"מבחינתי מכירת אביב ייזום למליסרון היתה מכירה של 41 פרויקטים"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

דפנה הרלב, מבעלי קבוצת אביב לצד אחיה דורון, כבר הוכיחה בעבר כי היא יודעת מתי לצאת מהשקעה. בשנת 2007 מכרה המשפחה את קבוצת אוסיף, רגע לפני פרוץ המשבר הפיננסי העולמי, וכשני עשורים מאוחר יותר השלימה עסקת ענק נוספת, במסגרתה מכרה למליסרון את מלוא הבעלות בחברת ההתחדשות העירונית אביב ייזום, לפי שווי של 1.25 מיליארד שקל. כעת, לאחר יותר מארבעה עשורים בענף הנדל"ן, היא מתמקדת ברכישת קרקעות למגורים ובפיתוח שכונות חדשות, ומסרבת להתרגש מההאטה בשוק.

בפרק החדש של פודקאסט "רכבת ההשקעות" מבית " מרכז הנדל"ן " בשיחה עם דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי סקאלה, היא מספרת על הדרך שעשתה בחברה המשפחתית שהקים אביה, על העקרונות שהנחו אותה בעסקאות הגדולות, על הסיבה שבגללה ויתרה על זכייה במכרזים ועל האופן שבו היא מנתחת את שוק הדיור בתקופה הנוכחית.

לצפייה:

להאזנה:

"ב-2007 מכרנו את קבוצת אוסיף השקעות ופיתוח, ואני לא צריכה להזכיר לכם שב-2008 היה משבר מטורף", היא נזכרת באחת ההחלטות העסקיות המשמעותיות של המשפחה. אלא שגם היא לא מייחסת את העיתוי המדויק רק ליכולת לחזות את השוק. "אולי יש לנו גם מזל", היא מודה. לדבריה, אחד הכלים המרכזיים שמנחים אותה בהחלטות השקעה הוא היחס בין מחירי הדירות להכנסות משקי הבית. "אני מסתכלת כמה משכורות היה צריך 10 שנים קודם לרכישת דירה, וכמה משכורות צריך עכשיו", היא מסבירה.

"אתה לא עוצר ואתה גם לא מתבכיין"

את תפיסת העולם העסקית שלה רכשה הרלב בבית אביה, משה אביב, שהקים את קבוצת אביב בשנת 1963 והפך אותה לאחת מקבוצות הנדל"ן הבולטות בישראל. "אבי עשה את זה בעשר אצבעות. לא היה מאחוריו הון", היא מספרת. במהלך השנים הייתה הקבוצה אחראית להקמתם של כמה מהמבנים המזוהים ביותר עם ענף הבנייה הישראלי, בהם מגדל משה אביב ברמת גן, שבתקופת הקמתו "לא היו בארץ בניינים בגובה הזה", ומרכז ויצמן הסמוך לבית החולים איכילוב בתל אביב.

למרות פעילותה רחבת ההיקף של החברה המשפחתית, הרלב מתארת ילדות צנועה יחסית לצד אחיה דורון בחולון. "אנחנו ילדי שכונה", היא אומרת. בהמשך פנו השניים למסלולים מקצועיים שונים: דורון למד הנדסה בטכניון, ואילו דפנה בחרה בתחום הפיננסי. בגיל 26 ביקשה לפתח קריירה בשוק ההון, אך אביה שכנע אותה להשתלב בעסק המשפחתי. "זה כמו שהלכתי לצבא, כי אתה צריך לתת את החובה שלך", היא מתארת את תחושתה באותם ימים. לדבריה, אביה הבהיר לה כי השכלה אקדמית אינה תחליף לניסיון מעשי: "אמנם יש לך תואר ואמנם את חכמה, אבל את לא יודעת כלום". במבט לאחור, היא רואה בתקופת העבודה המשותפת עמו את אחת המתנות הגדולות שקיבלה בקריירה. "זכיתי במנטור", היא אומרת.

