המשנה ליועמ"ש נגד החלטת מועצת מקרקעי ישראל: "מסכן את הרוכשים ומעורר קשיים משפטיים"

לקראת הדיון במועצת מקרקעי ישראל שהתקיים אתמול (ד') שלחה המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, מכתב לחברי המועצה, בו התריעה בפניהם כי ההצעה לאפשר ליזמים במכרזי רמ"י לדירה בהנחה ודירה להשכיר, לפרוס את התשלומים עבור זכייה במכרזים, מסכנת את הזוכים באותם מכרזים, מאחר וההגרלות עצמן יתקיימו לפני שהיזמים יעבירו את מלוא הסכום. 

על פי ההצעה שעלתה אתמול, קבלנים הניגשים למכרזים יוכלו לפרוס את תשלומיהם באופן שיקל עליהם את רכישתן של הקרקעות. 

30% מהסכום ישולם עד 90 יום ממועד הזכייה במכרז, וה-70% הנוספים ישולמו במועד קבלת הקרקע או כעבור 24 חודשים מיום הזכייה - המוקדם מבין שניהם. יש לציין כי מודל פריסת תשלומים זה כבר קיים כיום במכרזי הקרקעות של המדינה למגורים באזורי הפריפריה.

במכתב ששלחה שלשום עו"ד יוליס לחברי מועצת מקרקעי ישראל, ובראשם שר הבינוי והשיכון יצחק גולקנופף, מנכ"ל רמ"י, ינקי קוינט, והועבר גם למנכ"ל משרד רה"מ ומנכ"ל משרד האוצר שלומי הייזלר, היא כתבה כי "נראה שההצעה מבקשת לאחוז את החבל משתי קצותיו, כלומר - גם לשמור על היקפי שיווקים שלכאורה הצליחו, וגם לשמור על מועדי הגרלות מוקדמים ולשדר לשוק 'עסקים כרגיל' בה בעת שמידת המחויבות של הקבלן בהיבטים המשפטיים, ביחס לביצוע הפרויקט - הם מינימליים ביותר".

"אנו סבורים כי קידום ההחלטה ויישומה, מבלי לדחות את מועד ההגרלות, מעוררת קשיים משפטיים ממשיים. ההצעה לפריסת תשלומים מבקשת לאפשר ליזמים הזוכים במכרזים לפרוס את התשלומים עבור הקרקע על פני תקופה של שנתיים לכל היותר, שרק לאחריה ייחתם הסכם מול רשות מקרקעי ישראל . זאת להבדיל מהמצב הקיים היום, בו התשלומים משולמים לרשות מקרקעי ישראל בפרקי זמן קצרים יחסית ומיד לאחר מכן נחתם חוזה מול רשות מקרקעי ישראל ".

לדבריה, רוכשי הדירות מסתמכים ומצפים "כי יזכו בדירה תוך זמן סביר. הסתמכות זו לרוב מביאה להחלטת הרוכשים להימנע מחיפוש דירה אחרת והם מכלכלים את צעדיהם בהתאם. הקשיים האמורים מתעצמים עד מאוד במצב בו ההגרלות מבוצעות בשלב כל כך מוקדם, כאשר התשלום טרם הוסדר, וכאשר לא נחתם כל חוזה בין הקבלן הזוכה לבין רשות מקרקעי ישראל ".

מסיבה זו, לדברי עו"ד יוליס "אין ספק כי לפי המוצע בהצעה הרוכשים ימצאו בסיכון גבוה יותר. השלמת התשלום טרם מועד ביצוע ההגרלה הינו אחד מהאיזונים אשר אפשרו בסופו של יום להקדים את ההגרלות טרם מתן היתרי בנייה, זאת שכן במצב דברים זה אמנם ישנה חוסר ודאות ביחס למועד קבלת הדירה אך לכל הפחות לאחר השלמת התשלום ישנה התחייבות ברורה של היזם מול רשות מקרקעי ישראל ועל כן כל מערך ההגרלות בשלב מוקדם זה נשען למעשה על התחייבות זו. יובהר כי גם אם ימצאו פתרונות לצמצום חשיפת המדינה ביחס למערך החובות של היזם מול המדינה אין בכך בכדי לתת פתרון לאינטרס ההסתמכות ולנזק שעלול להגרם לרוכשים עצמם".

