עמותה חרדית ניסתה להשתלט על דירת דייר מוגן - בית המשפט השיב אותה לבעליה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

האם מעבר לבית אבות מוביל לאובדן דיירות מוגנת? בית המשפט המחוזי בירושלים, בהרכב שכלל את השופטים עודד שחם, אברהם רובין ודוד גדעוני, דחה בתחילת החודש ערעור שהגישו העמותה החרדית "קול יעקב" ושני בני זוג, שעסק בשאלת פקיעת זכויות דיירות מוגנת בדירה ברחוב מסילת ישרים במרכז ירושלים, עם עזיבת הדייר המוגן הקשיש, ופטירתו זמן לא רב לאחר מכן.

פסק הדין הותיר על כנה את הכרעת בית משפט השלום, בפסק דין של השופטת מיקה בנקי מינואר השנה, לפיה זכות הדיירות המוגנת פקעה בעקבות נטישת הנכס על ידי הדייר המקורי ולפיכך יש להשיב את הדירה לבעליה. נציין כי קיימות כמה עמותות חרדיות הפועלות בשם קול יעקב.

הדייר המוגן החזיק בנכס משנת 1968 ושילם לבעלים דמי מפתח. בשנת 2022, נפגע בעקבות נפילה, והועבר למחלקה סיעודית בבית האבות "נווה שמחה", שם שהה עד לפטירתו ביולי 2024. במהלך שהותו במוסד, חתם הדייר המוגן על מסמכים שבמסגרתם ביקש להעביר את זכויות הדיירות המוגנת בדירה לזוג דיירים אחר. לאחר פטירתו הצטרפה להליך גם העמותה שטענה כי היא היורשת של עיזבונו וביקשה להיכנס בנעליו בהליך המשפטי. העמותה טענה כי הזכויות הועברו אליה כדין לפני פטירתו באמצעות תצהירי "דייר יוצא" ו"דייר מוצע" - מסמכים משפטיים המאפשרים לדייר המוגן לפנות את הנכס, תוך העברת זכויות הדיירות המוגנת לדייר חדש תמורת תשלום.

מנגד, בעלי הדירה, באמצעות עו"ד נעם קולודני, התנגדו למהלך וטענו כי הקשיש חדל להתגורר בנכס שנים קודם לכן, עבר להתגורר דרך קבע בבית האבות, ולכן איבד את מעמדו כדייר מוגן. עוד נטען כי אנשים אחרים החלו לעשות שימוש בדירה ללא הסכמת הבעלים.

העמותה טענה כי הזכויות הועברו אליה כדין לפני פטירתו באמצעות תצהירי "דייר יוצא" ו"דייר מוצע" - מסמכים משפטיים המאפשרים לדייר המוגן לפנות את הנכס. מנגד, בעלי הדירה התנגדו למהלך וטענו כי הקשיש חדל להתגורר בנכס שנים קודם לכן, עבר להתגורר דרך קבע בבית האבות, ולכן איבד את מעמדו כדייר מוגן

בית המשפט השלום קיבל את עמדת בעלי הדירה וקבע כי הקשיש לא התגורר בדירה במשך תקופה ממושכת, לא הוכחה כוונה ממשית או אפשרות ריאלית לחזור אליה, וכי הביקורים הנטענים בנכס היו לכל היותר ביקורים קצרים שנועדו ליצור מראית עין של זיקה לדירה. השופטת אף מתחה ביקורת על העדויות שהובאו מטעם התובעים וקבעה כי נמצאו בהן סתירות מהותיות. בנוסף נקבע כי הוכח שאנשים אחרים עשו שימוש בדירה, בין היתר באמצעות מפתחות שנמסרו להם, חפצים שנמצאו במקום ועדויות של שכנים ואנשים שביקרו בבניין. בית המשפט הדגיש כי מטרת חוק הגנת הדייר היא להבטיח קורת גג לדייר המוגן, אך כאשר הנכס חדל לשמש בפועל למגוריו, אין הצדקה להמשיך ולהחזיק בזכויות ההגנה.

עוד נקבע כי גם אילו לא הייתה מתקבלת טענת הנטישה, הרי שפטירת הדייר המוגן במהלך ניהול ההליך הייתה מובילה לאותה תוצאה. לפי הדין, זכות הדיירות המוגנת היא זכות אישית, וכאשר דייר נפטר לפני שבית המשפט אישר את העברת הזכויות, פוקעת גם הזכות לקבלת חלקו בדמי המפתח.

"אין די ברצון ערטילאי לחזור לנכס"

העמותה ובני הזוג ערערו לבית המשפט המחוזי בירושלים, אולם הערעור נדחה. הרכב השופטים אימץ את ממצאי הערכאה הראשונה וקבע כי אין מקום להתערב בקביעות העובדתיות שלפיהן הדייר נטש את הדירה ולא היה כל סיכוי ממשי שישוב להתגורר בה. גם הטענות לסעד מן הצדק נדחו.

בתי המשפט הדגישו כי הוכחת נטישה דורשת שני תנאים מצטברים: יסוד פיזי של עזיבת הדירה ויסוד נפשי של העדר כוונה לחזור. נקבע כי הוכח שהמנוח לא התגורר בביתו מאז נפילתו הראשונה (למעט יום אחד), ועבר להתגורר בקביעות במוסד סיעודי. בית המשפט אימץ את ההלכה לפיה אין די ברצון ערטילאי לחזור לנכס, וכי נדרש סיכוי ממשי להתממשות החזרה. במקרה זה, המערערים לא הראו כל תרחיש ריאלי או ניסיון מעשי להשיב את המנוח למגורי קבע בדירה.

