search

כפר קרע: המועצה המקומית הגישה ערר על אישור תוכנית שהיא עצמה הגישה; 2 שינויים שהציעה ייבחנו מחדש

מדובר בתוכנית מגורים בשכונת אל מקאיל, שמטרתה, בין היתר, תוספת 426 יח"ד לשכונה • המועצה המקומית טענה כי "השינויים מביאים לאיזון קנייני בין בעלי הזכויות ובכך מגדילים את הסיכוי למימוש התוכנית"

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, איתמר בן דוד (ענבל מרמרי)
יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, איתמר בן דוד (ענבל מרמרי)

ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה דנה לאחרונה בערר מצד המועצה המקומית כפר קרע נגד אישור תוכנית מגורים בתחום היישוב – ערר שנידון למרות שהמועצה עצמה היא שהגישה את התוכנית בזמנו; בתום הדיון הוחלט: שניים מתוך חמשת השינויים התכנוניים שהציעה המועצה בערר יידונו על ידי לשכת התכנון המחוזית.

המדובר הוא בתוכנית 354-0627059, תוכנית "אל מקאיל תת מתחם (8A/2) בכפר קרע", המשתרעת על פני כ-86 דונם של קרקע חקלאית בצפון-מערב היישוב, ומציעה שינוי ייעוד למגורים לטובת בניית 426 יחידות דיור חדשות, כולל הסדרה של 22 יח"ד קיימות. עוד מציעה התוכנית שטחים עבור מבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, שטחי מסחר ושטחי תיירות.

ראש המועצה ביקש להציג את השינויים בפני מליאת הוועדה המחוזית - ונדחה

התוכנית פורסמה להפקדה בספטמבר 2019, והוגשו לה 19 התנגדויות. ההתנגדויות נדונו בישיבה שקיימה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה בינואר 2020, ולאחר הישיבה הודיעה הוועדה כי היא שוקלת עריכת שינויים בתוכנית. נגד השינויים הוגשו חמש השגות, והוועדה דנה בהן ובהתנגדויות שהוגשו בנובמבר 2020. בסיום הדיון החליטה הוועדה לדחות חלק מההתנגדויות, ולאשר את התוכנית תוך קבלת חלק מההתנגדויות וההשגות שהוגשו אליה. נציין כי במקביל אישרה הוועדה המחוזית את תוכנית המתאר הכוללנית לכפר קרע, שטרם אושרה סופית.

שלושה מחברי הוועדה, וביניהם ראש המועצה עו"ד פראס אחמד בדחי, שאף ייצג את המועצה בדיון בפני ועדת המשנה לעררים, הגישו בקשה לדון בתוכנית במליאת הוועדה. במסגרת הבקשה, הציע ראש המועצה לערוך חמישה שינויים בתוכנית. הוועדה דנה בבקשה בדצמבר 2020, והחליטה כי לא נפל פגם בהחלטת ועדת המשנה להתנגדויות עת אישרה את התוכנית, ולכן דחתה את הבקשה. על כך הוגש הערר. 

מן הראוי שהוועדה המחוזית תעניק משקל לעמדה שהציגה בעניין ההתנגדויות שהוגשו לתוכנית, ולהצעותיה לשינויים בתוכנית. זאת נוכח היותה יזמת התוכנית ובשל היכרותה הטובה את המצב הקנייני ואת היחסים בין בעלי הזכויות בשטח התוכנית"

על פי העוררים, "מן הראוי שהוועדה המחוזית תעניק משקל לעמדה שהציגה בעניין ההתנגדויות שהוגשו לתוכנית, ולהצעותיה לשינויים בתוכנית. זאת נוכח היותה יזמת התוכנית ובשל היכרותה הטובה את המצב הקנייני ואת היחסים בין בעלי הזכויות בשטח התוכנית. השינויים שהציגה המועצה מביאים לאיזון קנייני בין בעלי הזכויות ובכך מגדילים את הסיכוי למימוש התוכנית.

הוועדה המחוזית התעלמה למעשה מחלוקת הזכויות הפנימית בין בעלי הזכויות בשטח התוכנית, דבר שהוביל לתוצאה שאינה שוויונית, ולכן מצדיק את בחינת ההחלטה מחדש. זאת במיוחד בנסיבות שבהן קיימת הסכמה בין בעלי הזכויות. התעלמות זו מביאה למצב שבו מופקע במסגרת התוכנית שטח לצורכי ציבור בהיקף אשר יחייב תשלום פיצוי – דבר שאין באפשרות המועצה לעמוד בו". כאמור, במסגרת הערר הציגה המועצה חמישה שינויים תכנוניים שהיא מבקשת לערוך בתוכנית. 

