"מה שקרה בשנים האחרונות בנדל"ן המניב היה לא נורמאלי. הכלכלה בישראל יודעת לחיות עם הריבית שיש היום"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , ובפעם הראשונה בווידאו. הפעם בתוכנית התארח צחי סופרין , בעל  שליטה וסגן יו"ר דירקטוריון סופרין, העוסקת בייזום של פרויקטים למגורים, משרדים, מסחר ולוגיסטיקה. הוא שוחח עם מוטי ויזל, בעלי ומנכ"ל Vcell , על התחלת הדרך של החברה בקבוצות הרכישה, על עולם המרל"וגים, על הפתרונות לבעלי עסקים בתעשייה הקלה ועל עתיד שוק המשרדים. 

לצפייה:

להאזנה:

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

לדברי סופרין , "סופרין פעילה מ-2009 במסגרת הנוכחית, ומנוהלת על ידי שני אחים, שלהם אבא ותיק בתחום) בשנה האחרונה - מנובמבר 21 - היא חברה ציבורית. במקור אנחנו עוסקים בקבוצות רכישה. בשנים האחרונות התחלנו לעשות יותר יזמות, הרבה יותר התחדשות עירונית ".

סופרין סיפר על שוק הלוגיסטיקה שבו החברה מתמחה: "עולם הלוגיסטיקה בגדול מתחלק לשלושה סגמנטים, הדיירים הגדולים, כמו טבע, לשימוש עצמי או בשכירות, שנבנה לצרכן לשימוש העצמי שלו. בדרך כלל מדובר במגה נכסים בגודל. הסגמנט השני השחקנים הבינוניים, מחפשים חלל בין 2,000 ל-5000 מ"ר לאחסנה. נכס שהוא פשוט מאוד בביצוע ובהקמה שלו. הוא יכול להתאים להמון חברות עם התאמות קטנות. יש סגמנט נוסף שהרבה שנים התעלמו ממנו: בינוניים-קטנים, אותם 50 מטר, 200 מטר, בעלי מלאכה אפילו, יבואנים קטנים ועוד. 

"קרו שני דברים עיקריים, העולם עובר הרבה יותר לאי-קומרס, רוכשים דרך האינטרנט מוצרים מחו"ל והם צריכים להגיע לארץ, להגיע למחסן מסוים, להתמיין במחסן ומשם להישלח למקום מסוים. אני לא מדבר על מלאים וניהול מלאי. רק אם מוצר מגיע לארץ הוא צריך לעבור מיון ולעבור ללקוח. 

"חלק מהנושא זה גם אלטרנטיבת השקעה של גופים מסוימים. זה לא מגיע רק מהצורך אלא גם מהביקוש להשקעה, כמה כסף פנוי יש לגופים מסוימים להשקיע באלטרנטיבות שהם מחפשים. מה שיפה בתחום הזה מבחינת ההשקעה שמרבית העסקים שוכרים בעסקאות סולידיות וארוכות טווח, רמת הסיכון מאוד נמוכה, ומכאן גם התשואות".

עליית מחירי הקרקעות לא פסחה גם על עולם הלוגיסטיקה: "אנחנו רואים את זה קודם כול במחיר הקרקעות, קפצו פי שניים ופי 3 מלפני כמה שנים. לפני כמה חודשים באשדוד עסקה שהייתה עד לא מזמן במחירים בין 4.5 ל-5 מיליון שקל דונם, כלל ביטוח ושותפים רכשו אותה מעל 8 מיליון שקל לדונם." עם זאת הוא אומר, "עלויות הבנייה זולות מהותית ממשרדים".

"בכל תב"ע חדשה למשרדים בירושלים יש דרישה לתעשייה קלה במרתף"

השניים התייחסו גם על דחיקת התעשייה הקלה משולי הערים למקומות מרוחקים יותר: "ירושלים פתרה את זה בצורה יפה, בכל תב"ע   חדשה למשרדים יש דרישה לתעשייה קלה במרתף הפרויקט. בתל אביב זה לא קיים, ברמת החייל, כשאני גדלתי זה היה אזור של מוסכים, מאפיות, ובעבר אפילו לפני זה תעשיית טקסטיל, והיום זה אזור משרדים, בעבר הייטק, היום בעיקר תקשורת וחברות הרפואה סביב אסותא.

"כל העסקים הקטנים נדחקים לאזורים מרוחקים יותר, חלקם נסגרים, חלקם מעבירים את המפעל שלהם למקומות הרבה יותר רחוקים. אם בעבר זה היה אזור התעשייה חולון. היום גם חולון מתחדשת. אין להם יותר מדי לאן ללכת. פה נכנסים פרויקטים כמו הטכנופארק שאנחנו מקימים באזורים שקרובים לאזורי המגורים, ללקוחות בעצם, ואנחנו מצליחים לתת להם איזשהו פתרון בנכסים שאנחנו מקימים.

"זה מתחיל דווקא מזה שיש לנו ניסיון אדיר בקבוצות רכישה כשהחברים בקבוצות רכישה הם משתמשי הקצה. יש מוצרים קיימים אבל לא מספיק ולא מתוכננים בצורה מודרנית ומתאימה. התחלנו לדגום את האנשים שסביבנו בתחומים המשיקים שלו בנדל"ן, חברות אלומיניום, כיפוף מתכת. ממש בדקנו את הסגמנטים שנותנים שירות לפרויקטים שלנו. בא לי בעל עסק שעוסק באלומיניום בכיפוף פח שעוטף בניינים. אמר לי אני רוצה לגדול, אין לי איפה לגדול. אני רוצה נכס יותר שמיש… תארגן לי נכס".

"בהתחלה היה הרוב לשימוש עצמי,  והיום גם משקיעים מזהים את זה יותר ויותר כי הם מבינים ששם לקוחות הקצה נמצאים. לקוחות הקצה הקטנים חלקם גם רוצים לשכור. אחד שיש לו בית מלאכה והוא צריך טיפה לגדול, צריך 250 מטר, כשילך לחברה שמתעסקת במרכזים לוגיסטיים גדולים, לא ימצאו פתרון עבורו. אז נכנסנו לנישה הזו".

נהנינו כמה שנים מריבית אפסית. צריך להגיד תודה"

כמו כן הוא דיבר על שוק המשרדים לאור עליית הריביות: "אני מאמין שכמו בכל אירוע דומה של משבר במרכאות, יהיו שינויים. חלק מהחברות מצטמצמות ורוצות לשחרר שטחים. מצד שני יש הזדמנות לחברות אחרות לגדול ולתפוס שטחים, צריך להבין שמה שקרה בשנים האחרונות, בטח במימון,  בריביות ובשכר דירה בטח באזור המרכז - זה גם משהו שהוא לא נורמלי ולא סביר. הכלכלה בישראל יודעת לחיות עם הריביות שיש היום. נהנינו מכמה שנים מריבית אפסית, צריך להגיד תודה רבה ולהתקדם"