לא מחכים לבאגר: היזמים גילו את שימושי הביניים והופכים מבנים נטושים למוקדי תרבות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

חג הסוכות מעלה על נס את ערך הארעיות. הסוכה שנבנית בשעות ספורות ונעלמת לאחר שבוע, היא מטאפורה לאינספור אירועים שכולנו חווים לאורך חיינו, כולל בעולמות הנדל"ן: מגורים בדירה שכורה או בניין ותיק שהיה לבית לאורך שנים ארוכות, ויוצא כעת להריסה במסגרת הליך התחדשות. בתחום הנדל"ן המניב, מתגלם ערך הארעיות בתופעת השימושים הזמניים, כאשר בשנות ההמתנה לאישור תב"ע והוצאת היתר, מוצאים היזמים שלל שימושים למבנים הוותיקים, לאחר שחדלו מלשרת את ייעודם המקורי.

בישראל ובעולם קיימות דוגמאות מפורסמות רבות למבנים מוכרים ששימשו, או משמשים, בשלל שימושי ביניים עד להתחדשותם או הריסתם. אחד מהם הוא מתחם "בית המכס" בנמל יפו: לפני ששופץ ועבר פיתוח מסיבי, המבנה ההיסטורי הנטוש שימש במשך תקופה ארוכה כחלל ביניים לתערוכות אמנות משתנות, מיצגים עירוניים ואירועי תרבות הפתוחים לקהל. התחנה המרכזית החדשה בתל אביב היא אולי דוגמת הביניים המורכבת ביותר בישראל: בעוד שחלקים ממנה עדיין פעילים כמתחמי תחבורה, שטחים בהיקף של אלפי מ"ר בתוכה משמשות זה שנים לשימושי ביניים יצירתיים: מתחמי גרפיטי ענקיים, סטודיו לאמנים, מרכז לתרבות יידיש, תיאטרון ועוד.

גם אולמות קולנוע נטושים רבים בארץ הושכרו לתקופות קצרות כחללי פופ-אפ למועדוני לילה זמניים (מתחמי אנדרגראונד) או לחללי מכירות.

אביב נגבי, מנהלת מחלקת אימפקט בקבוצת ריאליטי: "היופי בשימושי הביניים הוא לקחת מבנים מוזנחים ועזובים שמייצרים פחד וחושך במרחב העירוני, וליצור בהם מציאות חדשה - לא בעוד עשור, לאחר שנים של אישור תוכניות, היתרים, בנייה וטרקטורים כשהדייר הראשון ייכנס ויתלה עציץ גרניום במרפסת, אלא כבר מחר בבוקר"

אחת הדוגמאות המוכרות ביותר בעולם היא מתחם "טמפלהוף" (Tempelhof) בברלין: מתחם שדה תעופה ענק שיצא משימוש לטובת שדות תעופה גדולים ממנו. עד שיוחלט על תוכניות הפיתוח הסופיות של המבנים והמסלולים, ההאנגרים העצומים משמשים כמרכזי קליטה זמניים וכחללים לירידים מסחריים, ואילו השטחים הפתוחים הפכו לפארק ציבורי עצום לרווחת התושבים. מקרה ידוע נוסף הוא תחנת הכוח באטרסי (Battersea Power Station) בלונדון: לפני ששופצה בשנים האחרונות והפכה למתחם מגורים ומסחר יוקרתי, שימשה תחנת הכוח במשך קרוב לשני עשורים כסט צילומים מבוקש לסרטים (כמו "האביר האפל"), כחלל להופעות רוק וכזירת פופ-אפ לאירועי ספורט חורף זמניים.

"הכח של הזמניות"

גם בישראל מגלים עוד ועוד גופים - פרטיים וציבוריים כאחד - את יתרונות השימושים הזמניים. במגזר הפרטי, מי שפתחו התמחות בגזרה זו הן הקרנות המתמחות בהשבחת נכסים, הליך שלוקח לעתים שנים ארוכות, אשר בהן מוטב שלא להותיר את הנכס נטוש. אחת החברות הבולטות המתמחות בתחום שימושי הביניים היא קבוצת קרנות הנדל"ן ריאליטי. כבר לפני כעשור פיתחה אסטרטגיה ולפיה במקום להשאיר נכסים ריקים לאורך השנים שבהן מתקיימים תהליכי תכנון והשבחה, היא תאכלס אותם בשימושים זמניים.

