעורך דין מנוסה בנדל"ן יקרא אותו, גם אם הוא נראה לכם סטנדרטי.
    ודאו מול הרשויות שהדירה נקייה מחובות – עירייה, חשמל, גז ומים. בצעו יחד עם בעל הדירה קריאת מונה של חברת החשמל ומד המים.

הפרטים הצפויים להיכלל בחוזה הם, בן היתר: תאריך כניסה לדירה (ותחילת חוזה השכירות), מועד סיום חוזה ויציאה מדירה, סכום דמי שכירות, האם יש הצמדה למדד או מטבע כלשהו, מועדי התשלום, אופן ביצוע התשלום (אם נמסרו צ'קים מראש, כתבו את מספרם הסידורי, סכום ומועד פירעון על החוזה), אפשרות לסיום חוזה באמצעות מתן הודעה מראש, אפשרות לעזוב לפני תום מועד בתנאי שהשוכרים ימצאו דיירים חלופיים לשביעות רצונם של המשכירים, אופציה להארכה, אפשרות לשכירות משנה, ציון כל הליקויים הקיימים (מרצפות שבורות, חור בקיר וכו'), קנסות בהפרה של סעיף יסודי של החוזה (ציינו ליד כל סעיף האם מדובר בהפרה יסודית), זהות האחראי לתיקון או הוצאה הקשורה לתשתית הדירה והבניין (אמור לחול על המשכיר). בנוסף, כדאי לציין זמן סביר להזמנת בעל מקצוע על ידי המכשיר. עוד סעיפים בחוזה: פריטים המושכרים יחד עם הדירה (מזגנים, מקרר, רהיטים) והאחראי לתיקון בלאי טבעי שלהם (לא בעקבות רשלנות השוכרים), בטחונות וערבויות (ערבים, ערבות בנקאית, שטר חוב, צ'ק ביטחון). אם כתבתם צ'ק ביטחון, כתבו עליו בגדול "צ'ק ביטחון", וגם "למוטב בלבד" ו'קרוס'.

 

מסים ותשלומים

מסים ותשלומים בקניית דירה 

קניית דירה כוללת עלויות רבות ומגוונות, ביניהן הקמה וריבית המשכנתא, מס רכישה ועלויות לוגיסטיות הקשורות למעבר הדירה.

עלויות המשכנתא הן עלויות ההקמה של ההלוואה, עלות שמאי ועלות הריבית השנתית לאורך כל תקופת המשכנתא. בבנק תוכלו לראות, על פי תמהיל מסלולי המשכנתא, מה עלות הריבית הכוללת עד לסילוקה הסופי. בנוסף, חובה לרכוש פוליסת ביטוח חיים בצמוד למשכנתא, מה שגורר עלות נוספת.

מצדה של המדינה, רכישת דירה כוללת שני סוגים שונים של מיסים:

מס רכישה - בכל עסקה של רכישת דירת מגורים, על הרוכש להצהיר על ביצוע הקנייה תוך 40 יום, בהצהרה הכוללת את חישוב מס הרכישה למשרד מיסוי המקרקעין הרלוונטי מבחינה גיאוגרפית. לאחר מכן, הרוכש מקבל שומות מס רכישה, אותו יש לשלם במועד הנקוב. את המס אפשר לשלם בכל הבנקים באמצעות שובר תשלום המתקבל בעת הגשת ההצהרה.

מס שבח – מס המוטל על השבחה של נכס, כאשר הוא נמכר, מאז הפעם הקודמת בה נקנה. כלומר, השבח הוא העלייה בשווי הנכס בין הקנייה הקודמת לקנייה הנוכחית. לרוב, המוכר נושא בנטל תשלום מס זה. לעומת זאת, אם המוכר לא מקבל פטור מתשלום מס שבח, הרוכש נדרש לשלם מתוך התמורה המגיעה למוכר, מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר.

עוד הוצאות ראויות לציון ברכישת דירה: דמי תיווך (לרוב 1%-2% משווי הדירה), תשלום לעורכי דין (לרוב 0.5%-2%), עלויות הובלה (אם אתם עוברים לדירה שקניתם והיא אינה להשקעה, שיפוץ הדירה ולבסוף ריהוט וציוד חדש לבית.

ברכישת דירה חדשה מקבלן, ישנה עלות של חיבור הדירה לתשתית החשמל, הגז והמים, אותה מומלץ להחיל על הקבלן בשלב המשא ומתן, ולקבל דירה מחוברת למונים של הרשות המקומית וחברות התשתיות.

עוד עלות ברכישת דירה חדשה היא ההצמדה למדד תשומות הבנייה, אליו מוצמד סכום הכסף שנותר בכל רגע לקונה לשלם על מנת להשלים את רכישת הדירה.

 

מסים ותשלומים בשכירת דירה

התשלומים הצפויים לשוכר דירה הם התשלומים השוטפים של הדירה, כגון חשמל, ארנונה, מים, גז וחימום מרכזי, כמו גם ועד בית\חברת ניהול.

