שימש למגורים במשך שנים, אבל ההיתר היה לתעשייה: ביהמ"ש שלל תמריצי תמ"א 38

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מבנה שהוקם בהיתר לתעשייה אך שימש במשך שנים למגורים לא יוכל לקבל את תמריצי הבנייה המוגדלים שמעניקה תמ"א 38 למבני מגורים. כך קבע בחודש שעבר בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב, שדחה עתירה של חברת פיין שבע, בבעלות רונן לוי, שביקשה להוסיף 2.5 קומות לבניין ברחוב רשי"ף 7 בשכונת נווה שאנן. השופטת לימור ביבי קבעה כי לצורך קבלת התמריצים הקובעים הוא הייעוד שנקבע בהיתר הבנייה, ולא השימוש שנעשה במבנה בפועל או העובדה שתוכנית המתאר מאפשרת מגורים במקרקעין.

במרכז המחלוקת עומד בניין שהוקם מכוח היתר בנייה מנדטורי משנת 1946, שבו נקבע שימוש לתעשייה ולבית דפוס. תוכנית המתאר החלה על המגרש מאפשרת שימוש למגורים, והבניין אף שימש בפועל למגורים במשך שנים, אולם מעולם לא הוצא לו היתר בנייה לשימוש למגורים.

להחלטה של בית המשפט לעניינים מנהליים 

פיין שבע הגישה בקשה להיתר במסלול חיזוק ותוספת בנייה לפי סעיף 11 לתמ"א 38, החל על מבנים המיועדים למגורים ומאפשר, בין היתר, תוספת של 2.5 קומות. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו דחתה את הבקשה במאי 2024, ובהמשך נדחתה הבקשה גם בוועדת הערר המחוזית. מוסדות התכנון קבעו כי מאחר שהיתר הבנייה המקורי ניתן לתעשייה, הבניין אינו נחשב "מבנה המיועד למגורים" לצורך סעיף 11. בהתאם לכך נקבע כי חלות עליו הוראות סעיף 14 לתמ"א, המתייחס למבנים שאינם מיועדים למגורים ומאפשר תוספת של קומה אחת בלבד מכוח התמ"א.

היזמית טענה כי יש לפרש את המונח "מבנים המיועדים למגורים" לפי הייעוד התכנוני ולא לפי היתר הבנייה. לטענתה, סעיף 11 משתמש במונח "מיועדים" ואינו קובע במפורש כי נדרש היתר בנייה למגורים. עוד טענה כי תוכנית המתאר מאפשרת מגורים במגרש, כי הבניין משמש בפועל למגורים וכי מבחינה אדריכלית הוא מעוצב כבניין מגורים.

החברה הציגה גם מקרים שבהם אושרו בעבר תמריצים בנסיבות אחרות וטענה לאפליה. לחלופין הציעה לאשר תחילה שימוש חורג למגורים ורק לאחר מכן לבחון את הזכאות לתמריצי תמ"א 38 .

הוועדה המקומית וועדת הערר טענו מנגד כי ייעודו של המבנה נגזר מהיתר הבנייה שניתן לו ולא מייעוד הקרקע בתוכנית או מהשימוש שנעשה בו בפועל. לשיטתן, התמריצים המוגדלים לפי סעיף 11 נועדו למבנים שהוקמו כדין למגורים, בעוד שבניין שהיתרו לתעשייה או לבית דפוס אינו זכאי להם. עוד נטען כי הענקת תמריצים על בסיס שימוש למגורים שנעשה ללא היתר משמעותה מתן זכויות על בסיס שימוש שלא אושר כדין.

השופטת ביבי דחתה את העתירה ואימצה את עמדת ועדת הערר. בפסק הדין ערכה הבחנה בין ייעוד המקרקעין לבין ייעודו של המבנה: בעוד שייעוד הקרקע נקבע בתוכנית המתאר, השימוש המותר במבנה מסוים נקבע בהיתר הבנייה שניתן לו.

"מקום בו מדובר במילה 'מיועד' שהיא בצמוד ובהקשר למקרקעין, הרי שהיעוד יתייחס לתכנית ואולם- מקום בו המילה 'מיועד' היא בצמוד ובהקשר למבנה – הרי שהיעוד יכוון להיתר הבנייה – שבמסגרתו נקבע היעוד הסופי והשימוש במבנה. בהתאמה, הרי שהואיל ובמקרה דנן נקטה התמ"א במינוח 'מיועדים' בהקשר למבנים ולא בהקשר למקרקעין, אין זאת אלא שכיוונה ליעוד כפי שנקבע במסגרת היתר הבנייה ולאו דווקא בהתאם לתכנית המתאר".

בית המשפט הסתמך בין היתר על חוות דעת של הלשכה המשפטית במינהל התכנון משנת 2017 ועל פסיקה קודמת, שלפיה תמריצי תמ"א 38 ניתנים בזיקה לבנייה שבוצעה כדין ובהתאם להיתר. השופטת התייחסה גם לתיקון 3א' לתמ"א 38 וקבעה כי מנגנון התמריצים בו מבוסס על שטחים וקומות שנבנו כדין.

עוד קבע בית המשפט כי שימוש בפועל למגורים ללא היתר אינו יכול להקנות לבניין את התמריצים המוגדלים המיועדים למבני מגורים. השופטת דחתה גם את טענת האפליה, לאחר שקבעה כי המקרים שהציגה החברה התבססו על נסיבות שונות, נדונו בתקופות שבהן הסוגיה טרם הובהרה או כללו היתרי מגורים היסטוריים. בפסק הדין הודגש כי גם אם התקבלה החלטה שגויה במקרה אחר, "אין הרשות מחויבת להנציח טעות".

גם הצעת היזמית לפעול במסלול דו-שלבי, שבו יאושר תחילה שימוש חורג למגורים ולאחר מכן יתבקשו תמריצי התמ"א, נדחתה, ובית המשפט קיבל בעניין זה את עמדת הוועדה המקומית.

בסיום ההליך חויבה פיין שבע לשלם הוצאות בסך 10,000 שקל לוועדת הערר ו-10,000 שקל נוספים לוועדה המקומית. את ועדת הערר ייצגה עו"ד יסכה פישר-יוסף מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי), ואת הוועדה המקומית ייצגה עו"ד רויטל אטיאס מהשירות המשפטי בעיריית תל אביב.