בהמשך הקימה הקבוצה את "ריאליטי אימפקט", מותג שמטרתו לשלב היבטים חברתיים וסביבתיים בעבודת ההשבחה של נכסי הקבוצה. הצוות שכלל את מודל שימושי הביניים והפך אותו לחלק מתפיסת עבודה רחבה יותר, שלפיה בחינת נכס אינה מסתכמת בפוטנציאל התכנוני והכלכלי שלו, אלא כוללת גם את הסביבה החברתית, הקהילתית והעירונית שבה הוא ממוקם.

מפעל זוגלובק בנהריה - לפני ואחרי (יוני לוי, שחר טישלר)

עד היום הקימה ריאליטי 15 שימושי ביניים בנכסיה. לדברי אביב נגבי, מנהלת מחלקת אימפקט בקבוצת ריאליטי, "שימוש ביניים אינו פתרון המתאים לכל נכס. התאמתו נבחנת בכל פעם מחדש, בהתאם להזדמנות ההשבחה, ללוחות הזמנים, לתוכנית העסקית ולתוואי התכנוני. לעיתים המהלך אינו אפשרי, לעיתים אינו נכון ולעיתים הוא פשוט אינו כדאי.

"כדי להבין אם נכון להפעיל שימוש ביניים וכיצד לעשות זאת, נדרשת היכרות עמוקה עם המרחב. אנחנו ממפים את הקהילות שחיות ופועלות בו, מנסים להבין מה המקום מייצג עבורן כיום, מה חסר להן ומה הן היו רוצות לראות בו בעתיד. במקביל, אנחנו לומדים את החזון והמדיניות של הרשות המקומית, את תהליכי הפיתוח הצפויים ואת התפקיד שהמרחב עתיד למלא בעיר המתפתחת".

דור אוחנה, שותף ומנהל השקעות בקרן מרתון, מסביר מהם השיקולים בקבלת ההחלטה מתי לבחור בשימוש ביניים: "אנו בוחנים האם יש נכס שמניב סכום משמעותי לאורך תקופת ההחזקה. ההכנסה צריכה לגבור על ההוצאות לאורך התקופה. בכל נכס שבו יש שוכרים בשימוש ביניים, לא משלמים מחיר מקסימלי, וזה נכון גם עבורם.

דור אוחנה, שותף בקרן מרתון: "ברוב שימושי הביניים הקו המנחה הוא מינימום השקעה. היה נכס שהיינו אמורים לרכוש, בית התעשיינים בתל אביב, וחשבנו להסב אותו לטובת חיילי מילואים, אבל ההשקעה הנדרשת הייתה גדולה מדי. החישוב הוא מהי ההכנסה הפוטנציאלית שנצליח לייצר מול העלות, ונדרשת דלתא חיובית. לחלופין, כשיש עמותה במקום, קיים ערך חברתי ואנחנו מוכנים להפסיד"

"בגדול, ברוב שימושי הביניים הקו המנחה הוא מינימום השקעה. היה נכס שהיינו אמורים לרכוש, בית התעשיינים בתל אביב, וחשבנו להסב אותו לטובת חיילי מילואים, אבל ההשקעה הנדרשת הייתה גדולה מדי. החישוב הוא מהי ההכנסה הפוטנציאלית שנצליח לייצר מול העלות, ונדרשת דלתא חיובית. לחלופין, כשיש עמותה במקום, קיים ערך חברתי ואנחנו מוכנים להפסיד. בקולנוע השרון בנתניה רצינו גם כן לתת את המקום לעמותה, אך ההשקעה הייתה גדולה מדי והעמותה לא הייתה מוכנה להשתתף. שימושי ביניים הם כלי יעיל להוזלת הריבית לאורך התקופה או לכיסוי ההוצאות שהפרויקט יצריך, אך הם אינם מקור רווח אמיתי".