לעומת זאת, המשכיר אינו רשאי לדרוש מהשוכר לשלם על רכישה או שדרוג של מערכות או מתקנים קבועים המשמשים את הדירה, כגון מערכת אינטרקום או כל שיפוץ שמבצע ועד הבית בבניין. בנוסף, המשכיר אינו ראשי לדרוש מהשוכר תשלום ביטוח על ביטוח המבנה.

שאלת השאלות: מה עדיף - לקנות או לשכור? 

ובכן, מבחינה כלכלית, אין תשובה מוחלטת.

הטיעון הנפוץ בקרב מי שתומך ברכישה על פני שכירות, הוא שעדיף להוציא את ההוצאה על החזר משכנתא, שבסופה הנכס שלכם, על פני שכירות.

זה נשמע נכון. אך זו דוגמא שמוכיחה קצת אחרת: משפחה רוצה לקנות דירה ב-1 מיליון ₪. יש להם הון עצמי של 500 אלף ₪, המשכנתא (שתתפרס על 30 שנה) תהיה 500 אלף ₪. עלות הריבית תעמוד על כ-250 אלף ₪ - זהו המחיר של ההלוואה, שמייקר את עלות הדירה.

משפחה אחת תחליט לשכור. היא תשלם את אותו סכום, אבל על שכירות. מצד שני, ההון ההתחלתי יושקע, ובאפיק סולידי יעשה תשואה של כמה אחוזים, אשר עם אפקט ריבית דריבית, יהפכו לאלפי שקלים בכל חודש במרוצת השנים, אשר יתווספו להון ההתחלתי.

המשפחה הראשונה תסיים את 30 השנים עם נכס ביד ובלי תשלום חודשי בכלל, והמשפחה השניה עשויה לסיים את 30 השנים עם סכום מספיק לרכישת נכס בלי משכנתא בכלל, בתלות בהרבה מאוד גורמים.

בשורה התחתונה, אין תשובה מוחלטת. הכדאיות הכלכלית תלויה בגובה ההון העצמי, בגובה המשכנתא, בריבית על המשכנתא ועל הפיקדונות, בדמי השכירות, בתחזית למחירי הדירות, תשואה על השקעות, ועוד ועוד. כפי שכבר ראינו, רכישת דירה כוללת עוד עלויות, כמו תיווך, עו"ד, מס רכישה, שיפוץ ועוד. ההוצאות בשכירת דירה הן הרבה יותר נמוכות.

באופן כללי מאוד (מאוד), אם מחירי הדירות עולים בקצב של 3%-4% בשנה, עדיף לרכוש דירה.

במהלך ההיסטוריה הקצרה של מדינת ישראל, היו תקופות בהן שכירות היתה עדיפה (למשל בשנות ה-90 של המאה ה-20, אז נרשמה ירידה במחירי הדירות). אל מול העלויות של רכישת דירה, צריך לזכור שגם לשכירות יש עלויות משמעותיות, משום שכיום כמעט ולא ניתן למצוא שכירות לטווח רחוק, ואז על הדיירים לעבור דירות, לשלם על הובלה ועל ימי חופש מהעבודה, ולבזבז זמן וטרחה על מציאת דירה באזור שבו הילדים לומדים, באיכות סבירה ובמחיר שפוי. בקיצור, כאב ראש.

על מנת לחשב את הכדאיות הכלכלית התיאורטית של רכישה מול השכרת דירה, היכנסו למחשבון 'לקנות או לשכור דירה'.

סיכום 

הטיפים, המגמות, סוגי הרכישות, היתרונות והחסרונות בכל אופציה, מביאים אותנו למסקנה הסופית - ההחלטה אם לרכוש דירה או לשכור דירה היא לא החלטה כלכלית-פיננסית. מדובר בהחלטה פסיכולוגית. דירה משלכם נותנת תחושת ביטחון. הכסף מושקע בקורת גג, ולא באפיקי השקעות שיכולים להתפוגג. בשנים האחרונות מחירי הדיור נמצאים במגמת עלייה מתמדת, ולא נראה שהיא עומדת להשתנות. שכירות היא פתרון שנתפס, ובצדק, בתור פתרון ארעי. בישראל של היום אין שכירות לתקופות ארוכות, מה שמותיר את משק הבית באי ודאות מתמשכת - האם החוזה יוארך? האם המחיר יעלה? איך נמצא דירה בשכונה? האם שווה להעביר ילדים בית ספר לשכונה אחרת, לדירה שכורה ממנה אנחנו עשויים לעבור שוב? מדובר על שאלות שכל יחיד, זוג ומשפחה צריכים לשאול את עצמם, ולקבל החלטה המבוססת על כל ההיבטים שחשובים להם בחיים.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

קראו עוד במרכז הנדל"ן

רוצים לדעת יותר על מרכיב המס בעסקאות מקרקעין - שהולך ונעשה משמעותי יותר ויותר בשנים האחרונות? רוצים להתעדכן בשינויים החשובים בתחום? הצטרפו עכשיו לקורס מיסוי נדל"ן של מרכז הנדל"ן - קורס Online עם אנשי המקצוע המובילים בתחום! להרשמה לחצו כאן

כתבות נוספות שיעניינו אותך
  • © כל הזכויות שמורות