חברה מובילה בפינוי בינוי

פעילות בתמ"א 38

פעילות בפינוי בינוי

סה"כ פרוייקטים: מיקום דירוג:
פרויקטים בתהליך: סה"כ מתחמים:
פרויקטים בביצוע: סה"כ דירות לפני:
פרויקטים מאוכלסים: סה"כ דירות אחרי:

פעילות בתמ"א 38

סה"כ פרוייקטים:
פרויקטים בתהליך:
פרויקטים בביצוע:
פרויקטים מאוכלסים:

פעילות בפינוי בינוי

מיקום דירוג:
סה"כ מתחמים:
סה"כ דירות לפני:
סה"כ דירות אחרי:

אודות מצלאוי חברה לבניין בע"מ:

"מצלאוי חתרה מאז ומעולם למתחמים ולא לחיזוק מבנים בודדים" אחת מחלוצות התחום, וממובילות סקטור הפינוי־בינוי, מסתכלת קדימה אל עבר אוקטובר 2022 ורואה בכך מהלך טבעי ומתבקש  מנכ"ל החברה, רו"ח ערן מזור: "החברה לא צריכה להמציא את עצמה מחדש" 

ההחלטה על ביטולה של תמ"א 38 היא, ללא ספק, נושא השיחה המרכזי היום בתחום ההתחדשות העירונית – פחות משנתיים לפני המועד האמור. להחלטה הזו משמעויות רבות, ובמרכזה המעבר מבניינים בודדים למתחמים גדולים. אם מדברים על מתחמים גדולים, מדברים על מצלאוי חברה לבנין, מחלוצות התכנון והייזום של מתחמי התחדשות עירונית ושל פרויקטים גדולים לפינוי־בינוי בישראל. עבור החברה שבבעלות המייסדים סמי וקלרה מצלאוי, סיומה של תמ"א 38 הוא מהלך מתבקש, טבעי כמעט. 

"כחלוצה בתחום, מצלאוי חתרה מאז ומעולם למתחמים ולא לחיזוק מבנים בודדים או להריסה ובנייה של כאלו", מסביר מנכ"ל החברה, רו"ח ערן מזור. "כבר משנת 2000 החלה מצלאוי לתכנן פרויקטים, בראיית מתחמית, תכנון של שכונה שתכלול מרחבים ירוקים ומבני ציבור לרווחת התושבים, וזהו עיקרון חשוב אצלנו: לתכנן פרויקטים מתוך ראייה לטווח הארוך.

למצלאוי, גם מבחינת ה־DNA שלה, נוח יותר שתמ"א 38 מסתיימת, ושגופי התכנון ירחיבו את המיקוד בתחום שהיא חלוצה בו. אני רואה בזה יתרון גדול, שכן החברה שלנו לא צריכה להמציא את עצמה מחדש, אלא רק להתמקד יותר ולהשקיע עוד בתחום הליבה של החברה - פינוי־בינוי". 

"תכנון נכון מתאר את כל השכונה – ומתחשב גם בענייני תחבורה, נוף, מרקם ועוד" 
בשלב זה אך טבעי 'לצלול' פנימה, אל תוך התהליך ולהבין, מפי מומחים לתחום המחזיקים בניסיון של כ־20 שנים, כיצד מתבצע בפועל תכנון של מתחם גדול, וכיצד מבצעים בצורה נכונה פרויקט פינוי־בינוי, לעיתים בן אלפי יחידות דיור חדשות, בשכונה שלמה? "כל פרויקט לגופו", אומר מזור, ומפרט: "לרוב מתנהלים כמה מסלולים במקביל - מצד אחד מסלול המייצר קו נוח לבעלי הקרקע, לבעלי הדירות, ומצד שני כזה המייצר שיח מול הרשויות המקומיות.