"היופי בשימושי הביניים הוא לקחת מבנים מוזנחים ועזובים שמייצרים פחד וחושך במרחב העירוני, וליצור בהם מציאות חדשה - לא בעוד עשור, לאחר שנים של אישור תוכניות, היתרים, בנייה וטרקטורים כשהדייר הראשון ייכנס ויתלה עציץ גרניום במרפסת, אלא כבר מחר בבוקר," מסכמת נגבי. "על ידי הנוכחות שלנו בשטח, אנחנו נחשפים גם ליזמים ייחודיים ואמיצים שמעוניינים להקים את פעילותם כשימוש זמני במסגרת המרחב הנתון. במובן זה, הכוח של הזמניות מספק לנו הזדמנות ליצור התחדשות עירונית בפועל ולראות כיצד העיר מגיבה לכך".

להלן כמה דוגמאות בולטות לנכסים ותיקים בתהלי השבחה , שבינתיים משמשים בשלל ייעודים מרתקים.

נהריה: המפעל בן 90 השנה הפך למרחב תרבות

לאורך למעלה מ-80 שנה, החל בשנות ה-30 של המאה הקודמת, פעל בסמוך לכניסה לנהריה, בשדרות הגעתון, מפעל הנקניקים של זוגלובק. ב-2020 הועברה הפעילות למפעל החדש בשלומי, והמפעל בנהריה סגר את שעריו. באוגוסט 2021 רכשה קרן ריאליטי את שטח המפעל תמורת 77.5 מיליון שקלים. השטח משתרע על כ-11 דונם, בסמוך לתחנת הרכבת ולתחנה המרכזית. 

בשטח המפעל מקודמת תוכנית למתחם משולב הכולל מגדלי מגורים, מסחר, משרדים ומלונאות. הזכויות נגזרות מתוכנית "לב נהריה", הכוללת בינוי של כ-2,000 יחידות דיור חדשות (שיחליפו כ-210 דירות ישנות הקיימות כיום במתחם המורחב), הקצאה של כ-70,000 מ"ר עבור שטחי משרדים, תעסוקה ומסחר מניב, כ-370 חדרי מלון ושטחי ציבור. בשטח המפעל ייבנו מגדלים המשלבים קומות מסחר מניב ומשרדים בקומות התחתונות (לכיוון הגעתון), ומעליהן קומות מגורים. גובה המגדלים בחלק זה של התוכנית צפוי להגיע עד ל-24 קומות, לצד שטחי מלונאות ושימור חנות המפעל.

צוות אימפקט ריאליטי: אביב נגבי, אסי בר אולפן, יואב יעקובי ואביטל חפר (אימפקט ריאליטי)

אך עד שהתוכנית תבשיל הפך מתחם המפעל הישן, בשיתוף עם תנועת "תרבות",  למתחם בילויים, אמנות ותרבות אזורי, הידוע גם כ"קומפלקס 8".

"מפעל זוגלובק הישן בנהריה, מוסד עירוני מיתולוגי, עמד לאורך זמן כמרחב תעשייתי נטוש בלב עיר בצמיחה המתמודדת עם אתגרים ביטחוניים מורכבים", אומרת נגבי. "זהו נכס בעל פוטנציאל ציבורי משמעותי, כזה שיכול להפוך לעוגן תרבותי וחברתי עבור העיר וסביבתה. לשם כך, ריאליטי אימפקט יצרה חיבור אסטרטגי עם תנועת 'תרבות', המקדמת יישובים בצפון ובדרום הארץ באמצעות פיתוח תרבותי-אמנותי, ויחד הקמנו במקום מרכז תרבות, בילוי, אמנות ושיקום לרווחת תושבי נהריה והגליל המערבי. לצד האירועים והירידים השונים, בקומפלקס נמצא מרחב לטיפולי גוף-נפש, מרחבי יצירה לאמנים מקומיים, חללי עבודה לקהל הרחב, ואף צפוי לקום בו מתחם הסקייטפארק המקורה הראשון בישראל".

שרונה: מרכז תרבות במקום דובר צה"ל

הבניין ההיסטורי של יחידת דובר צה"ל לשעבר, ברחוב איתמר בן-אבי בתל אביב הסמוך לקריה ולמתחם שרונה, נרכש ב-2015 בידי קרן ריאליטי והפניקס תמורת 172 מיליון שקל. כיום הוא משמש כמרחב אמנות ותרבות זמני בשם "בפנוכו", עד להריסתו לטובת הקמת מגדל מגורים ותעסוקה בן 20 קומות לצד שימור בית העיתונאים ("בית סוקולוב").

