דירה להשקעה בבעלות חברה או בבעלות פרטית? יתרונות וחסרונות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שלב הרכישה

רכישה דרך חברה נראית אטרקטיבית במיוחד כשיש בחברה עודפים, כסף שנצבר אצלה, שאפשר להפנות לרכישה בלי לחלק אותו קודם לבעלי המניות. בנוסף, רכישה דרך חברה יכולה לתת לבעלי המניות מעין מעטה הגנה מפני תביעות, בניגוד לדירה בבעלות פרטית.

לפי סעיף 125ב לפקודת מס הכנסה, דיבידנד שמחולק ליחיד חייב ככלל במס של 25%. אם מקבל הדיבידנד הוא בעל מניות מהותי, במועד הקבלה או בשנה שקדמה לו, המס עומד על 30%. שיעורים אלה הם לפני מס יסף, מס נוסף על הכנסות גבוהות. לפי סעיף 88 לפקודה, בעל מניות מהותי הוא מי שמחזיק, במישרין או בעקיפין, לבדו או יחד עם אחר, לפחות 10% מסוג כלשהו של אמצעי השליטה בחברה. לכן מיליון ש"ח שנצברו בחברה אחרי מס חברות יכולים לשמש אותה לרכישה, ואילו אם יחולקו לבעל מניות מהותי יישארו בידיו 700 אלף ש"ח לפני מס יסף. זה יתרון של דחיית המס על הדיבידנד ושל הגדלת ההון הזמין להשקעה, בהשוואה למצב הדברים בו כספי ההשקעה כבר חולקו ליחיד והוא משתמש בהם לרכישה.

בנוסף, חברה שרוכשת דירת מגורים משלמת כיום מס רכישה של 8% על חלק השווי עד 6,055,070 ש"ח, ומס של 10% על היתרה. שיעורים אלה חלים גם על יחיד שרוכש דירת מגורים נוספת. לעומת זאת, יחיד תושב ישראל שרוכש דירת מגורים יחידה זכאי למדרגות מס מופחתות, שמתחילות בפטור על חלק השווי עד 1,978,745 ש"ח. הזכאות נבחנת גם לפי כללי התא המשפחתי והחריגים שנוגעים להחזקת חלקי דירות. לכן, כשבעל מניות רוכש דירה להשקעה בנוסף לדירת מגוריו, ככלל אין הבדל בשיעור מס הרכישה לעומת רכישה בחברה.

שלב ההשכרה

יחיד שמשכיר דירה למגורים יכול לבחור בין שלושה מסלולים שקבועים בחוק. הראשון, לפי חוק הפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים, הוא פטור עד תקרה חודשית של 5,654 ש"ח. השני, לפי סעיף 122 לפקודה, הוא תשלום מס של 10% מהכנסת השכירות ברוטו, כשהדירה משמשת למגורים בישראל וההכנסה אינה מעסק. במסלול הזה אין ניכוי הוצאות ופחת, וגם אין קיזוז או זיכוי בגין ההכנסה. נזכיר בהקשר לכך כי סעיף 122(ו) מאפשר ליחיד שמשכיר את דירתו היחידה ובמקביל שוכר דירה אחרת בישראל למגוריו לנכות מהכנסת השכירות את דמי השכירות ששילם בתקופות המקבילות. הניכוי מוגבל להכנסת השכירות או ל־90 אלף ש"ח בשנה, לפי הנמוך מביניהם, ואסור בגין תשלום לקרוב, או בגין תשלום שכבר נדרש בניכוי בחישוב ההכנסה החייבת.

המסלול השלישי הוא "המסלול הרגיל", שבו ההכנסה ממוסה אחרי הוצאות מותרות, ובהן ריבית, תיקונים שוטפים ופחת על המבנה, כלומר הוצאה חשבונאית על בלאי המבנה, בלי רכיב הקרקע. שיעור המס ההתחלתי בהשכרה פסיבית הוא ככלל 31% למי שטרם מלאו לו 60. למי שמלאו לו 60 בשנת המס עשויות לחול גם מדרגות המס הנמוכות, בהתאם להכנסתו המוכרת מכלל המקורות. המסלול הזה רלוונטי ככלל כאשר ההוצאות בגין הדירה משמעותיות.

