"הבנקים מממנים את היזם וגם את מי שקונה, וסינדלו עצמם לעליית מחירים תמידית"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

אבישי עובדיה, שותף-מייסד בקרן ההשקעות קוליידר ומחבר הספר "קורסים בכיף", מסביר מדוע לדעתו ישראל נמצאת בבועת נדל"ן, טען כי האחריות למשבר הדיור מוטלת בראש ובראשונה על המדינה, העריך כי ירידות המחירים רק בתחילתן והציג שורת פתרונות שנועדו להפוך את הדיור ממוצר השקעה למוצר צריכה.

לצפייה: 

להאזנה: 

עובדיה אינו מגיע מעולם הנדל"ן. הוא עוסק בהשקעות בנכסים דיגיטליים, אין בבעלותו דירה, וגם לדבריו מעולם לא השקיע בנדל"ן. דווקא מהמקום הזה, נולד העיסוק האינטנסיבי שלו בשוק הדיור הישראלי. "אני לא משקיע בנדל"ן. אין לי דירה. זה גם המשפט הראשון בספר", אמר עובדיה. "אבל אני אזרח של מדינת ישראל, אזרח מודאג, סקרן. רציתי את הדירה שלי עם העיצוב שלי ועם כיווני האוויר שאני אוהב ועם הרוגע לילדים שלי. לא יכולתי במשך שנים ארוכות כי זה כל פעם מתרחק לך. יש לך הון עצמי של 300 או 400 אלף שקל, אבל המחירים מזנקים".

לדבריו, נקודת המפנה הייתה תקופת שיא הגאות בשוק בשנת 2021. "אנשים שוכחים את זה, אבל הייתה תחושה של 'זה רק יעלה'. היית מתקשר למשרדי מכירות ואומרים לך שהכול כבר נמכר. ראיתי את זה והתחלתי לצייץ שזה לא הולך להחזיק מים. אחר כך הגיעה העלאת הריבית, ובכל העולם המחירים התחילו לרדת. בישראל? כלום. שם התחלתי לחקור בעצמי, נטו מהאינטרס האישי שלי, של המשפחה שלי ושל החברים שלי".

לדבריו, ככל שהעמיק בנושא, הבין שאין גורם אחד שאחראי למצב. "אין פה ראש של תמנון שיושב מלמעלה ואומר 'אני אגרום לאזרחים לסבול'. יש פה רצף ושילוב של גורמים שונים, שכל אחד דואג לאינטרסים שלו, וביחד הם יוצרים לישראלי שרוצה לקנות דירה את הסופה המושלמת". 

אלא שלמרות אותה "סופה מושלמת", עובדיה סבור שהאחריות המרכזית אינה מוטלת על היזמים או הבנקים, אלא על המדינה. "המדינה היא האשם האמיתי, הרחב יותר. היא זו שמסדרת את השוק והיא גם זו שאמורה להגיד לאזרחים מה לעשות. מעל כולם יושבת המדינה, ומעל המדינה יושבים מקבלי ההחלטות. יש פה עשורים שלמים של ראשי ממשלות, שרים ומקבלי החלטות שהאחריות יושבת עליהם".

אחת הטענות המרכזיות שהציג היא שמחירי הדירות בישראל התנתקו מהמציאות, וכי שורת מנגנונים כלכליים ממשיכים להזין את השוק גם כאשר הביקושים נחלשים. לדבריו, גם הבנקים הם חלק מהמנגנון הזה, לא משום שהם פועלים בזדון אלא משום שהם פועלים לפי האינטרסים העסקיים שלהם. "הבנקים עומדים גבוה ברשימת האשמים. לא בגלל שהם רשעים אלא בגלל שהם שחקנים פיננסיים שרוצים להרוויח כמה שיותר כסף בכל תנאי שוק. הם גם מממנים את היזמים וגם את רוכשי הדירות".

