"אני 30 שנה בענף, ולא זכורה לי כזו שנה מאתגרת": מנכ"ל אורון נדל"ן פותח את הלב

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

"אני 30 שנה בענף, וזו היתה השנה המאתגרת ביותר ליזמים שאני זוכר. תמיד היו עליות, מורדות ותקופות של קיפאון במכירות, אבל תמיד ידענו שיש ביקושים קשיחים ושהגל יעלה ויחזור. הדינמיקה הזו תמיד עבדה. בשנה וחצי האחרונות אנחנו נמצאים באירוע מסוג אחר לגמרי".

הדובר הוא גל קסטל, מנכ"ל אורון נדל"ן, הזרוע היזמית של קבוצת אורון – אחת מחברות הביצוע הגדולות והוותיקות במשק. מטבעו, הוא אינו רואה שחורות, אלא שהמצב הנוכחי מצליח להדאיג אפילו אותו. בראיון למרכז הנדל"ן מצביע קסטל על כרסום הרווחיות בתחום ההתחדשות העירונית, על הכשלים המובנים בתקן 21 שהזהיר מפניהם מראש, ועל הסטגנציה הקשה שמלווה את השוק מאז אירועי ה-7 באוקטובר והמלחמה עם איראן. ולמרות כל זאת - בשורה התחתונה הוא בכל זאת אופטימי לגבי העתיד.

לדברי קסטל, "הענף מתמודד עם סימפטומים מתמשכים מאז ה-7 באוקטובר. ההאטה נובעת מחוסר מורל וממצב רוח לאומי ירוד, כשהטראומה והמלחמה ברקע כל הזמן. אנשים שחוו את 7 באוקטובר, את הלחימה בלבנון ואת המתיחות מול איראן, חשים שהאדמה לא יציבה. כשמאות אלפי אנשים נמצאים במילואים מאות ימים, ומרגישים שהאדמה רועדת בעבודה או בעסק, הדבר משפיע עמוקות ברמה הפסיכולוגית והמותרות נדחקות הצידה.

"במקביל, מחירי הדירות נותרו גבוהים ולקבלנים וליזמים אין מאיפה להוריד מחירים, מכיוון שעלויות הריבית ועלויות הבנייה גבוהות מאוד והרווחיות נשחקת. מבצעי המימון והמכירות תמיד היו קיימים, אך להגיד שהם משקפים ירידה אפקטיבית במחירים זה פשוט לא נכון. חוסר הביקוש הנוכחי לא הביא לירידת מחירים משמעותית כי אין מתח רווחים שמאפשר זאת. כשמוסיפים לכך את ריביות המשכנתה הגבוהות, מקבלים שוק שנמצא בסטגנציה עמוקה".

"הענף מתמודד עם סימפטומים מתמשכים מאז ה-7 באוקטובר. ההאטה נובעת מחוסר מורל וממצב רוח לאומי ירוד, כשהטראומה והמלחמה ברקע כל הזמן. אנשים שחוו את 7 באוקטובר, את הלחימה בלבנון ואת המתיחות מול איראן, חשים שהאדמה לא יציבה"

רוב הפרויקטים שלכם הם בתחום ההתחדשות העירונית. מה קורה בתחום זה?
" התחדשות עירונית היא אחד הענפים המורכבים והבעייתיים ביותר בתחום הנדל"ן. בעבר היה רצון עז של הרשויות המקומיות לחדש, אך כיום יש ערים שעצרו מלכת, מקשות על היזמים ומשנות מדיניות וסדרי עדיפויות כל שני וחמישי, עד כדי כך שפרויקטים פשוט אינם יכולים לצאת לפועל.

