קרב מול רשות המסים על מס שבח במיליונים: מתי באמת נרכש הנכס בירושלים?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

פסק הדין שבפנינו עוסק במחלוקת על גובה מס שבח במכירת זכויות בנכס בירושלים ("גג השקם"). החלטת ועדת הערר למיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בי-ם קבעה כי יום הרכישה הוא בשנת 1960 (לפני חוק מיסוי מקרקעין ), מה שהגביל את המס ל-25%, וחשף התנהלות חמורה של רשות המיסים בהסתרת מסמכים.

נסיבות המקרה:

הסכסוך נסב סביב זכויות בנכס מקרקעין בירושלים שנרכש במקור מהקדש בשנת 1960 על ידי מספר קבלנים . נקבע בהליך משפטי קודם כי ליורשי אחד מהעוררים קיימת זכות קניין שביושר על 40% מהנכס. בשנת 2020 נמכר הנכס על ידי כונס נכסים תמורת 36 מיליון ש"ח, ובעקבות זאת הוציא מנהל מיסוי מקרקעין שומות לעוררים לפי מיטב השפיטה.

העוררים טענו כי יש למסות את העסקה כמכירת זכות הונית לפי פקודת מס הכנסה ולא כזכות במקרקעין. וכן טענו כי יום הרכישה הוא בשנת 1960 (לפני כניסת החוק לתוקף), מה שמגביל את שיעור המס ל-25%. מנגד, רשות המיסים טענה כי יום הרכישה הוא ב-1963 (מועד הקמת החברה והדיווח הפורמלי), ודרשה מס בשיעור של 39%. בנוסף, התגלעה מחלוקת לגבי זכאות העוררים לנכות הוצאות משפטיות, שכר טרחת כונס והיטל השבחה מהשבח שנוצר.

קביעת יום הרכישה המכריע (1960 מול 1963)

העוררים, יורשי אחד הקבלנים שרכשו בזמנו את הנכס, החזיקו ב-40% מהזכויות בנכס (המכונה כאמור "גג השקם" בירושלים) מכוח זכויות שביושר. העוררים טענו כי יום הרכישה חל ב-28.6.1960 (מועד אישור הסכמי המכר בביהמ"ש), ולכן שיעור המס מוגבל ל-25%. מנגד, המנהל טען כי יום הרכישה הוא בשנת 1963 (מועד הקמת החברה אליה הועברו הזכויות), ולכן יש להטיל מס בשיעור של 39%. ועדת הערר קיבלה את עמדת העוררים, וקבעה כי מאחר שהעסקה אושרה ביוני 1960, לפני כניסת חוק מיסוי מקרקעין לתוקף (מרץ 1961), שיעור המס המקסימלי מוגבל ל-25% בלבד, בניגוד ל-39% שדרשה הרשות. 

הסתרת מסמכים על ידי רשות המיסים

במהלך הדיון נחשף כי המנהל החזיק ב-16 דפים מהותיים (כולל הצהרות היסטוריות לפיהן הנכס נרכש במקור "בתקופת הטורקים"), ולא גילה אותם לעוררים למרות צו שיפוטי. ועדת הערר מתחה ביקורת חריפה על התנהלות זו והגדירה אותה כ"חמורה". עוד קבעה כי המנהל הסתיר מסמכים שלא עלו בקנה אחד עם עמדתו השומתית. פסק הדין מלמד על החומרה שבה רואה בית המשפט הסתרת מידע על ידי הרשות. העובדה שהמנהל החזיק במסמכים המעידים על רכישה בתקופת הטורקים, ולא גילה אותם למרות צו שיפוטי, הובילה לביקורת חריפה ולפסיקת הוצאות. הלקח לעתיד הוא שעל הרשות לפעול כ"נאמן הציבור", ולחשוף את מלוא התשתית העובדתית, גם אם היא תומכת בעמדת הנישום ומפחיתה את חבות המס.

השאלה המשפטית:

הסוגיה המרכזית הייתה קביעת "יום הרכישה" של הזכויות: האם יש לקבוע יום זה לפי המועד המהותי שבו השתכללה העסקה הכלכלית ואושרה בבית המשפט (1960), או ע"פ המועד הפורמלי של הקמת החברה והדיווח לרשויות (1963). 

החלטת בית המשפט:

ועדת הערר למיסוי מקרקעין קיבלה את עמדת העוררים לגבי יום הרכישה, בקובעה כי העסקה המהותית גובשה ב-1960 ואישור ביהמ"ש דאז הוא המועד הקובע. כיוון שמועד זה קדם לכניסת החוק לתוקף (31.3.1961), שיעור המס הוגבל ל-25%. כמו כן, הוכרו בניכוי 40% מהוצאות הכינוס והיטל ההשבחה, וכן הוצאות משפטיות מהשנים 2012–2020 שנועדו להשבחה הונית. בית המשפט הבהיר כי  חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק פיסקאלי השואף להטיל מס ולפעול ע"פ התוכן הכלכלי האמיתי של העסקה, תוך חריגה מהגדרות פורמליות של דיני הקניין.

כחלק מהעדפת המהות, הכיר בית המשפט בכך שלעוררים היו "זכויות קניין שביושר" ב-40% מהנכס, למרות שאלו לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. נקבע כי הגדרת "זכות במקרקעין" בחוק היא רחבה מספיק כדי לכלול זכויות אובליגטוריות אלו, והיעדר הרישום הפורמלי אינו גורע מהמהות הכלכלית של החזקת הנכס.

לסיכום, הרשות בחרה להתמקד בזהות המשפטית של  חברת "רמת הבירה" (שמה הקודם של חברת חפציבה) כישות נפרדת שהוקמה ב-1963. זאת תוך התעלמות מכך שהזכויות הועברו אליה ללא תמורה מהקבלנים  שרכשו את הנכס כבר ב-1960. אך ועדת הערר דחתה גישה זו, וקבעה כי יש להעדיף את התוכן הכלכלי - אישור העסקה בבית המשפט ב-1960 - על פני מועד הקמת החברה שנועדה רק להחזיק בזכויות.

[ו"ע (מינהליים י-ם) 31151-08-21 ברוריה שילוני נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים. (27.06.2024)]

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד נועה מזרחי, 10.3.26).