"בשנתיים האחרונות, אימפקט ריאליטי העבירה את המבנה הנטוש מהפכה של ממש: שלוש מתוך ארבע קומותיו הושכרו לעמותת 'המרחב החברתי', ששילבה בו ארגוני חברה אזרחית", אומרת נגבי. "את קומת הקרקע שיפצנו בעצמנו והקמנו את 'בפנוכו' - מתחם מארח הכולל חדר ישיבות וחלל מרכזי שתוכנן גם כגלריה לאמנות".

בית דובר צה"ל בסמוך לשרונה בת"א, ומרכז "בפנוכו" שנפתח במקום (בועז פרידקין, דרור סיתהכל)

לדבריה, "בפנוכו" נועד לשמש בית לתכנים, מפגשים ואירועים של ארגוני החברה האזרחית, ולתת במה ליוצרים מהפריפריה החברתית, הגיאוגרפית והאמנותית. "'בפנוכו' גם מדגים כיצד פעולת אימפקט משמעותית יכולה להיות בת-קיימא – באמצעות מודל השכרות שהביא לאיזון תפעולי-כלכלי כבר בשנת הפעילות הראשונה".

מאז פתיחתו בסוף דצמבר 2024 התקיימו בו יותר מ-200 אירועים ובהם כ-12,560 מבקרים. בשנתו הראשונה הוצגו בו שבע תערוכות בהשתתפות 101 יוצרים, ולתכניו נחשפו מעל 130 אלף איש ברשתות החברתיות.

מרכז ת"א: מרכזיית בזק הפכה לסטודיו לאמנים

המבנים ברחוב אבן גבירול בתל אביב, בקיטוע שבין רחוב שטרוק לרחוב אנטוקולסקי, שימשו בעבר כבית הדואר וכמרכזיית בזק. לאחר שפונו לפני כ-20 שנה, עמדו המבנים לפני הריסה לקראת הקמת פרויקט מגורים בן כ-100 דירות. במקום להשאיר אותם ריקים, החליטו עיריית תל אביב והיזם להשכיר כ-30 חללי סטודיו לאמנים במחירי רצפה. תחילה תוכננה השכרה זמנית לשנה אחת בלבד, אך עם התארכות הליכי התכנון החליטה בעלת הזכויות הנוכחית, חברת BIT (המוחזקת ב-60% על ידי שותפות רבד-אבידר וב-40% על ידי החברה השוויצרית Mavistan AB), להשכיר את החללים לתקופות ארוכות יותר, כפוף להתרת פינוי בהתראה קצרה.

בניין הדואר ומרכזיית בזק לשעבר ברחוב אבן גבירול (אתר VTLV)

את המתחם רכשה BIT בשנת 2010, וב-2016 נכנסה רבד-אבידר לשותפות כדי לקדם תוכנית מגורים לצד משרדים ומסחר. "בהתחלה המרכזייה הייתה ריקה במשך כמה שנים, וקודמה תוכנית ישנה", מספר אייל ביגון, מנכ"ל רבד, "ואף התחילו למכור דירות. אבל היו התנגדויות והתוכנית לא אושרה. כשהבנו שבמסגרת תוכנית חדשה יידרש זמן רב עד שיהיה היתר מסודר, התחלנו להשכיר את השטח לשוכרים: הייתה חברת הייטק, הייתה חנות על הרחוב, והכנסנו חללים לאמנים, שכן במרכזייה יש המון חללים קטנים, ואילו החללים הגדולים הופנו לעמותות ולאמנים. יש שם גם סטודיו ליוגה".

"לכולם יש חוזה הכולל סעיף פינוי. שמורה לי הזכות לפנותם בהתראה של 30 עד 90 יום מראש. במצב כזה אתה מחפש שוכרים שמוכנים ויכולים להתפנות במהירות. אם אתה רוצה להכניס רשתות גדולות כמו רולדין, נדרשת התראה של כ-8 חודשים, אחרים מעדיפים פינוי מלווה בפיצויים. אנחנו החלטנו להכניס סוג אחר של שוכרים".