בתי המשפט הדגישו כי הוכחת נטישה דורשת שני תנאים מצטברים: יסוד פיזי של עזיבת הדירה ויסוד נפשי של העדר כוונה לחזור. נקבע כי הוכח שהמנוח לא התגורר בביתו מאז נפילתו הראשונה (למעט יום אחד), ועבר להתגורר בקביעות במוסד סיעודי 

"אין זה מדרכה של ערכאת ערעור להתערב בקביעות עובדתיות מעין אלה. אין בערעור טענות או תשתית, העשויה להצדיק התערבות חריגה בקביעות האמורות. הדברים אמורים ביתר שאת באין התייחסות של ממש לעדות הנדונה", נכתב בפסק דינו של המחוזי. עוד הוסיפו השופטים כי "המערערים אינם טוענים בערעור כי היה בנמצא אילוץ שגרם לכך שהמנוח לא שהה בדירה. הם גם לא מצביעים על תשתית העשויה ללמד על כוונה של ממש, בהתאם לאמות המידה שנקבעו בפסיקת בית המשפט העליון, לחזרה של המנוח למגורי קבע בדירה… אין לנו  עילה להתערב בקביעותיו ובמסקנותיו של בית משפט לפיהן התקיימה במקרה זה עילת הנטישה".

בית המשפט המחוזי אף אישר את הממצאים לפיהם בדירה נעשה שימוש על ידי אנשים אחרים (המערערים) ללא רשות הבעלים. ראיות שכללו תיעוד של משחקי ילדים, מיטות נפרדות, וממצאים על חפצים אישיים של המערערים בדירה, חיזקו את המסקנה כי המנוח ויתר על זיקתו לנכס ונתן לאחרים רשות להשתמש בו לצרכיהם.

"איזון ראוי בין הגנה על זכויות דייר מוגן להגנה על זכות הקניין"

עו"ד נעם קולודני, מומחה לדיני תכנון, בניה ונדל"ן שייצג את בעלי הדירה: "אנו מברכים על פסקי הדין של בית משפט השלום ושל בית המשפט המחוזי, אשר חידדו והבהירו עקרונות יסוד בדיני הגנת הדייר. בתי המשפט קבעו כי מוסד הדיירות המוגנת נועד להבטיח קורת גג לדייר המוגן, אך אינו יכול לשמש כלי להעברת זכויות כלכליות לאחרים כאשר הדייר חדל להתגורר בנכס בפועל ואיבד את הזיקה הממשית אליו".

עו"ד נעם קולודני, מומחה לדיני תכנון, בניה ונדל"ן שייצג את בעלי הדירה: "לפסקי הדין חשיבות החורגת בהרבה מעניינם של הצדדים הספציפיים. בישראל עדיין קיימים אלפי נכסים המוחזקים בדיירות מוגנת, ולעיתים מתעוררות מחלוקות מורכבות בשאלת המשך קיומה של הזכות, העברתה לאחרים או טענות לנטישה" 

עוד הוסיף כי "לפסקי הדין חשיבות החורגת בהרבה מעניינם של הצדדים הספציפיים. בישראל עדיין קיימים אלפי נכסים המוחזקים בדיירות מוגנת, ולעיתים מתעוררות מחלוקות מורכבות בשאלת המשך קיומה של הזכות, העברתה לאחרים או טענות לנטישה. ההכרעות שניתנו בפרשה זו מחזקות את האיזון הראוי בין ההגנה על דיירים מוגנים הזקוקים לה לבין ההגנה על זכויות הקניין של בעלי נכסים, אשר במשך עשרות שנים נושאים בהגבלות משמעותיות על השימוש בנכסיהם".

מבא כוחם של המערערים, עו"ד רפאל שטוב נמסר: "פסק הדין מוטעה מתחילתו לסופו. פסק הדין עומד בסתירה מוחלטת לראיות שהוגשו ואף למפורט בפרוטוקול הדיון. מדובר בקשיש בן 90, ערירי ללא ילדים, שנפל, נחבל והועבר לבית חולים ומעולם לא נטש אף לא לרגע. מעולם לא היה בפסיקה נוטש שכזה. איש לא השתמש בדירה ואין ראיה כי אדם כלשהו השתמש בה. אכן נמצאו בדירה צעצועים. מה יש בכך, לכל אדם יתכן שיהיו בדירתו צעצועים או מיטה נוספת לאורחים או כדומה. לא נמצאה סתירה אחת. מה שנמצא זה טיעוני עדויות כזב ואי הבאת עדויות מטעמם.

"כאמור אין בדל של ראיה שהקשיש הפצוע נטש, אין בדל של ראיה של מי מטעמו או בידיעתו עשה שימוש בדירה ואין ראיה שבכלל עשו שימוש בדירה. פסק הדין בורח לחלוטין מאוסף מרשים של ראיות וטענות שהגשנו. יש לנו מה להבהיר איך ומדוע הגיעו לתוצאה ולא כאן המקום".