בנקודה הזו התפתח אחד הוויכוחים המרכזיים בפרק. קצ'נובסקי חלק על הניתוח של עובדיה וטען כי דווקא מערכת הבנקאות הישראלית היא מהשמרניות בעולם, וכי אין לבנקים אינטרס לנפח את מחירי הדירות. לדבריו, התחרות החריפה בין הבנקים היא שמכתיבה חלק גדול מההתנהלות בשוק המשכנתאות, והם דווקא היו שמחים להקטין את החשיפה לענף הנדל"ן ולהגדיל אשראי לעסקים ולתחומים אחרים.

גם סביב השאלה האם ישראל נמצאת בבועת נדל"ן התגלעו חילוקי דעות. עובדיה העריך כי השוק נמצא בעיצומו של תיקון ממושך, ואף הזהיר מפני תרחיש של "פיצוץ מבוקר" שיאלץ את המערכת להתמודד עם ירידת ערך הנכסים. "אנחנו נמצאים בנקודה מאוד עדינה", אמר. "אם הדבר הזה יקרה בלי שנעשה פיצוץ מבוקר לבועה, אנחנו ניכנס לאירוע מתגלגל שגם הבנקים לא יצליחו לשלוט בו".

בהמשך הוסיף כי להערכתו הירידות כבר מורגשות בשטח. "בלי מבצעי הקבלנים עברנו בין 10 ל-15 אחוז ירידה. אנחנו רק בתחילתו של הגל הזה". קצ'נובסקי הסכים כי מחירי הדירות נמצאים במגמת ירידה, אך ייחס זאת בעיקר לכוחות השוק. לדבריו, עודף התחלות הבנייה לעומת הביקוש הוא שמוביל לתיקון במחירים, ולאו דווקא קיומה של בועה. "אם ההיצע יגבר על הביקוש, נמשיך לראות את המחירים יורדים. אם ההיצע יקטן, השוק יתקן את עצמו".

אחד הנושאים שעליהם הרחיב עובדיה היה תפקידם של הגופים המוסדיים וכספי הפנסיה. לטענתו, היקף הכסף שמוזרם לענף הנדל"ן באמצעות המוסדיים יוצר עיוות בשוק. "האירוע שהכסף שלי שאני מפריש לפנסיה משמש את העלאת המחירים של הדירה שאני לא יכול לקנות בסוף, מטריף אותי. גם את הגלגל הזה צריך לשבור".

בחלק האחרון של השיחה עברו השניים לעסוק בפתרונות. עובדיה הציג מודל שאותו הוא מכנה "מטר על מטר", שבמסגרתו אזרחים יוכלו להתחיל לצבור זכויות בקרקע עוד לפני רכישת דירה בפועל, ובכך לקבע את רכיב הקרקע בשלב מוקדם. בנוסף הציע רפורמה מקיפה בשוק השכירות, שבמסגרתה חברות ניהול ינהלו את הקשר בין בעלי הדירות לשוכרים, יבטיחו חוזים ארוכי טווח וייצרו יציבות לשני הצדדים.

לדבריו, מטרת כל ההצעות היא לשנות את תפיסת הדיור בישראל. "אם נמשיך בדרך הזאת, נוכל להפוך דיור למוצר צריכה. אני לא חושב שדירה צריכה להיות נכס להשקעה. אני חושב שהאידיאל של כל אזרח בישראל הוא דירה בבעלותו, שתאפשר לו יציבות וביטחון".

למרות חילוקי הדעות ביניהם, השיחה הסתיימה בהסכמה על נקודה אחת מרכזית: השנים הקרובות צפויות להיות משמעותיות במיוחד עבור שוק הדיור. בעוד עובדיה משוכנע שהתיקון רק החל, קצ'נובסקי סבור שהמשך המגמה יהיה תלוי בעיקר ביחס שבין היצע לביקוש ובהיקף התחלות הבנייה בשנים הקרובות.