בדיקה מיוחדת: כישלון לרוב מכרזי המדינה לקרקעות לדיור מוגן

מתחילת 2018 פירסמה רשות מקרקעי ישראל 20 מכרזים (שלושה מהם מכרזים חוזרים) לרכישת קרקעות לדיור מוגן בישראל, אולם רק 8 מכרזים נסגרו בהצלחה. כך עולה מבדיקה של " מרכז הנדל"ן ". בסה"כ, בשנתיים האחרונות נרכשו קרקעות ל-1,606 חדרים בפרויקטים של דיור מוגן, בעוד שמכרזי קרקע להקמת 1,920 חדרים נותרו ללא מענה.

בשנת 2018, מתוך 10 מכרזים להקמת דיור מוגן, ניגשו וזכו יזמים ב-6 מגרשים בלבד. מאז תחילת 2019, במשך עשרה חודשים, פורסמו גם כן עשרה מכרזים – אולם רק לשניים מהם הוגשו הצעות. המכרז המוצלח האחרון להקמת דיור מוגן שפירסמה רמ"י נסגר השבוע, לאחר שהיזם יהושע שפונדר, בעלי בתי הדיור מוגן 'פרוטיאה בכפר' (בני דרור בשרון) ו'פרוטיאה בהר' (שורש),זכה במכרז להקמת 250 יחידות דיור מוגן בישוב אלקנה שבשומרון, שיהפוך לבית הדיור המוגן הראשון בשומרון.

[quote]

בשנים האחרונות נכתב לא מעט על הפוטנציאל הגדול של תחום הדיור המוגן בישראל. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עם קום המדינה היה חלקם של האזרחים הוותיקים (בני 65 ומעלה) באוכלוסייה 4% בלבד, בשנת 2018% כבר הגיע משקלם ל-11.8% ובשנת 2040 חלקם צפוי לעלות ל-14% - קרוב לשני מיליון איש. נכון לסוף 2018 היו בישראל 1.056 אזרחים ותיקים בישראל, 41% מהם בני 75 ומעלה. 

רק שמהצד השני, בעוד הביקוש לפתרונות דיור לאוכלוסיה המבוגרת הולך וגדל, ההיצע הייעודי אינו גדול במיוחד. בישראל ישנם כ-70 בתי דיור מוגן, בהם גרים כ-13 אלף מבוגרים. החברות המובילות את התחום הם משען, בית בכפר, אחוזות רובינשטיין, קבוצת עזריאלי  שנכנסה לתחום בסערה בשנים האחרונות עם המותג פאלאס, והפניקס עם המותג עד 120. חרף הביקושים, נראה שהיזמים מאוד זהירים מכניסה לתחום. חשוב לזכור שההשקעות בהקמת כל פרויקט הן אדירות, ההחזר נפרס על פני שנים ארוכות (אם כי רשות שוק ההון הלכה לקראת הענף ואיפשרה לחברות לרשום רווחי הון מהשבחת הנכסים),וגם לא ממש ברור עד כמה האוכלוסיה המבוגרת תרצה או תוכל להכנס בהמוניה לתוך בתי דיור מוגן ייעודים כאלו.

בשורה תחתונה, כאמור, מכרזי רשות מקרקעי ישראל שפורסמו פה בשנתיים האחרונות מציגים הססנות וחשש לא פחות מאשר הצלחות.

אלה המכרזים לדיור מוגן שפירסמה המדינה ונסגרו בהצלחה מתחילת 2018:

• באוקטובר 2019 (לאחר שהמכרז יצא מוקדם יותר השנה וחזר ללא הצעות) רכש יהושע שפונדר קרקע ל-250 יח"ד באלקנה שבשומרון, תמורת 9.18 מיליון שקל – פי שניים ממחיר המינימום. בנוסף, ישלם שפונדר עוד 22.1 מיליון שקל הוצאות פיתוח. ההצעה היתה היחידה במכרז.
• ביוני 2019 רכשה חברת אשל הירדן קרקע ל-220 יח"ד ביקנעם, תמורת 5.6 מיליון שקל – פי שניים ממחיר המינימום. בתיבת המכרז היו שתי הצעות.
• באוקטובר 2018 זכתה בית בכפר במכרז ל-250 יח"ד בבאר יעקב, תמורת 15.2 מיליון שקל (מחיר המינימום עמד על 11.8 מיליון שקל). הוצאות הפיתוח מוסיפות עוד 17.8 מיליון שקל. ההצעה היתה היחידה שהוגשה למכרז.
• ביוני 2018 זכתה חברת ביג מרכזי קניות , המוכרת לנו בעיקר ממרכזי הקניות הפתוחים שלה ברחבי הארץ (ובארה"ב),במכרז להקמת 76 יח"ד בקרית גת (שכונת כרמי גת),תמורת 50.5 מיליון שקל – לעומת מחיר מינימום של 13.3 מיליון שקל בלבד (שומה של רשות מקרקעי ישראל שקבעה לקרקע שווי של 41.8 מיליון שקל). בנוסף, הוצאות הפיתוח עומדות על 17.4 מיליון שקל. המכרז כלל בסה"כ 3 הצעות.
• ביוני 2018 זכתה חברת האחים אוזן במכרז להקמת 120 יח"ד באילת, תמורת 145 אלף שקל בלבד (ללא מחיר מינימום). בנוסף, ישנן הוצאות פיתוח בסך 4.2 מיליון שקל. בתיבת המכרזים הונחו 3 הצעות.
• ביוני 2018 זכתה חברת שפיר במכרז להקמת 250 יח"ד בנס ציונה, תמורת 127 מיליון שקל – לעומת מחיר מינימום של 49 מיליון שקל בלבד. בנוסף, הוצאות הפיתוח עומדות על 41.3 מיליון שקל. במכרז היו 2 הצעות.
• באפריל 2018 זכתה חברת שמעון צרפתי מכרז להקמת 240 יח"ד בגן יבנה, תמורת 7.2 מיליון שקל – לעומת 4 מיליון שקל כמחיר מינימום. הוצאות הפיתוח עומדות על 21.6 מיליון שקל. צרפתי היתה היחידה שניגשה למכרז.
• בינואר 2018 זכו 3 חברות – חמדת נוף ים, י.מ נכסי נדל"ן והבית שלנו – במכרז להקמת 200 יח"ד בישוב שהם, תמורת 35.6 מיליון שקל (מחיר המינימום עמד על 33 מיליון שקל והשומה לקרקע עמדה על 72.6 מיליון שקל). הוצאות הפיתוח עומדות על 20.7 מיליון שקל. ההצעה הזוכה היתה היחידה במכרז.
  [quote]

מנגד, אלה המכרזים לדיור מוגן שפירסמה המדינה ושחזרו ללא אף הצעה (מתחילת 2018):

• באוגוסט 2019 פורסם מכרז ל-200 יח"ד ברמלה – 2.5 מיליון שקל מחיר מינימום, 27.5 מיליון שקל הוצאות פיתוח.
• באוגוסט 2019 פורסם (בפעם השנייה)  מכרז ל-250 יח"ד בראשון לציון – 12.15 מיליון שקל מחיר מינימום, 21.9 מיליון שקל הוצאות פיתוח.
• באוגוסט 2019 פורסם מכרז ל-300 יח"ד במודיעין – 12 מיליון שקל מחיר מינימום, 36.3 מיליון שקל הוצאות פיתוח.
• באוגוסט 2019 פורסם מכרז ל-200 יח"ד בבית שמש – 11.6 מיליון שקל מחיר מינימום, 50 מיליון שקל הוצאות פיתוח.
• במאי 2019 פורסם מכרז ל-120 יח"ד בבאר שבע – 854 אלף שקל מחיר מינימום, 9.4 מיליון שקל הוצאות פיתוח.
• באפריל 2019 פורסם (בפעם השנייה) מכרז ל-120 יח"ד בקרית מלאכי – ללא מחיר מינימום, 8.9 מיליון שקל הוצאות פיתוח.
• במרץ 2019 פורסם מכרז ל-230 יח"ד בבית שמש – 3 מיליון שקל מחיר מינימום, 30 מיליון שקל הוצאות פיתוח.
• בדצמבר 2018 פורסם מכרז ל-200 יח"ד בבית שמש – 5.3 מיליון שקל מחיר מינימום, 30.4 מיליון שקל הוצאות פיתוח.
• ביולי 2018 פורסם מכרז ל-300 יח"ד במודיעין – 14.35 מיליון שקל מחיר מינימום, 33.3 מיליון שקל הוצאות פיתוח