חברה רגילה, לעומת זאת, משלמת מס חברות של 23% על ההכנסה אחרי ניכוי הוצאות מותרות. לעיתים הוצאות הפחת והמימון שכרוכות ברכישת דירה מאפסות את ההכנסה החייבת לאורך שנים. בנוסף, הכנסה מדמי שכירות מסווגת כ"הכנסה אחרת" לצורך סעיף 62א(א1) לפקודה, ולכן אינה כפופה לשיעור מס שולי מעל שיעור רווחיות של 25%. עם זאת, חלוקת הרווח לבעל המניות תחייב במס מצרפי של עד 50% כולל מס יסף. כמו כן, רכישת דירה בידי חברה פרטית לצורכי השכרה נחשבת "נכס מיוחד" לפי סעיף 81ג לפקודה, ולכן אינה נכללת ב"מגן הנכסים", שמשמש לחישוב תוספת המס לפי סעיף 81ב.

אם הדירה משמשת בעיקר לצרכים הפרטיים של בעל המניות המהותי, יושת עליו בסוף שנת המס, מס על הכנסה מדיבידנד או על הכנסה בשיעור מס שולי, לפי שווי הרכישה של הדירה, לפי סעיף 3(ט1) לפקודה. לכן חשוב לוודא שהדירה שבבעלות החברה תושכר לצדדים שלישיים ולא תשמש את בעל המניות המהותי או את קרוביו.

שלב המכירה

כשבעל המניות מוכר את הדירה, הוא משלם ככלל מס שבח של 25% על השבח הריאלי, בתוספת אפשרית של מס יסף. הכוונה לרווח שהפיק בניכוי פחת, שכן שווי הרכישה מופחת בשיעור הפחת השנתי בתקופת ההשכרה. ברמת החברה, לעומת זאת, השבח הריאלי חייב בשיעור של 23%, אך אם החברה תחלק את הרווח כדיבידנד לבעל המניות המהותי, שיעור המס האפקטיבי יכול להגיע ל־50%.

במישור מס ערך מוסף יש חידוש שמקל על רכישת דירה דרך חברה. בפסק הדין בעניין רזאל (ע"מ 27808-10-21), שניתן לפני למעלה משנה, נקבע שגם חברה שמסווגת כעוסק ועיסוקה אינו מקרקעין, יכולה לרכוש דירה במישור הפרטי, בלי שתיווצר עסקת אקראי במקרקעין בעת הרכישה, ובלי שתחויב במס עסקאות בעת ההשכרה והמכירה.

חברה משפחתית - חלופה למיסוי בשני שלבים

במקרים מסוימים אפשר לשקול רכישה באמצעות חברה משפחתית לפי סעיף 64א לפקודה. מדובר בחברה שכל בעלי מניותיה עונים להגדרת "קרוב" לצורכי פקודת מס הכנסה. חברה משפחתית היא ככלל חברה "שקופה" לצורכי מס, כלומר הכנסתה החייבת והפסדיה מיוחסים לנישום שזכאי לחלק הגדול ביותר מרווחיה. בעניין עצמון (עמ"ה 12/94) נקבע שחוק הפטור על דמי שכירות חל גם בחברה משפחתית. לחלופין אפשר להחיל את מסלול ה־10%, וגם בעת מכירת הדירה יחול שיעור מס השבח של היחיד. לכן יש לשקול את יתרון המיסוי בתקופת ההשכרה והמכירה מול עלות מס הרכישה, במקרה של דירה יחידה, ומול ההוצאות על ניהול החברה. כדי להחיל את ההסדר של חברה משפחתית צריך להגיש בקשה לפקיד השומה בתוך שלושה חודשים מיום התאגדותה.

השורה התחתונה

נקודת המוצא בכל מקרה היא היכן נמצא הכסף שמשמש לרכישת הדירה, בידי בעל המניות אחרי חלוקת דיבידנד או בידי החברה לפני החלוקה. ההכרעה תלויה במקור הכסף ובשימוש המתוכנן בהכנסות מהשכירות, אם יחולקו לבעל המניות או יישארו להשקעה בחברה. ככלל, משטר המס שחל על רכישה באמצעות בעל המניות נחשב נוח יותר מזה של החברה. רכישה פרטית גם מקלה על העברת הדירה בתוך המשפחה, במתנה או בירושה, תוך ניצול הטבות המס שחלות על יחיד. מנגד, רכישה באמצעות חברה מאפשרת לנצל את עודפי החברה לרכישה ומקנה הגנה מפני תביעות.

כמובן, גם למספר הדירות בבעלות היחיד, לעיסוק של בעל המניות ולמורכבות הפרויקט יש השפעה על הבחירה בין החלופות. כך למשל, אם בתא המשפחתי של היחיד כבר יש כמה דירות, או כשמדובר בעוסק במקרקעין, הנטייה תהיה לרכוש את הדירה באמצעות החברה. כל מקרה לגופו.