בוטל היטל השבחה בסך עשרות מיליוני שקלים: "הסכם אופציה לא מהווה עסקת מכר"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית של מחוז מרכז בראשותו של עו"ד יוני שורץ, החליטה ביום שלישי האחרון לבטל חיוב שהשיתה הוועדה המקומית בראשון לציון ולבטל את דרישת תשלום היטל השבחה על סך 27 מיליון שקל שהופקה לעוררים לצורך קידום פרויקט ב"מתחם האלף" בראשון לציון.

בהחלטתה ועדת הערר נדרשה להכריע בשאלה האם הסכם אופציה מהווה "מימוש זכויות במכר" המחייב את בעל הקרקע לשלם היטל השבחה . זאת לאחר שהוועדה המקומית בראשון לציון, סברה כי העסקה לצורך קידום הפרויקט היתה בפועל הסכם קומבינציה – כלומר, עסקה שבה הבעלים מגיע להסכם עם היזם למכירת חלק מזכויות בקרקע בתמורה לשירותי בניה ביחס ליתרת הזכויות הנותרות בידיו. מנגד העוררים טענו שההסכם עליו חתמו הוא הסכם אופציה בלבד שאינו מהווה עסקת מכר במקרקעין ולכן לא מהווה "מימוש זכויות". כלומר, הם לא נדרשים לשלם את הכסף כיוון שהעסקה לא הגיעה לידי ביצוע.

לקריאת ההחלטה המלאה של ועדת הערר

הוועדה המקומית הסבירה בטיעוניה במהלך הדיון כי מדובר בעסקה המחייבת בתשלום ההיטל. "בחינת הוראות הסכם האופציה יחד עם טיוטת הסכם הקומבינציה, מלמדת כי מדובר בעסקה אחת שלמה ומחייבת של מכר חלקי ( עסקת קומבינציה ) מיום חתימתה", כך לטענתה. עוד הוסיפה הוועדה ,שיוצגה על ידי עו"ד יעקב ברכה, כי "חופש הבחירה האמיתי של היזם נשלל בפועל, בשל העובדה שסעיפי הסכם הקומבינציה שלו שללו מהיזם את חופש הבחירה ובשל העובדה שחברה יזמית לא תשקיע משאבים כספיים לצורך קידום תכנון והוצאת היתר בניה , ללא כוונה מוחלטת לממש את העסקה".

העוררים, שיוצגו ע"י עו"ד רונית אלפר, טענו מנגד כי "הסכם אופציה אותנטי מעניק אך ורק זכות ברירה לרכוש זכות במקרקעין בעתיד, והסכם האופציה שנחתם בינם לבין היזם נוסח במפורש כהסכם אופציה חד צדדי, שבו כוח ההכרעה הבלעדי והמוחלט אם להתקשר בעסקת הקומבינציה מסור ליזם בלבד, בעוד שהעוררים כבולים להתחייבותם ללא דרך חזרה". לדבריהם, הסכם הקומבינציה "לא נחתם כחוזה מחייב העומד בפני עצמו".

חברי הוועדה קבעו כי הסכם אופציה לא מהווה מימוש זכויות לצורך חיוב בהיטל השבחה , והוסיפו כי "משנמצא כי הסכם האופציה מושא הערר דנן, הינו הסכם אותנטי, ולא הסכם מכר המוסווה כאופציה, הרי שדינה של עמדת הועדה המקומית לפיה חל 'מימוש זכויות' במועד החתימה על הסכם האופציה, להידחות במלואה".

את החלטתם הסבירו בכך ש"קביעה כי הסכם אופציה מהווה 'מימוש זכויות', נוגדת את עיקרון הפשטות בהליכים, שכן היא מביאה לכך שהסכמי אופציה העומדים בכל התנאים שנקבעו בסעיף 49 י לחוק מיסוי מקרקעין , ואשר כתוצאה מכך אושרו על ידי רשויות המס כהסכמי אופציה, ייקבעו על ידי פקיד י היטל ההשבחה, כהסכמים שהם אינם הסכמי אופציה. עוד הוסיפו חברי הוועדה כי "יש לבחון את מהות ההסכם האם הוא הסכם אופציה או הסכם מכר, וככל ומתקבלת המסקנה כי מדובר בהסכם אופציה, אין בחתימה עליו כדי להוות 'מימוש זכויות' לצורך חיוב בהיטל השבחה ".

עורכת הדין רונית אלפר, שייצגה את העוררים הסבירה בראיון למרכז הנדל"ן כי "הסכמי אופציה הם כלי עבודה חשוב שנועד לאפשר ליזם לערוך בדיקות מקדימות רציניות בטרם הוא מחליט אם לקחת על עצמו ביצוע של פרויקט. ניסיון הוועדה המקומית לגבות עשרות מיליוני שקלים בטרם היזם החליט בכלל אם לממש את העסקה, מהווה גזירה שהשוק לא יכול לעמוד בה. אנו מברכים על כך שוועדת הערר בלמה את המגמה הזו וקיבלה החלטה אמיצה המספקת הגנה חשובה ליזמים ולבעלי הקרקעות ומעניקה ביטחון משפטי לענף כולו".

כזכור, בשבוע שעבר החליטה ועדת הערר כי פטור מהיטל השבחה על ממ"ד יחול גם בעסקאות קומבינציה ולא רק בעת הוצאת היתר בנייה כפי שהיה נהוג בעבר. למעשה הם קבעו כי עסקת קומבינציה אינה "מכר רגיל". בדיונים, ועדות הערר הדגישו כי תכלית הפטור היא עידוד בניית ממ"דים בפועל. דעת מיעוט של השמאית נאוה סירקיס הזהירה מפני הטבה עודפת לבעלי הקרקע.