הוועדה המחוזית טענה מנגד, באמצעות עו"ד ירון לנדאו, כי בהודעתה לפי סעיף 106(ב) היא ציינה כי חלק מהשינויים שביקשה לבחון נבעו מההתנגדויות שהוגשו לה, וכי חלק מהשינויים שביקשה לערוך "דיברו בעד עצמם". עוד ציינה הוועדה כי "היעדר הנימוק לא פגע באפשרות להגיש השגה על השינויים בידי מי שעשוי היה להיפגע מהם, וכפי שאכן קרה בפועל.

עמדת המועצה המקומית נשמעה בפני הוועדה בדיון, ונדחתה ממניעים עניינים בלבד. הוועדה אינה מחויבת לקבל את עמדת המועצה המקומית, ועצם הדחייה אינו מלמד על היעדר משקל לעמדה זו. דווקא קרבתה של המועצה המקומית לשטח, אין לה רוחב הראייה הדרוש לתכנון אזורי וארצי"

עמדת המועצה המקומית נשמעה בפני הוועדה בדיון, ונדחתה ממניעים עניינים בלבד. הוועדה אינה מחויבת לקבל את עמדת המועצה המקומית, ועצם הדחייה אינו מלמד על היעדר משקל לעמדה זו. דווקא קרבתה של המועצה המקומית לשטח, אין לה רוחב הראייה הדרוש לתכנון אזורי וארצי".

בנוגע לטענה לפיה התוכנית מציעה שיעורי הפקעה גבוהים, העולים על 40% ומחייבים תשלום פיצוי, טענה המשיבה כי העוררת לא הצביעה על הפקעות כאלו, "אולם ניתן לשער כי הדבר נובע מהפקעת מגרשים אשר לגביהם קיימת חלוקה פנימית בין בעלי הזכויות במושאע – חלוקה אשר אינה רשומה. לכן לא מדובר בהפקעת 40% (או יותר) מחלקת מקור אחת", נכתב בתגובת הוועדה המחוזית.

לסיום טענה הוועדה כי "כלל הטענות התכנוניות שהעלתה העוררת מבוססות על נימוקים קניינים בעיקרם. נימוקים אלו אינם אמורים להתוות את שיקול הדעת של מוסד התכנון, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בזכויות שאינן רשומות. נוסף על כך, התוכנית עצמה קובעת כי כתנאי להיתר נדרש לערוך תוכנית איחוד וחלוקה או תשריט חלוקה המוסכם על בעלי הזכויות. תוכנית כזו היא בסמכות הוועדה המקומית ובמסגרתה תתאפשר חלוקה חדשה, אשר תביא לידי ביטוי את האינטרסים של כלל בעלי הזכויות".

"מן הראוי לבחון חלק מהשינויים בראי אפשרות יישום התוכנית בפועל"

ועדת המשנה לעררים, בראשות היו"ר עו"ד אריאל צבי, ציינה בפתיחת הדברים: "באשר לטענת העוררת בדבר המעמד שיש לתת לעמדתה כרשות המקומית הרלוונטית, מקובלת עלינו באופן עקרוני תשובת המשיבה (הוועדה המחוזית) כי עליה לבחון את התוכנית מבחינה תכנונית וכי שיקוליה עשויים מטיבם להיות שונים מאלו של הרשות המקומית.

כמו כן, מקובלת עלינו תשובת המשיבה לפיה במסגרת קביעת שיעור ההפרשות לצורכי ציבור לא ניתן להתחשב בחלוקה הפנימית שבין בעלי הזכויות, וכי האיזון הקנייני ביניהם צריך להיעשות במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה או תשריט חלוקה, כפי שנקבע בתנאי התוכנית".

בנסיבות המורכבות שעליהן עמדה המועצה בערר ובדיון בפנינו – מן הראוי לבחון חלק מהשינויים שהציעה הרשות בראי אפשרות היישום של התוכנית בפועל. כידוע, התשובה לשאלת המשקל שעל מוסד התכנון לתת להיבטים קנייניים ולהשפעתם על השאלות שהובאו בפניו – מורכבת, ויישומה תלוי בנסיבות העניין"

כאן עברה הוועדה לבחינת השינויים המוצעים, ואמרה: "אנו סבורים כי בנסיבות המורכבות שעליהן עמדה המועצה בערר ובדיון בפנינו – מן הראוי לבחון חלק מהשינויים שהציעה הרשות בראי אפשרות היישום של התוכנית בפועל. כידוע, התשובה לשאלת המשקל שעל מוסד התכנון לתת להיבטים קנייניים ולהשפעתם על השאלות שהובאו בפניו – מורכבת, ויישומה תלוי בנסיבות העניין.
 
בהקשר זה אנו מקבלים באופן עקרוני את עמדת הוועדה המחוזית כי במסגרת הדיון בתוכנית המופקדת, עליה לבחון בראש ובראשונה שיקולים תכנוניים, אך הבחינה אינה מסתיימת בכך. לעיתים על מוסד תכנון לקחת בחשבון שיקולים הנוגעים ליישום התוכנית, נוסף לשיקולים התכנוניים. 

