האם תוכנית המסמנת להריסה מבנה הבנוי ללא היתר בנייה, מהווה פגיעה במקרקעין המזכה את בעליהם בפיצויי ירידת ערך?

דיני התכנון והבנייה מאפשרים לבעל מקרקעין לתבוע פיצויי ירידת ערך, כשמאושרת תוכנית בניין עיר ( תב"ע ) הפוגעת בערכם של המקרקעין שבבעלותו. במסגרת בחינת הזכאות לפיצוי, אין די בהוכחת עצם הפגיעה, ויש לאמוד את היקפה, ואף להתחשב בסבירות הפגיעה. זו נבחנת, בין היתר, בשיעור ירידת הערך, במידת פיזור הנזק שגרמה התוכנית על פני כלל הציבור, ובאינטרס הציבורי הגלום בתוכנית (ככל שהאינטרס הציבורי הגלום בתוכנית משמעותי יותר, כך הפגיעה יותר סבירה).

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של בית-המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, אשר נדרש לשאלה – האם אישורה של תוכנית המסמנת להריסה מבנה הבנוי ללא היתר בנייה, מהווה פגיעה במקרקעין, המזכה את הבעלים בפיצויי ירידת ערך?

נסיבות המקרה:

ענייננו במקרקעין שייעודם חקלאי, הנמצאים בבעלותה של חברה פרטית והמצויים בתחום שיפוטה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פרדס חנה-כרכור, עליהם בנוי מבנה ללא היתר בנייה. בשנת 2015, פורסמה תוכנית לתשתיות לאומיות מס' 38 (תת"ל/38) להרחבת כביש 65 ולהוספת נתיב נסיעה נוסף, במסגרתה נקבע, כי המבנה ללא היתר המצוי בשטח המקרקעין, יסומן להריסה. החברה הגישה תביעה לפיצויים, בטענה שהתוכנית ומגבלות הבנייה הכלולות בה, פוגעות בערך המקרקעין שבבעלותה, בין היתר, באמצעות סימונו של המבנה להריסה. הוועדה המקומית פרדס חנה-כרכור דחתה את התביעה לפיצויים, ועל כך הגישה החברה ערר לוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה . אולם, הערר נדחה על ידי ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה, אשר קבעה כי סימון המבנה להריסה לא פגע בשווי המקרקעין, מאחר שהשמשת המבנה הבנוי ללא היתר, מחייבת הכנת תוכנית לשינוי ייעוד, שכן בייעוד התקף, לא ניתן לעשות במבנה כל שימוש. בעקבות החלטת ועדת הערר, הגישה החברה ערעור מנהלי, בטענה כי למבנה אשר סומן להריסה היה ערך ממשי וכי הוראות התוכנית לפיהן המבנה מיועד להריסה גורעות משוויים של המקרקעין.

החלטה:

בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את הערעור וקבע כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר. בית המשפט הבהיר, כי במצב הסטטוטורי הנוכחי, לא ניתן להשתמש במבנה הבנוי במקרקעין ללא היתר בנייה, וכדי שניתן יהיה לעשות בו שימוש כלשהו, יש צורך בהגשת תוכנית לשינוי ייעוד והתאמת המבנה לשימוש המבוקש. לפיכך, לא זו בלבד שאין למבנה ערך בגינו ראוי לפצות, אלא אף יש בקיומו כדי להוות נטל המחייב בהוצאות להחזקתו. על כן, לכל היותר יכולה המערערת לטעון כי סימון המבנה להריסה פגע בפוטנציאל העתידי להכשרת המבנה לשימוש. ואולם, הלכה היא שאין בפגיעה בפוטנציאל תכנוני כדי להצדיק מתן פיצוי בשל אישורה של תוכנית השוללת את הפוטנציאל. לפיכך, הואיל ובמצב הנוכחי אין ערך למבנה הבנוי ללא היתר, ומאחר שלא ניתן לתבוע פיצויי ירידת ערך בגין פגיעה בפוטנציאל להכשרת המבנה, לא ניתן לתבוע פיצויי ירידת ערך בעקבות אישור התוכנית, ודין תביעת הפיצויים להידחות.

הערת המערכת: בתביעות פיצויי ירידת ערך, אמנם הנתבעת העיקרית היא הוועדה המקומית, אך בסופו של יום, את התשלום בפועל מבצע בדרך כלל גורם משפה אשר יזם את התוכנית (בפסק הדין הנדון – חברת נת"י). על כן, קבלת עמדת הוועדה המקומית שלא לשלם פיצויי ירידת ערך, היא הלכה למעשה קבלת עמדת יזם התוכנית המעוניין להיפטר מתשלום פיצויי ירידת ערך בגין התוכנית שהוא קידם.

(עמ"נ (מינהליים חי') 73012-10-21 עדו שיפורי רכב בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה פרדס חנה כרכור ואח' (נבו 24.03.2022)).

כותב המאמר הוא עו"ד יוני שורץ ראש תחום תכנון ובנייה ממשרד גינדי כספי ושות ' המתמחה בנדל"ן - תכנון ובניה. בסיועה של ליאל נעים (טרום מתמחה),07.06.2022