"יזם נכנס לפרויקט כדי להרוויח כסף. לאורך השנים צעקתי לא אחת שתקן 21 יתפוצץ לכולנו בפרצוף. הרשויות והוועדות קיצצו בזכויות הבנייה של היזמים מתוך אמירה שאנחנו עובדים על פרויקטים ארוכי טווח וביום המימוש המחירים יעלו ויפצו על כך, אבל המציאות טפחה על פניהם. הגענו לשלב המימוש של תב"עות שהוכנו על בסיס תקן 21 כפוי, ורגע לפני הוצאת היתרי בנייה הפרויקטים פשוט לא כלכליים ולא ניתנים למימוש. התחזיות של הרשויות לא התממשו, וכעת אנחנו נאלצים לעבוד בסביבה של עלויות בנייה מזנקות ומחירים שקפאו או ירדו. התוצאה היא שחברות פשוט לא מוציאות פרויקטים לדרך".

אז מה את עושים מול המציאות המאתגרת הזו?
"במצב השוק הנוכחי, שבו הביקושים נמוכים ועלויות הבנייה גבוהות, אתה חייב לכלכל את צעדייך בזהירות מרבית. יש פרויקטים שאמנם מגיעים לשלב קבלת היתר הבנייה, אך אני בוחר שלא להגיש בקשה להיתר כרגע, אלא להמתין ולראות לאן השוק מתפתח. מנגד, כשיש תב"ע טובה ומאוזנת, הדברים עובדים. בפרויקט שלנו ביבנה למשל, קיבלנו היתר בנייה בתוך חצי שנה בלבד, עבור תב"ע שקודמה לפני כעשור והכילה זכויות בנייה שאפשרו להוציא פרויקט כלכלי לפועל. לעומת זאת, תב"עות שקודמו ללא שולי רווחיות מספקים ייאלצו להיכנס להמתנה".

" מס רכישה רגיל גם על הדירה השניה"

קסטל מונה לתפקידו הנוכחי ביולי 2025 לאחר מסלול צמיחה פנים-ארגוני של כ-14 שנים בקבוצת אורון . הוא תושב רחובות, נשוי ואב לשלושה, ומשתייך לסוג המנכ"לים ש"צמחו מתוך השטח" לאחר שמילאו שורה ארוכה של תפקידים. באורון שימש קסטל בין היתר כסמנכ"ל השיווק והמכירות, סמנכ"ל התחדשות עירונית ומשנה למנכ"ל.

אורון נדל"ן היא הזרוע היזמית של קבוצת אורון אחזקות והשקעות, שהוקמה בשנת 2003 ונסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב. כיום מחזיקה החברה ב-7 פרויקטים פעילים הכוללים 1,502 יחידות דיור בשלבים שונים של תכנון ובנייה, 5 מתוכם הם מיזמי התחדשות עירונית (בחדרה, תל אביב, בת ים, חולון ויבנה).

"אצלנו מרבית צבר הפעילות מבוססת על התחדשות עירונית ", מספר קסטל. יש לנו פרויקטים בביצוע ובשלבים מתקדמים כמו באולגה שבחדרה (274 יח"ד), בבת ים (267 יח"ד), בחולון (127 יח"ד) ובתל אביב. בנוסף, יש לנו פרויקט של 390 יחידות דיור בנוריות שבראשון לציון במסגרת ' מחיר למשתכן '. כיום אנחנו פחות ניגשים למכרזים חדשים של 'מחיר למשתכן' או מכרזי מדינה, מכיוון שיש לנו מלאי גדול ומבטיח של התחדשות עירונית"

"חשוב להבין: משקיע הוא לא בהכרח מי שמחזיק 10 דירות. חלק גדול מהם הם אזרחים שמחזיקים 2-3 דירות כרשת ביטחון לפנסיה, והם אינם משפיעים לרעה על השוק. כתוצאה ממס הרכישה הגבוה, הכסף של המגזר הזה זלג החוצה. חלקו לשוק ההון והרבה מאוד ממנו אל מחוץ לישראל, לנדל"ן בדובאי, בקפריסין ובארצות הברית" 