נתניה: חניון במתחם הקולנוע ההיסטורי

מבנה נוסף שעבר שינוי ייעוד זמני הוא קולנוע "שרון" בנתניה שהפך לחניון. קולנוע שרון הוקם בשנות ה-50 של המאה ה-20 ופעל במשך שנים רבות כמרכז תרבותי בלב העיר. הוא נסגר בשנות ה-80 של המאה הקודמת מאז עמד נטוש ומוזנח.

בנובמבר 2021 רכשה קרן מרתון להשבחת נדל"ן את מתחם הקולנוע (המשתרע על פני מספר דונמים במרכז נתניה) בשיתוף עם קבוצת איציק תשובה, תמורת כ-40 מיליון שקלים. התוכנית המקודמת במקום שמה דגש על שימור מבנה הקולנוע ההיסטורי ושילובו מחדש במרקם העירוני, לצד הוספת מגדל בן כ-35 קומות שיכלול שטחי מגורים, מסחר ותעסוקה. ההחלטה על אישור התב"ע צפויה להתקבל בקרוב, וכיום חזית הקולנוע משמשת כחניון.

דור אוחנה, שותף ומנהל השקעות בקרן מרתון (קרן מרתון)

שימוש ביניים נוסף של קרן מרתון מתקיים ברמת גן: עמותת "המרחב החברתי" פועלת במבנה של מרתון ברחוב ביאליק 37, סמוך לבניין העירייה. הבניין, ששימש בעבר כמרכז רפואי של קופת חולים מאוחדת, נרכש על ידי קרן מרתון כחלק מפרויקט נדל"ן עתידי להקמת מגדל עירוב שימושים בן 38 קומות, הכולל 200 דירות בשילוב מסחר ותעסוקה. קרן מרתון רכשה את חלקה במתחם (45% ממגרש בשטח כולל של כארבעה דונמים) בחודש נובמבר 2021 תמורת כ-30 מיליון שקלים, מידי ההסתדרות הלאומית וקופת החולים הלאומית שניהלו במקום את המרכז הרפואי הישן.

חיפה: מתחנת דלק נטושה לבית תרבות וקהילה

מתחם ח'ורי בחיפה הוא פרויקט התחדשות עירונית נוסף ביוזמת קרן ריאליטי , המשתרע על פני כ-10.5 עד 11 דונם משני צידי רחוב ח'ורי, בנקודת המפגש שבין ואדי ניסנאס לשכונת הדר. במתחם מתוכנן לקום פרויקט עירוני מודרני מבוסס עירוב שימושים , המשלב מגורים, מסחר וקהילה: כ-420 יחידות דיור חדשות, חנויות, בתי קפה ומשרדים.

מתחם ח'ורי בחיפה - לפני ואחרי (אוהד סולומון, המגדלור)

"פרויקט ח'ורי, הממוקם על התפר שבין שכונות ואדי ניסנאס והדר, יהפוך בעתיד לחוליה מקשרת ברצף העירוני שבין שכונות אלו לעיר התחתית," אומרת נגבי. "עם זאת, שטח התכנון מאכלס כיום בעיקר מוסכים וחניונים, ונתפס כמרחב מוזנח ולא מזמין לציבור הרחב.

"כדי לשנות זאת, אימפקט ריאליטי התניעה תהליך עומק בשיתוף גורמים עירוניים מרובים, יחד עם עמותת 'המגדלור' – יוזמה חיפאית שנולדה מתוך הקהילה במטרה לקדם תרבות, אמנות ועיצוב בעיר. המטרה הייתה להפוך שטח שבו פעלה בעבר תחנת דלק למרחב תרבות, קהילה ושהייה שישרת את תושבי העיר, ובפרט את השכונות והקהילות הסמוכות. הרעיון, שפותח יחד עם אדריכלי סטודיו 'או-אה' המתמחים בפלייסמייקינג במרחב הציבורי, כולל איסוף צרכים אל מול התושבים והגורמים העירוניים, והתגבש כמרחב של 'סלון קהילתי' במתחם תחנת הדלק.

"התהליך אף סייע בגיבוש הפרוגרמה למתחם התכנון כולו, בשילוב ההיבטים החברתיים והקהילתיים שזוהו במסגרת הלמידה המקדימה, וביצירת ערוץ שותפות מפרה וחיובי עם הרשות המקומית".