במשך כשני עשורים מילאו דפנה ודורון תפקידי מפתח בקבוצה תחת הנהגת אביהם, כשהם משמשים, כהגדרתה, "המספר שתיים של האבא". באוקטובר 2001 הלך משה אביב לעולמו, בעת שהעבודות להקמת המגדל הנושא את שמו עדיין היו בעיצומן. האחריות לניהול הקבוצה עברה לידי שני ילדיו, אך הרלב מדגישה כי המעבר לא לווה בחוסר היכרות עם הפעילות העסקית. "זה לא שהיה לנו פער של ידע", היא אומרת.

לדבריה, דווקא תחושת האחריות להמשך מפעל חייו של האב הייתה הכוח המניע בתקופה שלאחר מותו. "אתה לא יכול לאכזב אף אחד ואתה הולך קדימה". את המורשת שהותיר לה אביה היא מתמצתת במשפט אחד: "אתה לא עוצר ואתה גם לא מתבכיין".

"מבחינתי למכור את אביב ייזום זה היה למכור 41 פרויקטים"

אחת ההחלטות האסטרטגיות הבולטות שקיבלה משפחת אביב הייתה הכניסה לתחום ההתחדשות העירונית, עוד בטרם הפך לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של ענף המגורים. כבר ב-2007 החלה הקבוצה לזהות את הפוטנציאל הגלום בפינוי-בינוי, ובשנת 2010 הקימה את אביב ייזום, שהתמקדה בתחום.

"אנחנו בדרך כלל מזהים מגמות מוקדם", אומרת הרלב. לאורך השנים צברה החברה עשרות פרויקטים, אך בניגוד לחלק מהשחקנים האחרים בענף, הקפידה לדבריה שלא להציע לבעלי דירות תמורות שלא ניתן יהיה לעמוד בהן מבחינה כלכלית. "אנחנו לא הסכמנו לתת מטרים מיותרים רק כדי לזכות", היא מסבירה. כאשר נדרשה להצדיק את מדיניות החברה בפני דיירים שדרשו תמורות גבוהות יותר, תשובתה הייתה: "אני נותנת את מה שניתן לקיים".

בשנת 2022 בחנה הקבוצה אפשרות להנפיק בבורסה כ-20% ממניות אביב ייזום, לפי שווי חברה של כמיליארד שקל. אלא שבמקום הנפקה, התגבשה עסקה עם קבוצת מליסרון, שרכשה 50% מהחברה והזרימה אליה הון להמשך פעילותה. באוקטובר 2024 הושלמה העסקה, כאשר מליסרון רכשה גם את יתרת המניות לפי שווי חברה של 1.25 מיליארד שקל.

"חשבנו שהחברה מספיק גדולה וצריך לממש את מה שיש", מסבירה הרלב את ההחלטה להיפרד מהפעילות שנבנתה במשך יותר מעשור. מבחינתה, לא היה מדובר רק במימוש החזקות בחברה, אלא במכירה של צבר פרויקטים שלם, שכל אחד מהם טומן בחובו פוטנציאל להכנסות עתידיות. "מבחינתי למכור את אביב ייזום זה היה למכור 41 פרויקטים".

"לא קוראים לי בנק ישראל"

לאחר היציאה מתחום ההתחדשות העירונית, לפחות באמצעות אביב ייזום, מיקדה קבוצת אביב את פעילותה ברכישת קרקעות ובייזום פרויקטים חדשים למגורים. בדצמבר 2025 רכשה הקבוצה קרקעות לכאלף יחידות דיור במתחם קריית מסלול בהרצליה ובמרכז סירקין בפתח תקווה. מתוך יחידות הדיור המתוכננות, 396 מיועדות להשכרה ארוכת טווח.

הרלב רואה בתחום הדיור להשכרה אפיק פעילות בעל פוטנציאל, אך מדגישה כי הצלחתו תלויה בראש ובראשונה בעלות רכישת הקרקע. "אנחנו מאוד מאמינים בדיור להשכרה", היא אומרת, ומסבירה כי כדי שהמודל יהיה כלכלי, "הקרקע של דיור להשכרה חייבת להיות בהכרח יותר זולה ממכירה חופשית".

