משרד האוצר חושף: זה הנתון שנחתך ב-30% ושצריך להדליק נורה אדומה ליזמים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בספטמבר נרכשו 849 דירות להשקעה בלבד, ירידה של 29% בהשוואה לספטמבר אשתקד ושל 21% לעומת אוגוסט. חלקם של המשקיעים בכל העסקאות לחודש ספטמבר ירד ל-13.6%, לעומת 17.6% שנה קודם לכן. כך עולה מסקירת ענף נדל"ן המגורים לחודש ספטמבר שפרסם היום (ה') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר.

הירידה ברכישות המשקיעים הקיפה כמעט את כל אזורי הארץ. באזור נתניה נרשמה צניחה של 47%, בתל אביב ירידה של 43% ובאזור המרכז ירידה של 38%. באזור המרכז נרכשו 84 דירות בלבד להשקעה, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו באזור בעשרים השנים האחרונות. במקביל, המשקיעים מכרו בספטמבר 1,080 דירות, כך שמספר הדירות שמכרו היה גבוה ב-231 ממספר הדירות שרכשו. נתון זה מצביע על המשך מגמת הירידה במלאי הדירות שבידי משקיעים.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, למעט אזור חדרה שרשם יציבות. ירידות חדות במיוחד נרשמו באזורי נתניה (47%-) ות"א (43%-). באזור המרכז נרשמה ירידה של 38%, שהביאה את רמת רכישות המשקיעים באזור זה בחודש ספטמבר ל-84 דירות בלבד – "אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמה באזור זה בעשרים השנים האחרונות", נכתב בדו"ח. 42%  מהדירות שרכשו המשקיעים בחודש ספטמבר 26' היו דירות חדשות. באוצר מציינים כי חלק מהדירות החדשות שנרכשות להשקעה עדיין אינן נכנסות למלאי בפועל, מאחר שהן נרכשות על הנייר, מה שיכול להשפיע על היחס שבין הדירות הנמכרות לנרכשות על-ידי משקיעים.

"אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי ספטמבר"

התמונה העולה מהסקירה היא כי שוק הנדל"ן למגורים ממשיך לדשדש, והקבלנים מגבירים את השימוש בהטבות מימון כדי לעודד רכישת דירות חדשות. בחודש ספטמבר 2026 נרכשו בישראל 6,246 דירות חדשות ויד שנייה, ירידה של 10% לעומת ספטמבר אשתקד ושל 17% לעומת אוגוסט.

בניכוי עסקאות במסגרת תוכניות הסבסוד הממשלתיות, הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי ב-5,377 דירות בלבד, ירידה של 11% בהשוואה לספטמבר 2025 ושל 14% לעומת החודש הקודם. מהדוח עולה כי, "מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי ספטמבר מאז תחילת שנות האלפיים לפחות, זאת על רקע רמה נמוכה במיוחד במכירת דירות יד שניה".

באוצר מציינים כי הירידה החודשית הושפעה ממיעוט ימי העבודה בספטמבר על רקע חגי תשרי. עם זאת, מספר ימי העבודה היה דומה לזה שבספטמבר אשתקד, כך שהירידה השנתית אינה מוסברת בעיקרה רק בהבדלי לוח השנה.

החולשה בשוק בולטת במיוחד בדירות יד שנייה. מהנתונים עולה כי בספטמבר נמכרו 3,577 דירות מיד שנייה, ירידה של 16% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ושל 14% בהשוואה לאוגוסט. "מדובר באחת מרמות המכירות הנמוכות ביותר שנרשמו בפלח שוק זה בחודשי ספטמבר במשך יותר משני עשורים", כך נכתב.

כמעט מחצית מהעסקאות עם הטבות מימון

אחד הממצאים הבולטים בסקירת האוצר הוא הזינוק בשימוש בהטבות מימון שמעניקים הקבלנים לרוכשי דירות חדשות, למרות המגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי המימון בענף. לפי הנתונים, בחמשת אזורי מיסוי המקרקעין שנבחנו - תל אביב, המרכז, חדרה, נתניה ובאר שבע - 45% מהעסקאות שנבדקו בספטמבר כללו הטבות מימון, לעומת 30% באוגוסט.

מדובר בעלייה חדה של 15 נקודות אחוז בתוך חודש אחד, שהביאה את שיעור ההטבות לרמתו הגבוהה ביותר מאז מרץ 2025, ערב כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל. באוצר מציינים כי מדובר בשינוי מגמה, לאחר תקופה ממושכת שבה נרשמה ירידה בשכיחות ההטבות, אך מדגישים כי בשלב זה אין בידיהם די נתונים להסביר את העלייה החדה.

באזור חדרה נרשם שיעור ההטבות הגבוה ביותר, כאשר 74% מהעסקאות שנבחנו כללו הטבת מימון, לעומת כרבע מהעסקאות בספטמבר אשתקד. באזור באר שבע זינק שיעור ההטבות מ-22% באוגוסט ל-58% בספטמבר, ואילו באזור תל אביב עלה שיעורן מ-21% ל-34%.