לטעמנו, ביחס לתוכנית שהובאה בפנינו, ונוכח הטענות שהעלתה הרשות המקומית בערר ובדיון, אנו סבורים כי יש לתת את הדעת להשלכות הקנייניות שעשויות להיות לאישור התוכנית, אשר יש בהן כדי להשפיע באופן משמעותי על אפשרות יישום התוכנית".

"בהתאם להחלטה תקבע הוועדה המחוזית אם יש צורך בהפקדה מחודשת של התוכנית"

בהתאם לכך, קיבלה הוועדה בצורה כזו או אחרת שניים מהשינויים שהציעה המועצה המקומית: שינוי מספר 1 ושינוי מספר 3. באשר לשינוי הראשון, הוא מבקש להרחיב את הקו הכחול של התוכנית ולהרחיק מערבה את תוואי כביש 115 העובר במערב התוכנית. "לאור הנתונים שהוצגו בפנינו בכתבי הטענות ובדיון ולאור טענות העוררת, אנו סבורים כי השינוי שמבקשת העוררת אומנם אינו מייצר תוואי מיטבי, אולם האפשרות ליישומו ממשית יותר", קבעה ועדת המשנה לעררים. "בהקשר זה יש לזכור גם את היתרון שבהגדלת השטח המיועד לבנייני ציבור – כתוצאה מאימוץ פתרון זה.

אנו מקבלים חלקית את טענת העוררת בהקשר זה, ומורים כי סוגיה זו תיבדק שוב, תוך בחינה מחודשת של ההשלכות התחבורתיות של פתרון זה ובתנאי שתובטח הגישה לשב"צ ולכל תאי השטח הסמוכים אליו".

באשר לשינוי מספר 3, הוא מבקש שלא לבטל את השצ"פ בתא שטח 503 בתוכנית, בין היתר משום שקיים מחסור בשטחי ציבור בשטח התוכנית – גם לאחר הוספת שצ"פ בתא שטח 502 הסמוך. "תקנון התוכנית קובע כי 'תא שטח 502 ישמש כמצפור ותותר בו נגישות לציבור'. תא שטח זה נועד, אם כן, לשימוש מסוים, שונה מהשימושים האחרים שנקבעו בתוכנית עבור שצ"פים", פסקה ועדת המשנה. 

לא ניתן לראות בהוראה כמצדיקה ביטול של שצ"פ איכותי שנמצא בתא שטח אחר, ואשר נועד לאפשר שימושים מסוג אחר. אנו מקבלים חלקית את טענת העוררת בהקשר זה, ומתנים את ביטול השצ"פ במקומו הנוכחי במציאת מקום חלופי ומתאים לשצ"פ איכותי בהיקף דומה, בסמיכות לשטח החום בתא שטח 400"

אנו סבורים כי מסיבה זו לא ניתן לראות בהוראה זו כמצדיקה ביטול של שצ"פ איכותי שנמצא בתא שטח אחר, ואשר נועד לאפשר שימושים מסוג אחר. אנו מקבלים חלקית את טענת העוררת בהקשר זה, ומתנים את ביטול השצ"פ במקומו הנוכחי במציאת מקום חלופי ומתאים לשצ"פ איכותי בהיקף דומה, בסמיכות לשטח החום בתא שטח 400".

לסיכומו של עניין קבעה ועדת המשנה לעררים כי השינויים ייבחנו בלשכת התכנון המחוזית, "לאחר שתבוא בדברים עם העוררת, על כל השלכותיהם, בהתאם להערותינו ולתנאים שהוזכרו לעיל, ויובאו בפני הוועדה המחוזית להחלטתה, בתוך 60 יום.

בהתאם להחלטה שתתקבל בדיון, ולשינויים שיחולו בתוכנית בעקבותיה, אם יחולו – תקבע הוועדה המחוזית אם יש צורך בהפקדה מחודשת של התוכנית או בפרסום נוסף. מכל מקום, הטענות כנגד התוכנית וההחלטה שתתקבל יוגבלו לטענות שלא נדונו והוכרעו כבר במסגרת ערר זה".

לעיון בהחלטה במלואה לחצו כאן

קראו עוד במרכז הנדל"ן

רוצים לדעת יותר על תוכניות העתיד של תל אביב? להבין לעומק את עולם ההזדמנויות הנדל"ני שהעיר המרתקת הזו מציעה לאנשי נדל"ן, וללמוד עוד על הפוטנציאל הגלום בה, ואר טרם התממש?
הירשמו כאן ליום עיון בנושא תוכניות העתיד של תל אביב יפו, לאנשי נדל"ן!
מתי? שני, 28.6.2021, בין 13:30 ל-18:30
אל תפספסו!

כתבות נוספות שיעניינו אותך
  • © כל הזכויות שמורות
search