"רק העשירון העליון יכול לקנות דירה בפ"ת או ק. אונו. משבר הנדל"ן הפך לשבר חברתי"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שוק הדיור בישראל כבר אינו מתמודד עם משבר, אלא עם שבר של ממש. זו לפחות התזה שמציג יו"ר מגוריט, ארז רוזנבוך, בפרק החדש של פודקאסט "רכבת ההשקעות" מבית מרכז הנדל"ן . לדבריו, מחירי הדירות באזורי הביקוש הגיעו לרמה שבה רק העשירונים העליונים מסוגלים לרכוש דירה, והמשמעות אינה רק כלכלית אלא גם חברתית.

לצפייה: 

להאזנה: 

"המשבר בשוק הדיור לקנייה הסתיים בשבר", אמר רוזנבוך. "דירת ארבעה חדרים בפתח תקווה או בקריית אונו עולה כבר שלושה מיליון שקל ויותר. גם אם המחירים ירדו בשלושה או חמישה אחוזים, זה לא משנה את התמונה. רק העשירון העשירי וקצת מהעשירון התשיעי יכולים לקנות דירות במקומות האלה. זה כבר שבר חברתי".

לדבריו, המשמעות רחבה הרבה יותר ממחירי הנדל"ן עצמם. "נוצרות ערים ושכונות שמיועדות לעשירים בלבד. הילדים שגדלים שם לא פוגשים אוכלוסיות אחרות, אחר כך הם מגיעים לאוניברסיטה, לצבא ולמקומות העבודה ופוגשים שוב אנשים בדיוק כמוהם. כשאנשים מגיעים לגיל 25 ולא פגשו את מדינת ישראל, זה מתח חברתי שאני מאוד חושש ממנו". רוזנבוך הוסיף כי הפערים הללו עלולים גם לפגוע בחוסן הלאומי: "הלכידות שלנו היא הכוח שלנו. בלי הסולידריות החברתית ובלי החיבור בין האוכלוסיות יהיה לנו קשה מאוד. הפער הסוציו־אקונומי שנוצר כתוצאה ממשבר שוק הדיור עלול להעיב על הלכידות החברתית של ישראל".

אחת הטענות המרכזיות שהעלה במהלך השיחה הופנתה כלפי תוכניות הדיור הממשלתיות. לדבריו, " מחיר למשתכן " ו"מחיר מטרה" יצרו עיוות עמוק במקום לפתור את הבעיה. "אני מאוד נגד הסבסוד הזה. נוצרה פה סיטואציה סופר מעוותת. חילקו כסף למעטים שזכו, ויש אנשים שקיבלו דירות בגליל ים ברווח של מיליוני שקלים, בעוד שזוגות מדימונה בכלל לא יכלו להשתתף בחגיגה הזאת. מי שהיה לו קיבל עוד יותר, ומי שלא היה לו לא קיבל כלום". גם קצ'נובסקי מתח ביקורת על התוכניות וציין כי המדינה איבדה עשרות מיליארדי שקלים במסגרת הסבסוד, ורוזנבוך השיב כי היה מעדיף מודל של סיוע דיפרנציאלי, שייתן תמריץ אמיתי למעבר לפריפריה במקום חלוקת הטבות באמצעות הגרלות.

בהמשך השיחה עבר הדיון לשוק השכירות, שבו פועלת מגוריט. רוזנבוך מעריך כי הביקוש לדירות להשכרה ימשיך לעלות, בין היתר בעקבות הביקוש הגובר לדירות חדשות וממוגנות מאז פרוץ המלחמה. "הטרנד היום הוא דירות ממוגנות. זוג צעיר לא רוצה לרוץ עם שני ילדים למקלט באמצע הלילה. אנחנו רואים ביקוש מאוד חזק לדירות חדשות וממוגנות, ובמקביל יציאה מדירות ישנות ללא מיגון. באזורי הביקוש אנחנו רואים עלייה בשכר הדירה שהיא גבוהה משמעותית מהנתונים שמפרסמת הלמ"ס".

לדבריו, דווקא בתחום שבו ישראל הייתה אמורה להתקרב למדינות המערב – השכירות המוסדית – היא נכשלה. "אם יש בישראל כ-900 אלף דירות להשכרה, הרי שהשוק המוסדי הוא פחות מאחוז מכלל השוק. כשהוקמה ' דירה להשכיר ' ב-2014 דיברו על 150 אלף דירות בתוך עשור. בפועל אנחנו רחוקים מאוד מהיעד הזה. אם רוצים להגדיר כישלון, כך מגדירים אותו". רוזנבוך סבור כי המדינה אינה חייבת לסבסד את התחום, ומציע במקום זאת להעמיד ערבות מדינה למימון הפרויקטים. "אם המדינה הייתה נותנת ערבות מדינה ליזמים, מחיר הכסף היה יורד משמעותית. מבחינתנו התחייבנו שאם נקבל ערבות כזאת, נשכיר 25% מהדירות בהנחה של 20% ממחיר השוק. זה פתרון שיכול לעזור למשפחות בלי לעלות אגורה אחת לקופת המדינה".

למרות אי-הוודאות בשוק, רוזנבוך טוען כי התקופה הנוכחית דווקא מייצרת הזדמנויות עבור רוכשים מוסדיים. לדבריו, בעוד שבעבר רכשה מגוריט דירות בהנחה ממוצעת של 8%-10% ממחיר השוק, כיום היא מצליחה להשלים עסקאות בהנחות של כ-15%, בעיקר בפרויקטים הנמצאים לקראת אכלוס. "בשנה האחרונה רוב העסקאות שלנו הן בדירות לקראת גמר ולא בפרי־סייל. עדיף לי לקנות דירות שמתחילות להניב עוד חודש-חודשיים שכר דירה מאשר דירות שמניבות בעוד ארבע שנים". לדבריו, החברה אינה מנסה לתזמן את השוק אלא לפעול רק כאשר היא מזהה ערך אמיתי. "אנחנו קונים רק כשאנחנו מאמינים שאנחנו מגיעים להזדמנויות טובות. בשנת 2023 כמעט שלא קנינו דירות, אבל במחצית השנייה של 2025 וב-2026 חזרנו לרכוש כי מצאנו הזדמנויות".