באוצר מדגישים כי אין בידיהם די נתונים כדי להסביר את העלייה החדה בשכיחות ההטבות בשלושת החודשים האחרונים, ובמיוחד בספטמבר. עם זאת, העובדה שהגידול נרשם במספר אזורים שונים במקביל עשויה להעיד כי לא מדובר בתופעה מקומית בלבד.

מכירות הקבלנים נותרו יציבות, אך התזרים נשחק

מכירות הקבלנים הסתכמו בספטמבר ב-2,669 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, ירידה מתונה של כ-1% לעומת ספטמבר אשתקד, אך צניחה של 21% בהשוואה לאוגוסט. בניכוי הדירות המסובסדות נמכרו בשוק החופשי 1,800 דירות חדשות, ללא שינוי לעומת ספטמבר 2025.

אלא שהיציבות היחסית במספר הדירות שנמכרו לא משתקפת בנתונים הכספיים. לפי האוצר, התזרים הפוטנציאלי ממכירת דירות חדשות הסתכם בספטמבר בכ-5.8 מיליארד שקל, ירידה ריאלית של 21% בהשוואה לספטמבר אשתקד.

באוצר מסבירים כי הפער בין הירידה המתונה במספר הדירות שנמכרו לבין הירידה החדה בשווי העסקאות נובע במידה רבה מהגידול במשקלן של מכירות דירות באזורי הפריפריה, שבהם מחירי הדירות נמוכים יחסית. בספטמבר היוו המכירות בפריפריה 47% מכלל מכירות הקבלנים בשוק החופשי, לעומת 36% בספטמבר אשתקד. מדובר בשיעור הגבוה ביותר מאז ינואר 2025.

גם תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים מצביע על שחיקה. לפי דיווחי העסקאות למע"מ, התזרים לפני ניכוי תשומות הסתכם בספטמבר ב-5.2 מיליארד שקל, ירידה ריאלית של 5% לעומת השנה שעברה. לאחר ניכוי תשומות הסתכם התזרים ב-338 מיליון שקל בלבד, ירידה חדה של 45% בהשוואה לספטמבר 2025.

תל אביב בירידה חדה, תושבי החוץ רוכשים בי-ם

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי נרשמו פערים משמעותיים בין האזורים. באזור תל אביב ירדו המכירות ב-34% לעומת ספטמבר אשתקד, ובאזור ירושלים נרשמה ירידה של 21%. מנגד, באזור חיפה נרשם זינוק של 49% במכירות הקבלנים, שהסתכמו ב-334 דירות. זאת בהמשך לעלייה של 40% באוגוסט, בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. לפי האוצר, אזור חיפה הוביל בחודשיים האחרונים את מכירות הקבלנים בשוק החופשי, כאשר העיר עכו ריכזה 42% מהמכירות באזור בספטמבר.

גם באזור באר שבע נרשמה עלייה של 19% במכירות הקבלנים, שהסתכמו ב-322 דירות. עם זאת, העלייה התרחשה במקביל לזינוק בשכיחות הטבות המימון. בולטת במיוחד העיר אופקים, שבה נמכרו בספטמבר 129 דירות חדשות בשוק החופשי, לעומת 246 דירות בלבד שנמכרו בעיר בכל שמונת החודשים הראשונים של השנה. לפי האוצר, 89% מהעסקאות באופקים בספטמבר כללו הטבות מימון, לעומת ממוצע של 41% בחודשים ינואר עד אוגוסט. המחיר הממוצע של דירה חדשה שנמכרה באופקים בספטמבר עמד על כ-2.05 מיליון שקל, המשקף מחיר של כ-13.6 אלף שקל למ"ר.

בניגוד לירידה החדה ברכישות המשקיעים הישראלים, רכישות תושבי החוץ נותרו יציבות יחסית. בספטמבר רכשו תושבי חוץ 154 דירות, לעומת 157 דירות בספטמבר אשתקד. בהשוואה לאוגוסט מדובר בעלייה של 33%, שאותה מייחסים באוצר לעונת חגי תשרי.

ירושלים ממשיכה להיות מוקד המשיכה המרכזי של רוכשי הדירות מחו"ל, עם 54% מכלל הרכישות של תושבי החוץ. אזורי תל אביב ונתניה ריכזו יחד רבע מהרכישות. בפילוח לפי מדינת הדרכון נמצא כי 54% מהרוכשים היו בעלי דרכון אמריקאי, 17% בעלי דרכון צרפתי ו-8% בעלי דרכון בריטי.

רכישות משפרי הדיור הסתכמו בספטמבר ב-1,523 דירות, ירידה של 17% בהשוואה לספטמבר אשתקד ושל 18% לעומת אוגוסט. באזור חיפה נרשמה ירידה חדה במיוחד של 48% ברכישות משפרי הדיור, בעוד שבאזור רחובות נרשמה עלייה של 47%.

מנגד, רכישות דירה ראשונה שמרו על יציבות יחסית. בספטמבר נרכשו 3,874 דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, ירידה של כ-1% בלבד בהשוואה לשנה שעברה. מתוכן, 3,005 דירות נרכשו בשוק החופשי.