בתחום המשרדים, לעומת זאת, היא אינה מזהה כיום הזדמנויות דומות. "יש רוויה, יש עודף", היא קובעת, ומעדיפה למקד את ההשקעות בפלחי שוק שבהם היא מזהה ביקוש ארוך טווח. גם שאלת גובה הריבית, המשפיעה באופן ישיר על עלויות המימון ועל כדאיות העסקאות, אינה מבחינתה סיבה להמתין ללא הגבלת זמן. "אני לא מנהלת את שוק ההון ולא את הריבית. לא קוראים לי בנק ישראל", היא אומרת.

הגישה הזהירה של הרלב באה לידי ביטוי גם בהתמודדות על קרקעות בשדה דב בתל אביב. במכרז שבו הוצעו לשיווק אלפי יחידות דיור, היא בחרה לבסס את הצעת הקבוצה על ניתוח של קהל הרוכשים הפוטנציאלי ושל רמות המחירים שבהן ניתן יהיה לשווק את הדירות.

"היה לי ברור שצריך להרחיב את פלח הרוכשים. זה בעצם להוריד מחיר", היא מסבירה. בסופו של דבר הייתה זו גינדי שזכתה במכרז, בעוד שהצעתה של קבוצת אביב לא הספיקה. הרלב אינה מתחרטת על ההחלטה שלא להעלות את המחיר. "כנראה גם לא זכיתי ברכישת קרקעות כי הייתי יותר שמרנית ויותר זולה".

במקביל, הקבוצה נערכת לביצוע הפרויקטים שכבר נמצאים בצבר שלה. בפרויקט פארק אביב ברמת אפעל החדשה צפויה לצאת לדרך בנייתן של 352 יחידות דיור, ובהמשך מתוכננות 370 יחידות נוספות. בתחילת 2027 מתכוונת הקבוצה להתחיל בעבודות גם בפרויקט מרכז סירקין.
לדברי הרלב, השינוי בענף אינו מסתכם במספר הדירות או בתמהיל שלהן, אלא גם בתפיסה של סביבת המגורים. "היום אנחנו חושבים בחשיבה קהילתית חברתית. אנחנו בונים שכונות", היא אומרת. בהתאם לכך, משלבת הקבוצה בפרויקטים חללים ושירותים משותפים, ובהם עמדות עבודה המאפשרות לדיירים לעבוד מחוץ לדירה מבלי לצאת ממתחם המגורים. "אתה יכול להתנתק, לעשות את העבודה שלך ולעלות למעלה", היא מתארת. פתרונות נוספים כוללים גם מתקנים ייעודיים לרחצת כלבים לאחר טיול בימי החורף.

ומה באשר למצב שוק הדיור? על אף ההאטה במכירות, הירידה במחירים והקשיים שחווים יזמים, הרלב אינה צופה משבר עמוק בענף. "אני לא רואה התרסקות", היא אומרת, אף שהיא מכירה בכך ש"יש ירידת מחירים". להערכתה, הביקוש הבסיסי למגורים בישראל נותר גבוה, בעוד שקצב התקדמות הבנייה אינו בהכרח תואם את צורכי השוק. "אנחנו צריכים 50 עד 55 אלף יחידות דיור לשנה", היא אומרת, ומצביעה על כך שגם חלק מהפרויקטים שכבר קיבלו היתרי בנייה אינם מתקדמים לביצוע בקצב המתוכנן. כתוצאה מכך, היא מעריכה כי "לאט לאט ההיצע נספג".

את ההתמודדות של חברות הנדל"ן עם התקופה הנוכחית היא מתארת כמאמץ עסקי מוגבר, אך לא כמשבר המאיים על עצם קיומו של הענף. "אנחנו היזמים מתאמצים עכשיו יותר, אבל אנחנו לא מתרסקים".