מועצת מקרקעי ישראל אישרה לבסוף את ההצעה לאפשר פריסת תשלומים רק במכרזים החדשים של דיור להשכרה. בנוסף, אישרה המועצה להוריד את מחיר המינימום גם במכרזי הדיור להשכרה, וקבעה כי הוא יעמוד על 15% בלבד מהערכת שמאי, וכי במכרזים גבוליים במיוחד תוסמך ועדת המכרזים לקבוע כי המגרש ישווק ללא מחיר מינימום כלל.

"מעורר קשיים משפטיים בהקשרי שוויון" 

בנוגע להצעה, שעברה לבסוף, לשנות את מנגנון מתן "הנחות אזור", כתבה יוליס כי ההצעה שקוראת לבטל את החרגת היישובים באשכול 8-10, ולאפשר גם להם לקבל הנחה בקרקע, לוקה בחוסר שוויון. "הגם שההחלטה חלה על כל אזורי העדיפות הלאומית", כתבה יוליס, "נראה כי ניצול מלוא עומק ההטבה יתבטא בעיקר בישובים קהילתיים מסוימים. ההצעה מבקשת לשנות את הכלל האמור ולאפשר את קבלת ההטבה גם בישובים שמתאפיינים באוכלוסייה מבוססת. מאפיין נוסף של ישובים קהילתיים שאינם גדולים מאוד הוא בכך שאופן קבלת המגרשים בהם כרוך בהליך קבלה באמצעות ועדות קבלה. צירוף שני המהלכים במקביל ביחס ליישובים מסוימים, באופן שלוועדת הקבלה יש משקל משמעותי ביחס למועמדים שיוכלו להשתלב ולקבל מגרש ביישוב, יחד עם מתן הטבות בשיעור גבוה מאוד, מעורר קשיים משפטיים בהקשרי שוויון".

"לאור עליית מחירי הקרקע בשנים האחרונות, ההנחות הקיימות נשחקות, ואחת המטרות הינה להביא אוכלוסייה מגוונת לישובים באמצעות הטבה משמעותית בהנחה בקרקע. על מנת לעמוד בעקרון השוויון יש להבטיח ערובות לקיום מטרה זו. יש להבטיח כי יהיה פרסום אפקטיבי ביחס לשיווקים ביישובים הכלולים בהחלטה, ובפרט כאשר מנגנון הקבלה הוא באמצעות ועדות קבלה. בנוסף יש להבטיח כי אכן ימומש פיתוח וכי הישובים יגדלו, בהתאם לקיבולת יחידות הדיור המאושרות הקיימות, ויש לקבע מנגנון יעיל לעניין זה".

מועצת מקרקעי ישראל אישרה אתמול את "הנחת האזור", שתינתן לבעלי תעודת זכאות של חסר דיור, ולפיה הפחתת דמי החכירה המהוונים תעלה למחיר תקרה שיעמוד על 850,000 שקל, ערך קרקע ללא הוצאות פיתוח ומע"מ ליח"ד. כמו כן אושר ביטול הגבלת ההטבה הנוכחית כתלות למצב הסוציו-אקונומי של היישובים. ההצעה תחול מעתה גם על אזורי עדיפות לאומית החדשים - כפי שנקבעו ממש לאחרונה, בחודש מאי, בהחלטת ממשלה. בין הישובים, נמצא "אליאב", הממוקם מעט מערבה לקו הירוק ולעיר חברון, "כרמי קטיף" הממוקם בסמוך ורוב תושביו עברו אליו ממושב "קטיף" בעקבות ההתנתקות, "מבואות יריחו" - התנחלות בדרום בקעת הירדן, "מצפה אילן" - יישוב קהילתי דתי בין קציר לבין חריש, "נטע" שהקימו קהילות כפר דרום ומשפחות מיישובים אחרים מגוש קטיף ועוד.