מגדל של 46 קומות עמוס מטלות ציבוריות: האם המכרז של עיריית ת"א בסינרמה כלכלי?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

עיריית תל אביב, באמצעות אגף נכסי העירייה, פרסמה לפני מספר ימים מכרז לרכישת זכויות חכירה מהוונות במגרש שבו שוכן היכל הסינרמה לבניית בניין בן 46 קומות במחיר מינימום של מעל חצי מיליארד שקל. המכרז, מבוסס על תוכנית מפורטת - מרחב תכנון "סינרמה" – מתייחס לתא השטח שבין מגדל טויוטה מצפון, רחוב יגאל אלון ממזרח, רחוב אנילביץ' מדרום וכביש מס' 20 ממערב.

המגרש משתרע על שטח של כ-5.5 דונם וממוקם במזרח תל אביב, בפינת הרחובות יגאל אלון ויצחק שדה. נכון למועד הפרסום, המגרש משמש כחניון ציבורי פעיל במקום שבו עמדה פעם היכל הסינרמה, ששימש לאורך השנים להופעות, קרקס, בית קולנוע קעור ומועדון ריקודים, ונהרס ב-2016.

המכרז מציע זכויות לפיתוח ובנייה של פרויקט מעורב שיכלול שימושים של מגורים, תעסוקה, מסחר, מבני ציבור ושטח פרטי פתוח. זכויות הבנייה במסגרת המכרז הנוכחי כוללות 240 דירות – מהן 48 לעירייה, כ-40,000 מ"ר של שטחי תעסוקה, כ-2,000 מ"ר מסחר וכ-2,000 מ"ר שטחי ציבור. כל זאת במגדל אחד בן 46 קומות.

במתחם כולו יוקמו ארבעה מבנים, מהם שלושה מגדלים, שהגבוה שבהם הוא המגדל בן 46 הקומות הכלול במכרז הנוכחי. שני המגדלים הנוספים הם בני 37 ו-42 קומות, ובניין נוסף בן 7 קומות מיועד למבנה ציבור. הפרויקט בכללותו יכלול 481 יחידות דיור וכ-110 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה, לצד שטחי מסחר ומבני ציבור. המכרז פורסם לאחר שלפני כשנה הודיעה העירייה שתפרסם שני מכרזים בכל שטחי התוכנית, אך אלו נדחו בין השאר בשל סיבות ביטחוניות. 

שמאי המקרקעין ארז כהן: "כשמדובר בקרקע של יותר מחצי מיליארד שקל, בפרויקט שייקח שנים לממש, עם רכיב משמעותי של תעסוקה, דיור מכליל וזכויות שחלקן אינות ניתנות למימוש מיידי, המממן צריך להסתכל על הסיכון של העסקה כולה. בתקופה שבה שוק המגורים חלש יחסית, יהיה גם צורך להציג לבנק יכולת מכירה שתצדיק את היקף האשראי. לכן יכולת המימון עשויה להיות אחד הגורמים שיצמצמו מאוד את מספר השחקנים שיוכלו להתמודד במכרז".

מציעים המעוניינים להשתתף במכרז נדרשים לעמוד בתנאי סף כספיים משמעותיים: סכום המינימום להצעה עומד על -530 מיליון שקלים חדשים בתוספת מע"מ. להצעות יש לצרף ערבות בנקאית בסך 25 מיליון שקלים חדשים,ורכישת מסמכי המכרז כרוכה בתשלום שאינו מוחזר של 5,000 שקלים חדשים.

היזם שיזכה במכרז יקבל הרשאה לתכנן ולהקים את הבניין, ויידרש לחתום על מערכת חוזים מול העירייה (חוזה פיתוח, חוזה שירותי בנייה וחוזה דיור בהישג יד). במסגרת חוזה שירותי הבנייה, הזוכה יקים על חשבונו ובאחריותו עבור העירייה את "שטחי העירייה" הכוללים דיור עירוני: 48 דירות מגורים אשר ייבנו ב-10 קומות המגורים הטיפוסיות הראשונות של הבניין. לדירות אלו יוצמדו 12 מקומות חניה תת-קרקעיים.

עוד נדרש הזוכה לבנות מבנים ומוסדות ציבור הכוללים שטחים בנויים לצורכי ציבור ברמת גמר מלאה, שאליהם יוצמדו 17 מקומות חניה תת-קרקעיים, וכן דיור בהישג יד (דב"י) - הקמה והשכרה של 15 דירות לזכאים שייבחרו על ידי העירייה. הדירות יושכרו לתקופה של 20 שנה ממועד קבלת אישור האכלוס של הדירה הראשונה, כאשר דמי השכירות יהיו נמוכים ב-40% מדמי השכירות המקובלים בשוק החופשי באזור מגורים דומה. הזוכה אינו מחויב להקים בפרויקט שטחי "תעסוקה להשכרה עירונית".

"פרויקט עתיר סיכונים"

לדברי שמאי המקרקעין הוותיק והמשפטן ארז כהן, מדובר במכרז שכדאיותו מוטלת בספק, הן בשל היותו של ציר יגאל אלון רווי בשטחי תעסוקה, והן בשל הכמות הגדולה של המטלות הציבוריות שיהיה על הזוכה לבצע. "אני מניח שיהיו מציעים למכרז, אבל אני מעריך שמספרם יהיה מצומצם", הוא טוען. "העסקה מרכזת הרבה מאוד סיכונים באותה חבילה. המכרז הנוכחי משווק רק למתחם אחד ולא מחולק לתתי-מתחמים, כך שמי שניגש אליו צריך לקחת על עצמו את כל הפרויקט: את המגורים, התעסוקה, הדיור המכליל, המטלות הציבוריות, המימון והסיכון. אילו הייתה אפשרות להפריד בין המגורים לתעסוקה או לחלק את המתחם בין כמה יזמים, זה היה יכול להוריד את חסם הכניסה ולאפשר ליותר שחקנים להתמודד, בהתאם לתחום ההתמחות שלהם.

"כשמדובר בקרקע של יותר מחצי מיליארד שקל, בפרויקט שייקח שנים לממש, עם רכיב משמעותי של תעסוקה, דיור מכליל וזכויות שחלקן אינות ניתנות למימוש מיידי, המממן צריך להסתכל על הסיכון של העסקה כולה. בתקופה שבה שוק המגורים חלש יחסית, יהיה גם צורך להציג לבנק יכולת מכירה שתצדיק את היקף האשראי. לכן יכולת המימון עשויה להיות אחד הגורמים שיצמצמו מאוד את מספר השחקנים שיוכלו להתמודד במכרז".

עוד מוסיף כהן כי "צריך לזכור שבציר יגאל אלון ובסביבתו כבר קיימים ומוצעים לשיווק מאות אלפי מ”ר של שטחי תעסוקה. לכן השאלה היא לא רק כמה יעלה לבנות את שטחי התעסוקה בפרויקט, אלא גם באיזה קצב השוק יוכל לספוג תוספת משמעותית של שטחים. וזה מעלה שאלה מעניינת לגבי העיתוי: למה להוציא עכשיו לשוק פרויקט בסדר גודל ובמורכבות כזו, בתקופה שבה גם שוק המגורים וגם שוק התעסוקה מתמודדים עם אתגרי יכולת ספיגה?".