לדברי קסטל, "אנחנו מזהים שונות חדה בין האזורים השונים: באזור השרון אנחנו עדיין רואים ביקושים ועבודה בשטח. לעומת זאת, בתל אביב השוק נמצא בקיפאון די משמעותי, בגבעתיים לא קל, וגם בבאר שבע המצב לא פשוט כלל. בפריפריה הרחוקה קשה מאוד להוציא פרויקטים אל הפועל בגלל שאלת הכדאיות הכלכלית: עלויות הבנייה שם הן בדיוק אותן עלויות בנייה כמו במרכז הארץ, אך מחירי המכירה נמוכים בהרבה. אנחנו מכירים לא מעט פרויקטים בבאר שבע שאינם מצליחים לצאת לפועל כבר שלוש שנים מסיבה זו בדיוק".

איזו רפורמה נדרשת מבחינתך כדי להוציא את ההתחדשות העירונית מהבוץ?\
"ראשית, אני מעריך שברגע שתהיה יציבות שלטונית וממשלה שתוכל לקבל החלטות אמיצות, הדברים יתחילו לזוז. אם מחפשים את הצעד הנקודתי והאפקטיבי ביותר לשחרור השוק, הוא טמון בהפחתת מס הרכישה למשקיעים. לאורך השנים הפכו את המשקיעים בטעות ל'אויבי המדינה' וטענו שבגללם המחירים עולים. בפועל, ההכבדה במיסוי לא הורידה את מחירי הדירות, והם רק הלכו ועלו.

"חשוב להבין: משקיע הוא לא בהכרח מי שמחזיק 10 דירות. חלק גדול מהם הם אזרחים שמחזיקים 2-3 דירות כרשת ביטחון לפנסיה, והם אינם משפיעים לרעה על השוק. כתוצאה ממס הרכישה הגבוה, הכסף של המגזר הזה זלג החוצה. חלקו לשוק ההון והרבה מאוד ממנו אל מחוץ לישראל, לנדל"ן בדובאי, בקפריסין ובארצות הברית. מידרו מגזר שלם שהיה פעיל. אם יקבעו שמי שמחזיק 2 דירות ישלם מס רכישה רגיל, הביקושים מהמגזר זה יחזרו וההון ישוב להשקעה בישראל.

"מעבר לכך, קיים כשל תכנוני חמור: לא הגיוני בשום צורה שקידום תב"ע יימשך 10 שנים, והוצאת היתר בנייה תיקח שנתיים-שלוש. זה פוגע קשות הן ביזמים והן בבעלי הדירות. פנייה לוועדות המחוזיות מעל ראשן של הוועדות המקומיות היא לא תמיד צעד חיובי ביחסים, אבל כשיש סחבת ואין ברירה אנחנו פונים למחוזית".

מה דעתך לגבי דרישת היזמים כיום לצמצום התמורות הניתנות לדיירים הוותיקים? האם אתם גם תפתחו הסכמים?
 "כולם מדברים כיום על פתיחת הסכמים מול דיירים והפחתת תמורות, מתוך הבנה שאחרת הפרויקט לא יהיה כלכלי ולא יוכל לצאת לפועל. בפרויקטים קטנים של עשרות בודדות של דיירים עוד ניתן להגיע להסכמות, אבל במתחמים גדולים של מאות דיירים, שלא רואים את האור בקצה המנהרה, יש מחסום אמוציונלי חזק והם לא ממהרים לוותר. כאן נדרשים עורכי הדין שמייצגים את הדיירים להיכנס מתחת לאלונקה, להסביר את המציאות הכלכלית ולסייע בהצלת הפרויקטים. במקומות שבהם הדיירים יתעקשו ולא יתגמשו  הפרויקט פשוט לא יקום".

