תוכנית חוף התכלת בהרצליה עולה שלב: פורסמה הטיוטה הראשונה למתחם בן 4,000 דירות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

תוכנית הענק בהרצליה עולה שלב: הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה, המשמשת ועדה עצמאית, פרסמה החודש את טיוטת התוכנית המפורטת הראשונה ברובע חוף התכלת -  מתחם בן כ-4,000 דירות - לקראת הליך האיחוד והחלוקה. המהלך מסמן את המעבר משלב התכנון הכוללני לשלב שבו ייקבעו חלוקת הזכויות והקצאת המגרשים לאלפי בעלי הקרקע, בדרך לקידום הרובע החדש שיכלול בסך הכול כ-12,500 יחידות דיור לצד תעסוקה, מסחר, מלונאות וחיבור ישיר למטרו ולרכבת הקלה.

בשנת 2022 אושרה תוכנית חוף התכלת כתכנית מתאר כוללנית ובמסגרתה, חולק מתחם חוף התכלת ל-3 מתחמים. לאחר שעיריית הרצליה לא הייתה מעוניינת לקדם בעצמה את התכניות המפורטות בתחום התכנית, נקבע כי את המתחם הצפוני ביותר (מתחם 1) תפתח חברת " דירה להשכיר " ואילו על פיתוח שני המתחמים האחרים תופקד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). כעת מפורסמת טיוטת התוכנית למתחם הצפוני והראשון מבין השלושה וכן את עקרונות ההקצאה שיונהגו במתחם זה. 

תכונית המתאר כולה כוללת כ-12,500 דירות, 512 אלף מ"ר תעסוקה, 134 אלף מ"ר מלונאות ו-69 אלף מ"ר מסחר. השטח חולק כאמור לשלושה מתחמי תכנון שבכל אחד תוכן תוכנית מפורטת נפרדת. במתחם 1 נקבע כי לאורך תוואי הרכבת הקלה הבניינים יעלו עד 30 קומות, לאורך דרך הים עד 6 קומות, ובשאר המתחם עד 15 קומות. 

המתחם הצפוני, מתחם 1, נמצא ברובע דרום מערב הרצליה ומשתרע על שטח של כ-595 דונם בין רחוב אבא אבן בצפון, דרך הים במערב, אלטנוילנד בדרום, ורחוב ישעיהו ליבוביץ' במזרח. מתחם 1 כולל כ-4,000 יחידות דיור בתמהיל מגוון: מגורים רגילים, דיור להשכרה ארוכת טווח בהישג יד (לפחות 25%), ודיור בהישג יד עירוני. כמו כן, מתוכננים מסחר ותעסוקה, מלון, מבני ציבור (בתי ספר, גני ילדים, מרכזי קהילה) ופארקים - פארק חופי ובמרכז השכונה.

מטרו, רכבת קלה ומסוף אוטובוסים 

אחד היתרונות המרכזיים של הרובע החדש הוא הקישוריות המקסימלית שלו למערכות הסעת המונים. המתחם נהנה משירות של שלוש מערכות מרכזיות: תחנת מטרו (M3) ממוקמת לאורך רחוב אבא אבן ותכלול ארבע כניסות ויציאות לתחום המתחם; הקו הירוק של הרכבת הקלה: יעבור לאורך רחוב ישעיהו ליבוביץ', ןמסוף תחבורה מרכז שישלב אוטובוסים עם שימושים עירוניים בקרבת תחנות המטרו והרק"ל, ליצירת מרכז תחבורה. 

לפני כמה שבועות כאמור פירסמה הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה את טיוטת התכנית של המתחם הצפוני (מתחם 1) ועקרונות ההקצאה שיונהגו בו. הפרסום מהווה אבן דרך עבור אלפי בעלי הזכויות במתחם, שכן הוא מסמן את המעבר משלב התכנון הכוללני לשלב התכנון המפורט. במסגרתו ייקבעו בין היתר חלוקת הזכויות, ייעודי הקרקע והקצאת המגרשים.

בין פרסום הטיוטה לדיון להפקדת התכנית למתחם, צפויה חברת דירה להשכיר לאפשר לעשרות אלפי בעלי הזכויות להודיע לשמאי התכנית, אסף רפאל לוי, טרם עריכת הטבלאות, על השתייכותם לקבוצות בעלי זכויות המיוצגות ומאוגדות על ידי עורכי דין, כאשר לקבוצות מאוגדות תינתן עדיפות לקבלת בניינים שלמים במשותף במתחם במסגרת עריכת טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית. עורכת התוכנית אדר' דורית שפינט ממשרד גורדון אדריכלים ומתכנני ערים. 

עו"ד מירי דונין-שוב, שותפה במשרד EBN- עו"ד ארדינסט בן נתן טולידאנו, ראש תחום פרויקטים מרובי בעלים במשרד (במתחמים כמו חוף התכלת, תמל/3006 הרובע הצפוני הרצליה, שדה דב ועוד, ומייצגת אלפי בעלי זכויות במתחמים אלה, וכן קבוצה גדולה של בעלי זכויות במתחם 1. "ההקצאה מכוח עיקרון איגום זכויות נעשית בהמון מתחמים מרובי בעלים, כך למשל נעשה בפי גלילות ובשדה דב ובפרויקטים אחרים שהחלו להתממש בשנים האחרונות", היא מסבירה. 

"ההקצאה נעשית על מנת שכל החברים המאוגדים יקבלו הקצאה במגרשים שלמים, כך, שמיד לאחר אישור התכנית המפורטת יוכלו חברי הקבוצה המאוגדת להתחיל בקידום הקמת פרויקט בניה משותף ומימוש זכויותיהם בפועל", עוד מציינת עו"ד דונין-שוב כי ההתאגדות עשויה לסייע בהתמודדות עם אתגרים המאפיינים מתחמים מרובי בעלים, ובהם מחלוקות בין שותפים, קשיים בקבלת החלטות משותפות והליכי פירוק שיתוף.

"הניסיון מלמד כי במתחמים מרובי בעלים, בעלי זכויות שאינם מאוגדים מפסידים עד 40% מערך הקרקע שלהם. כך לדוגמה, בתכנית קריית המסלול שהופקדה ב-2021 יזמים משתלטים על מגרשי התכנון של בעלי זכויות שלא התאגדו בשלב ההפקדה, ויוזמים פירוקי שיתוף שמותירים את אותם בעלי זכויות פרטיים מבודדים וללא יכולת אמיתית להתנגד להליך זה. הדבר פגע משמעותית במימוש זכויותיהם של הפרטיים ולהערכתי, כך צפוי לקרות גם כאן לאור הביקוש הגבוה של המתחם".