אליאב מימון: "פעמיים בשבוע מציעים לי פרויקט. 99% אני פוסל"

אליאב מימון, מנכ"ל חברת רמות בעיר מקבוצת יובלים וישראל לוי, מאכלס בימים אלה את הבניין הראשון מתוך ארבעה שהוא מקים ברמת השרון במסגרת פינוי בינוי (588 דירות במקום 168 דירות ישנות),הזדמנות נהדרת לשמוע ממנו בפודקאסט "מגדל בבל" על התלאות בדרך הארוכה של הפרויקט. מעבר לכך, על רקע העסקה הטרייה של החברה – רכישת קרקע חומה ברחוב ההגנה בתל אביב תמורת 155 מיליון שקל – רצינו לשמוע אם מדובר באיתות לכך שאפילו בחברה הבינו שמוטב לרכוש קרקע פנויה מאשר לעבור את מסלול הייסורים של ההתחדשות העירונית.

- כמה הדרך עד לפרויקט ברמת השרון היתה ארוכה?

"נכנסו ב-2009 וביוני 2015 הרסנו את הבניין הראשון, זמן קצר מאוד בשביל פינוי בינוי . ב-4.6.2015, תאריך שאני אזכור כמו את הלידה של הילדים שלי. אבל מוכרחים להודות שהפרויקט התגלגל משנת 2000, עם דנקנר השקעות ודלק נדל"ן שהתייאשו, ורק אז הדיירים פנו אלינו. אחרי יום ההריסה יצאנו בערב כדי לחגוג את האירוע ונשבענו לעצמנו שלא נעשה יותר פינוי בינוי. מה שעברנו בשנתיים-שלוש לפני ההריסה אלה מאמצים, אנרגיה וזמן ניהולי מאוד קשים".

- איפה מתרכז הקושי?

"יש את ציר הדיירים ואת ציר הרשויות המקומיות. עם הדיירים זה הולך ונעשה יותר קל וגם בתי המשפט עוזרים לנו. המנגנון שלנו התבסס על חדר אחד נוסף וקבענו גדלים של דירות. 4 חדרים 90 מ"ר וחמישה חדרים 105 מ"ר. אחרי שחתמו 80%, הגדלנו לכולם בעשרה מטרים נוספים מרצוננו. זו מתנה ששווה רבע מיליון שקל, אבל המחירים עלו בדרך ואני מוכר היום ב-25-24 אלף שקל למ"ר. השוק ידע לפצות אותנו על הקושי".

- ולא עדיף היה לקנות מגרשים ריקים ב-2009?

"לא, כי חומר הגלם העיקרי בנדל"ן הוא כסף. פינוי בינוי מאפשר לך לעשות פרויקט עם מעט כסף. לאורך הדרך אתה משקיע סכומים מאוד קטנים. היקף המכירות שלנו ברמת השרון יהיה 1.2 מיליארד שקל ובהתחלה השקענו מיליונים בודדים כדי להחתים דיירים ולקדם תב"ע ".

[quote]

- ובכל זאת, חברות כמו דלק ודנקנר התייאשו.

"יש עשרות דוגמאות כאלו. בגלל תב"ע שנתקעת, בגלל דיירים שהתייאשו ממך. לצערי, או בעצם לצערך, לי לא היו מקרים כאלה. אני נפגש פעמיים בשבוע עם אנשים שמציעים לי פרויקט פינוי בינוי ואתה מתחיל להרגיש באינטואיציות מתי יש עסקה ומתי אין. מתי הדיירים בעד ומתי הרשויות בעד".

- כמה פגישות כאלה מתקדמות עד לעיסקה?

"99% מהפרויקטים אני פוסל ורק עסקה אחת ממאה אני לוקח. הסיבה המרכזית היא הרשויות. זה פשוט קשה, קשה מאוד. יש דיסוננס עצום בין ההכרזות של הרשויות על חשיבות הפינוי בינוי לבין מה שקורה בשטח. אתה מגיע לפקיד במִנהל שרוצה לעזור לך, אבל הוא לא יודע איך, ויש חוסר תיאום משווע בין הרשויות, והם לא ידברו ביניהם".

- ובכל זאת אתה מאמין גדול בתחום.

"אחרי הערב של ההריסה הבטחנו שלא נעשה יותר, אבל חזרנו לאקסלים והבנו שהפרויקטים הללו יכולים להיות רווחיים מאוד, אם אתה לא מגזים בתמורות וכו'. מי שנכנס ב-15% רווח ביום הראשון, הוא מתאבד. אני צריך 20% רווחיות לפחות, וגם זה רק בתנאי שיש עוד מקומות שזה עשוי להשתפר. לאחרונה הוועדות מתקמצות במכפילים, אם כי התקן השמאי עוזר לי לשכנע אותן ולפחות הדיאלוג יותר מקצועי. ועדיין, הן ינסו לזנב בשמאי. תחשוב שעם תוספת קטנה, תן לי רק עוד 0.2 במכפיל, ותוכלו להטיל עליי המון מטלות שיחזרו לעיר. עוד בית ספר, עוד גן ילדים. דברו איתנו. תנו לי זכויות בנייה ששוות כסף וכולם יהיו שמחים. אבל הם מפחדים שמחרתיים יהרגו אותם במקומון".