"המדינה לא לקחה אחריות"

אורון נדל"ן משתייכת לקבוצת אורון, שלה זרוע גדולה לביצוע ותשתיות. שאלת "זרוע ביצוע בתוך הבית – יתרון או חסרון" נדונה השבוע בהרחבה בכנס "פסגת ההתחדשות העירונית 2026" שערך מרכז הנדל"ן , והדעות בנושא היו חלוקות. לקסטל התשובה לשאלה ברורה: "המודל שלנו - יזם שהוא גם קבלן - מעניק לנו יתרון עצום. חלק ניכר מהמשאבים והתשומות מגיעים מהחברה האחות ומנכסי הקבוצה, הכוללים מפעל אלמנטים טרומיים, מחצבות, מפעלי אספלט ועוד. השרשרת הזו מעניקה לנו תלות קטנה מאוד בגורמים חיצוניים, יציבות תפעולית וגב פיננסי חזק שמעניק שקט נפשי הן לבנקים המלווים והן לדיירים".

"אתגרי הביצוע בענף כיום הם חסרי תקדים, בעיקר סביב זינוק העלויות. בעקבות אירועי 7 באוקטובר והפסקת כניסתם של העובדים הפלסטינים, נאלצנו להתבסס על עובדים זרים, בעיקר מסין. הביקוש העצום והמחסור בידיים עובדות הזניקו את עלויות העובדים הסינים בלפחות 20% בתוך שנתיים"

עם זאת, הוא מציין, "אתגרי הביצוע בענף כיום הם חסרי תקדים, בעיקר סביב זינוק העלויות. בעקבות אירועי 7 באוקטובר והפסקת כניסתם של העובדים הפלסטינים, נאלצנו להתבסס על עובדים זרים, בעיקר מסין. הביקוש העצום והמחסור בידיים עובדות הזניקו את עלויות העובדים הסינים בלפחות 20% בתוך שנתיים. אלו עלויות קשיחות שמכבידות מאוד על הביצוע".

אורון ספגה השנה 3 תביעות על עיכוב במסירה, בין היתר בראשון לציון ובמבשרת ציון. לקסטל בטן מלאה על המדינה שלדבריו מתנערת מאחריות: "היו לנו פרויקטים שהיו בעיצומם של עבודות הביצוע כשהפרצה המלחמה, והושפעו ממנה ישירות. היו אתרים שהעיריות סגרו בצו מינהלי למשך חודשים ארוכים, וקפאו לחלוטין. כמו יזמים רבים אחרים, נקלענו לאיחור במסירה שלא באשמתנו.

"לצערי, המדינה לא לקחה אחריות, לא הבהירה את המצב המשפטי והתכנוני אל מול הדיירים, ולא קבעה נוסחת פיצוי אחידה והוגנת למצבי חירום ומלחמה. לא ייתכן שכל תחלואות העולם והשלכות המלחמה יופלו על כתפיהם של היזמים. בחלק מהמקרים הגענו להסכמי פשרה הוגנים ושילמנו פיצויים לדיירים מתוך רצון לשמור על יחסים טובים, ובשאר המקרים נצטרך לקבל החלטות  משפטיות בהתאם להתפתחויות".

אם נסתכל 5 שנים קדימה איפה אתה רואה את השוק?
"אני מאוד אופטימי. חייבים להיות אופטימיים כשפועלים בענף הנדל"ן. ברגע שיחזור השקט הביטחוני והיציבות, יגיעו ימים טובים הרבה יותר והשוק יתגלגל קדימה במהירות. הביקושים בישראל הם ביקושים קשיחים ויציבים

"מעבר לכך, גל האנטישמיות הגואה בעולם מביא ויביא איתו עליה ושיבה של יהודים וישראלים רבים לארץ. על אף ההגירה השלילית אני מכיר אישית כמה וכמה משפחות שחזרו בחודשים האחרונים לישראל רק בגלל שהאנטישמיות בחו"ל הרימה ראש. העבודה בענף כיום לא קלה ומלאת אתגרים, אבל בסופו של דבר זה הבית שלנו".