במסלול מול הדיירים מדובר באתגר שבו צריך להתנהל מול כמה בניינים בעט ובעונה אחת. חשוב לאתר זהות אינטרסים הן ברמת הבניין  הבודד והן ברמת כל הבניינים במתחם, וזה אתגר שמתגבר ככל שיש יותר בניינים. המטרה היא לייצר הסכם פינוי־בינוי אחיד ותואם ברמת כלל המתחם, כדי לא לייצר התמרמרות, בעיות משפטיות או עיכובים.

מול זה ישנו המסלול התכנוני: אנחנו מנהלים הרבה שיחות עם הרשות המקומית וכבר מההתחלה, בעת תכנון השכונה העתידית, מייעדים שטחים מסוימים למבני ציבור – שזו דרישה לגיטימית לחלוטין בעינינו מצד העירייה. לפעמים מדובר בשטח בקומת קרקע בבניין מגורים, ולפעמים בשטח חּום שמוגדר כך במסגרת התב"ע, ובו העירייה תהיה סוברנית לבנות מבנה עצמאי לשימוש הציבור, ללא בניין מגורים 'מעל הראש'.

למעשה, אנחנו רצים קדימה בניהול וקידום כל התהליכים במקביל- מול עורכי הדין ונציגויות הדיירים ברמת החתימות, ומול הוועדה המקומית ברמת התכנון. חשוב מאוד להציג לוועדה, כבר בתחילת הדרך, תוכנית משביעת רצון ברמת כל המתחם, שנותנת פתרונות גם לנושא השימושים הציבוריים, לבנייה מרקמית במידת הצורך ועוד. פרויקטים כאלו יהיו לרוב בשטח של שלושה דונמים לפחות, ולכן התוכנית תשים לב גם לענייני תחבורה, נוף ועוד. ברגע שניתנת ברכת הדרך של נציגי הוועדה המקומית ושל הדיירים – נסללת הדרך להתנהלות המעשית מול הוועדה המקומית, ואחר כך מול המחוזית, לקבלת תוקף, תב"ע מאושרת ותכנון מפורט, בדרך להוצאת היתרים".

מזור שם את האצבע גם על המורכבות התכנונית־בירוקרטית, שמקשה מאוד על היזמים: "בהערכה יומרנית אפשר לומר שנדרשות חמש שנים לכל התהליך הזה, אבל בפועל ועל בסיס ניסיון העבר, התהליך אף ארוך יותר. לכן חסם הכניסה ליזמים חדשים בתחום פינוי־בינוי הינו משמעותי".

"עוד ועוד יזמי תמ"א קטנים מציעים שיתופי פעולה עם השחקנים הגדולים. 
על רקע הקשיים הבירוקרטיים, שאינם נעלמים, חשוב לבדוק: האם ישנו שיפור בעבודה מול מוסדות התכנון, או שמבחינה זו אין חדש תחת השמש? "ברמה המקצועית רואים שיפור, חד־משמעית", אומר מזור. "יש רצון טוב מצד העיריות, אבל ברמה הבירוקרטית הבעייתיות עדיין קיימת.

עקב המורכבות התכנונית ואי וודאות כלכלית, בין היתר לאור, סוגיות כגון היטל השבחה והפחתה משמעותית של מכפילי השטח וכמות הדירות הנכנסת לעומת זו שיוצאת, יש חוסר ודאות וסיכון גבוה בתחום זה. יזם לעיתים מקדם תכנון במשך עשר שנים, נמצא בגבול הרווחיות - ונשאר עם סימני שאלה לא פשוטים עד הרגע האחרון. הוא משקיע זמן משמעותי, כסף רב, תשומות, ובכל זאת נמצא תמיד באי־ודאות מסוימת לגבי כלכליות הפרויקט".

"המורכבות בהוצאת פרויקט פינוי־בינוי אל הפועל גדולה מאוד: נדרשת איתנות פיננסית וזמינות ההון; נדרשת גם הרבה מקצועיות וניסיון מוכח בניהול פרויקטים מסוג זה, סבלנות אין קץ הינה הכרח. חסמי הכניסה לתחום גדולים, ולכן היום לא מעט יזמי תמ"א קטנים יחסית פונים לשחקנים גדולים ומציעים שיתופי פעולה, כדי להפוך בניין שבמקור, החל לגביו, קידום פרויקט תמ"א 38 לחלק ממתחםגדול. לאותו יזם קטן יש תפקיד משמעותי במתחם כזה, שהרי הדיירים כבר מכירים אותו. הוא משמש מעין עוגן שיכול לקדם את מתחם. 