- והיו גם דיירים סרבנים?

"קבענו מועד להריסה ודייר אחד סירב לחתום – והיה לו בסה"כ 1 חלקי 24 מדירה. ירושה שהתפצלה עם שישה אחים, על דירה שלא היתה ראויה למגורי אדם, מתקלפת ומעופשת, ועם אימא שלו שגרה שם ועלתה כל יום 4 קומות ברגל. חודשים ניסינו לנהל מו"מ, עד שיצא המרצע מהשק והוא ביקש דירה לעצמו. הגענו לבית משפט שהבין מייד את הסיפור. השופט יצא גדול, והוא פסק מיליון שקל ועוד 120 אלף שקל הוצאות. הוא הוסיף עוד סעיף שגם אם יחתום, פסק הדין ישאר על כנו. וגם אח"כ, הבן אדם לא חתם והייתי צריך להתחיל הליכי הוצאה לפועל, ורק אז הוא הסכים לחתום ולצאת מהדירה. בכל מקרה, על מיליון השקלים ויתרנו. גם אם היינו מנערים אותו היה קשה למצוא את הסכום וזה היה אכזרי מדי".

- אבל יש גם מבוגרים שלא רוצים לצאת מהדירה הישנה. אותם אפשר הרבה יותר להבין.

"יש לי מקרה כזה, מר שעשוע היקר, מעל 85. הוא באמת אמר 'אני רגיל לדירה שלי'. אדם כזה אתה לא יכול לקחת לבימ"ש, גם מצפונית. צריך פה טיפול כירורגי מיוחד וישבתי איתו שעות על גבי שעות, והבנתי שחשוב לו המועדון הקרוב, שני חברים שגרים לידו והמכולת שליד הבית. מצאתי לו דירה בעבר השני של הכביש. הוא היה מבסוט ועכשיו הוא מקבל את הדירה החדשה בחייו".

- מה עמדתך לגבי תמ"א 38 ?

"יהרגו אותי חבריי מהתחום, אבל אני חושב שתמ"א 38 צריכה לסיים את דרכה. הייתי בעברי ראש המטה של שר הפנים כשהתמ"א 38 נכתבה, תחת אופיר פינס, ואני זוכר את הדיונים הארוכים. לא מצאו דרך וזה היה גאוני לייצר מיגון בלי להוציא שקל כמדינה. היום אני מבין שכל בניין שמוקם בתמ"א 38 זו בכייה לדורות. אי אפשר לייצר בניין לבד. ברמת השרון לקחתי 13.5 דונם, אני עושה למטה 20 חללי פעילות, כי הפרויקט מכיל את זה.

"עוד לא נפל האסימון, אבל ראש מנהל התכנון הנוכחית (דלית זילבר) מתחילה להבין את זה. המדינה חייבת להבין שצריך הרבה יותר ציפוף, ונכון שאני מדבר מפוזיציה. בגוש דן כל בניין של 7 קומות זו בכייה לדורות ותקעת את הקרקע למאה שנה. אני לא חסיד גדול של לגור במגדל, אבל לשם העולם הולך ואין ברירה אחרת".

- ופתאום קניתם קרקע חומה, את בית הדואר ברחוב ההגנה בת"א, שהוא בכלל יושב על קרקע חומה לשימושים ציבוריים. התוכנית היא לשנות ייעוד ולמצוא שם תועלות כלכליות?

"לא. בניגוד למה שכולם חושבים. אפשר בשימושים ציבוריים גם לעשות לטובת הציבור וגם להרוויח כסף – דיור מוגן, מרפאות, מכללות, מעונות סטודנטים. זה 13.5 דונם בעיר הכי פופולארית. אנחנו יודעים מה אנחנו עושים, בדקנו לעומק, ואנחנו חושבים שאפשר לבנות שימושים ציבוריים ולעשות מהם כסף, ששויים 155 מיליון שקל".

- אז העצה לסיום ליזמים היא לחשוב מחוץ לקופסה?

"למתחיל לא הייתי נותן את העצה הזו כי צריך להיות מאוד מנוסה. מי ש-5-3 שנים בתחום, הייתי ממליץ לצאת מהעדר. מי שיקנה קרקע רגילה יקבל אותה במחירי שחיטה, לפעמים גם ב-10% רווחיות. תחשבו מחוץ לקופסה – קרקע מסובכת, קרקע חומה – כי בסוף הכול מגולם במחיר".