בית המשפט הורה לבחון את מדיניות עיריית נתניה להגבלת תמורות הדיירים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בפסק דין של השופט מוטי פירר, קיבל את עתירתם של תושבים משכונת רמת ידין (דורה) בנתניה וקבע כי ועדת הערר תחויב לדון בטענותיהם נגד המגבלות שקבעה הוועדה המקומית על שטח הדירות החדשות שיקבלו בפרויקט התחדשות עירונית .

במרכז המחלוקת עומדת תוכנית התחדשות עירונית שאושרה בינואר אשתקד, עבור מתחם הנמצא בין הרחובות קדושי עירק מצפון, יחזקאל ממזרח, ירמיהו מדרום ושד' בן צבי ממערב. התוכנית מציעה את בנייתן של 320 דירות במקום 88 דירות קיימות, אך כוללת הוראה המגבילה את שטחן של דירות התמורה המיועדות לבעלי הדירות הוותיקות לפיה שטח הדירות החדשות יוגבל לשטח הדירה הנוכחי בתוספת של 12 מ"ר ומרפסת בלבד.

לפסק הדין של המחוזי 

העתירה הוגשה כנגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה מיום 29.10.25, וכן כנגד החלטת יו"ר ועדת הערר המחוזית מרכז עו"ד דביר סגלוביץ' מדצמבר 25' שדחה את בקשת העותרים למתן רשות ערר על החלטת הועדה המקומית.

העותרים, בעלי דירות בשכונה, טענו כי הוועדה המקומית חרגה מסמכותה כאשר הגבילה את היקף התמורות ל-12 מ"ר, וכי מדובר בקביעה בעלת אופי קנייני ולא תכנוני, שנועדה להתערב ביחסים שבין הדיירים ליזמים. עוד טענו בעלי הדירות כי הגבלת השטח במסגרת תקנון התוכנית "שוללת את כוח המיקוח" שלהם מול יזמים פוטנציאליים. לשיטתם, אם היזם מסכים להעניק להם דירה גדולה יותר בתמורה לדירתם הישנה, אין זה מתפקידה של הוועדה המקומית למנוע זאת מהם באופן קטגורי דרך הוראות התוכנית.

"התנאים לערר מתקיימים במקרה הזה" 

השופט מוטי פירר הגדיר בפסק דינו שתי שאלות מרכזיות הדורשות בירור: הראשונה היא פרשנות התוכנית, והשנייה היא סמכות הוועדה המקומית.

באשר לפרשנות התוכנית, נשאלת השאלה האם סיווג 88 הדירות כ"דירות תמורה" היא הוראה קניינית מחייבת המשייכת אותן לדיירים הקיימים, או שמדובר בסיווג תכנוני בלבד של תמהיל הדירות: "כיצד יש לפרש את הוראות התוכנית, והאם הקביעה לפיה 88 הדירות הנ"ל מוגדרות כ'דירות תמורה' משמעותה היא הוראה קניינית מחייבת לפיה דירות אלו ישויכו בפועל לבעלי הדירות הקיימות, באופן השולל אפשרות למשא ומתן בינם לבין יזמים בניסיון לשפר את התמורה שיקבלו, או שמא מדובר אך בסיווג קבוצה של דירות מתוך תמהיל הדירות בפרויקט, ללא הוראות שיוך קנייניות מחייבות (בדומה לסיווגים אחרים כגון דירות של 85 מ"ר, דירות של 60 מ"ר וכיו"ב)".

במהלך הדיון, ובעקבות שאלות בית המשפט, הסכימו הוועדה המקומית וועדת הערר כי השאלות הללו הן אכן בעלות "חשיבות ומרכיב עקרוני". לאור זאת, בוטלה החלטתו הקודמת של יו"ר ועדת הערר שסרב לדון בנושא, וניתנה לעותרים רשות לערור.

לגבי סמכות הוועדה המקומית, השאלה לפי השופט פירר היא האם "אכן מדובר בהוראה קניינית הכופה את עצמה על יחסי הדיירים והיזם, כך שנאסר על היזם להעניק לדיירים דירות אחרות זולת 'דירות התמורה' כהגדרתן בתוכנית, האם הוועדה המקומית מוסמכת לקבוע הוראה קניינית שכזו בגוף התוכנית ומהו הבסיס המשפטי לכך".

עורכי הדין משה בן אהרן, אילן שלומוביץ וירון שלומוביץ (באדיבות המצולמים)

במהלך הדיון, ובעקבות שאלות בית המשפט, הסכימו הוועדה המקומית וועדת הערר כי השאלות הללו הן אכן בעלות "חשיבות ומרכיב עקרוני". לאור זאת, בוטלה החלטתו הקודמת של יו"ר ועדת הערר שסרב לדון בנושא, וניתנה לעותרים רשות לערור.

השופט פירר קבע כי התנאים למתן רשות ערר מתקיימים במקרה זה, שכן מדובר בשאלות בעלות השלכה רחבה וחשיבות ציבורית, שאינן קנטרניות. הדיון יחזור כעת לוועדת הערר המחוזית, שתצטרך להכריע לגופו של עניין בשאלת חוקיות המגבלות על שטחי הדירות.

עוד פסק השופט כי הוועדה המקומית נתניה וועדת הערר יישאו בהוצאות משפט של העותרים בסך 6,000 ש"ח בחלקים שווים.

עו"ד אילן שלמוביץ, המשמש כבא כוח הדיירים בפרויקט: "זו זכות גדולה עבורנו להוביל את המאבק ההיסטורי בהגנה על זכויות בעלי דירות בשכונת דורה ובנתניה, החלטת בית המשפט משדרת לרשויות את המסר שהגבלת הזכות הבסיסית של בעלי דירות להגדיל את התמורות שלהם אינה חוקית ולכל הפחות מצריכה דיון. אנחנו נמשיך להילחם עבור בעלי הדירות במאבק הצודק להגנה על זכותם הקניינית..

שמאי בעלי הדירות משה בן אהרן שייצג בהליך כעו"ד בתחום התכנון והבניה: "ראוי כי שאלת 'כלכלת התמורות' בפרויקטים בעיר תבחן על ידי הצדדים, החברות מצד אחד ובעלי הדירות מצד שני בליווי היועצים מטעמם (עו"ד הדיירים, שמאי המקרקעין, חברות הפיקוח והחברה המארגנת מטעם הבעלים) ולא תקבע על ידי ועדת התכנון. הגיע הזמן שכולם יבינו שלצד תועלת תכנונית, תפקיד ועדות התכנון הוא גם להגן על בעלי הדירות. הגבלת התמורות בכל העיר בצורה גורפת היא החלטה שגויות ביסודה, שפוגעות בהבנה שבהתחדשות עירונית כל פרויקט עומד לגופו. לוועדות התכנון כלי לבחינת הגבלת התמורות (תקן 21) אך אינן צריכות להתערב בעסקה עצמה. אנו נמשיך לעמוד על זכות לקוחותינו בכל פרויקט".