לי, כיזם גדול, יש אינטרס לצרף אליי יזם כזה, וכבר היום יש לנו כמה הסכמי עקרונות עם יזמים במתחמים ספציפיים. כך מייצרים תוכנית ארוכת טווח ומשמעותית ביותר, וכך נוצר תהליך בריא שהשוק עצמו יצר. נראה שזו אחת המגמות שנולדו מתוך ההחלטה על ביטול התמ"א, ולדעתי היא יכולה להועיל מאוד לסקטור ההתחדשות העירונית".

הנהלת החברה

סמי מצלאוי

בעלים ויו"ר

קלרה מצלאוי

בעלים וסמנכ"ל קשרי בנקים

ערן מזור

מנכ"ל

פרויקטים

כתבות אחרונות

אושר פרויקט הפינוי-בינוי של מצלאווי ברוטשילד בבת ים; ייבנו 560 יח"ד

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה והעירייה תאפשר פינוי של כ-163 יחידות דיור ו-13 מבנים ישנים • התוכנית כוללת גם 150 חדרי מלון,שטחי מסחר ומבנה ציבורי

יובל ניסני |24.02.20

איירפורט סיטי רוכשת 40% משלב ב' בפרויקט עלית בר"ג ב-43 מיליון שקל

ההודעה מגיעה יממה לאחר שמצלאוי, המחזיקה בחלק הנותר של הפרויקט, הודיעה על מכירת 30% מזכויותיה לארץ עלית • למצלאוי זכות סירוב או זכות השתתפות במכירה

ארי יקותיאל |28.01.20

חדשות הנדל"ן: פינוי-בינוי בקטמון; מצלאוי ונצבא משלבות כוחות

עיריית ירושלים אישרה פינוי 95 יח"ד ובניית 393 יח"ד במקומן • מצלאוי ונצבא יקימו פרויקט ל-1,078 יח"ד בבת ים • ואפקון תקים מעונות סטודנטים בראשל"צ

ארי יקותיאל |20.12.19

סמי מצלאוי: "לא רק יצאתי פראייר, אלא גם פגעתי בחברה שלי"

חלוץ פרויקטי הפינוי-בינוי בישראל מתאר בפודקאסט "מגדל בבל" את דרך הייסורים. "שיניתי חיים של אנשים"

דרור מרמור |22.07.19

סמי מצלאוי: "תמ"א 38 פוגעת בהתפתחות הערים; בכייה לדורות אם לא תבוטל"

טוען כי פינוי-בינוי הוא הפתרון לחידוש שכונות ומצהיר: "רק רפורמה של התחדשות עירונית תסייע לענף" • מנכ"ל מטרופוליס אודי בלום: "החלטת הביטול – הזויה"

יובל ניסני |04.07.19

תביעה ב-22 מ' ש' נגד מצלאוי: "ליקויי בנייה קשים וביריונות"

מגדל טופ נדל"ן, בעלת פרויקט "מגדל בפארק" ברמת גן, תובעת את מצלאוי בטענה להפרת הסכמים, לבנייה לקויה, לנטישת הפרויקט, ואיחור של כמעט שנתיים במסירה

יובל ניסני |13.05.19

אחרי 20 שנה: היתר בנייה אחרון במיזם הפינוי-בינוי הראשון בארץ

פרויקט ONO PRIME, שיצא לדרך עוד ב-2001, זכה סוף-סוף להיתרי הבנייה לשני הבניינים האחרונים • סמי מצלאוי: "לא ננקטים מספיק צעדים לזירוז הליכי התכנון"

ארי יקותיאל |30.11.-1

נדל"ניוזלטר

מעוניינים לקבל עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדלן?
  • © כל הזכויות שמורות
search