יש גבול: לאחר שסרבן בודד עיכב 110 שכנים - העליון הורה להמשיך בפרויקט

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט העליון דחה אתמול (ב') בקשה לעיכוב ביצוע לפרויקט בינוי-פינוי שהגיש דייר סרבן יחיד בחיפה, וקבע כי הפרויקט יוכל להתקדם חרף הערעור שהגיש. ההחלטה נוגעת למתחם ברחוב שלמה המלך בעיר, הכולל עשרה בניינים ו-111 דירות, שבו מקודם פרויקט רחב היקף לבניית 616 יחידות דיור חדשות.

כאמור הדייר, שמעון פייביש, הוא היחיד מבין כלל בעלי הדירות שסירב לחתום על ההסכם, בעוד 110 שכנים כבר חתמו עליו וטענו כי העיכוב גורם להפסד של לא פחות מ-750 אלף ש"ח לכל אחד מבעלי הדירות. הסירוב הוביל להליך משפטי ממושך, שבמסגרתו טען כי מגיעה לו תמורה גבוהה יותר בשל זכויות נוספות במחסן ובחצר הסמוכים לדירתו.

כזכור, מרכז הנדל"ן דיווח לפני כחודשיים אודות פסק הדין שניתן ע"י ביהמ"ש המחוזי בעניין זה, וקבע  כי החוק אינו מקנה לדייר זכות לנהל משא ומתן אינסופי, וכי פייביש ייחשב "דייר סרבן" - וניתן יהיה אף למנות עורך דין שיחתום בשמו על ההסכם ולחייבו בהוצאות.

בפסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה נקבע כי פייביש ייחשב "דייר סרבן" אם לא יחתום על ההסכם בתוך 30 יום. לצד זאת, בית המשפט קיבל חלק מטענותיו, והכיר בכך שיש להעניק לו תוספת מסוימת בגין המחסן, אך לא במלואה. נקבע כי יקבל תמורה לפי 60% משטח המחסן, תוך הבחנה בין מחסן נפרד לבין שטח מגורים.

לעומת זאת, טענותיו לזכויות בחצר נדחו, בין היתר בשל היעדר הוכחה להחזקה בפועל. בנוסף, נדחתה תביעתו להכרה בזכויות קנייניות במחסן ובחצר מחמת התיישנות, למרות שבית המשפט קיבל כי אביו רכש אותם בעבר.

סוגיה נוספת שעמדה במוקד בלב המחלוקת הייתה "ההסכם המשולש" – מדובר בהסכם מימון בין היזם לגורם מממן (הפניקס), הכולל גם את בעלי הדירות. פייביש טען כי ההסכם חושף אותו לסיכונים מפרויקטים אחרים של היזם. בית המשפט המחוזי קיבל חלקית את הטענה, וחייב את הגורם המממן להתחייב כי זכויות הדיירים בפרויקט לא ייפגעו. אך למרות שביהמ"ש קיבל באופן חלקי את טענותיו, נקבע כי גם פייביש נדרש לחתום על ההסכם, בכפוף לאותן הבטחות.

ביום 29.3.2026 הגיש המבקש ערעור לבית המשפט העליון על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. יומיים לאחר מכן, הגיש במסגרת הערעור גם בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין עד להכרעה בערעור - היא הבקשה שנדונה.

לטענת המבקש, סיכויי הערעור גבוהים. לדבריו, בית המשפט המחוזי כלל לא קבע שסירובו המקורי לחתום על הסכם הבינוי-פינוי היה בלתי סביר, אלא רק קבע כי הוא זכאי לתמורה גבוהה יותר. עם זאת, לטענתו, קביעת היקף התמורה נעשתה ללא בסיס שמאי מספק: מקדם של 60% למחסן ותקרת 120 מ"ר נקבעו ביוזמת בית המשפט, מבלי שהתבקש ומבלי שניתנה לצדדים אפשרות להציג חוות דעת מקצועיות בעניין. לכן, לטענתו, יש מקום להתערב בקביעות אלה. בבקשתו לעליון טען פייביש כי אם ייחתם ההסכם, או ייחתם בשמו, ייווצר מצב בלתי הפיך שיפגע בסיכויי הערעור. 

העליון: עיכוב הפרויקט יפגע באופן משמעותי ב-110 בעלי הדירות

השופט יחיאל כשר דחה את הבקשה, לדבריו, גם אם הערעור יתקבל, ניתן יהיה לתקן את תנאי ההסכם או לפצות את המבקש כספית, ולכן לא מדובר בנזק בלתי הפיך.

"במסגרת ערעורו, המבקש אינו עותר לביטול הפרויקט או למניעת ביצועו, אלא לשינוי תנאיו לטובתו", כך הודגש, "טענותיו של המבקש ביחס להסכם הבינוי-פינוי, כמו גם טענותיו לעניין ההכרה בזכויותיו במחסן ובחצר, נועדו כולן לתכלית אחת: קבלת תמורה גבוהה יותר עבור דירתו, במסגרת הפרויקט. ביצוע פסק הדין אינו מסכל תכלית זו".

מנגד, קבע כי עיכוב הפרויקט יפגע באופן משמעותי ב-110 בעלי הדירות האחרים, הממתינים שנים למימושו. "מדובר בדיירים המתגוררים בבניינים ישנים ורעועים, הנטולים מיגון", צוין בהחלטה, תוך הדגשה כי כל עיכוב נוסף משמעו דחייה בשיפור תנאי חייהם.

השופט יחיאל כשר דחה את הבקשה, לדבריו, גם אם הערעור יתקבל, ניתן יהיה לתקן את תנאי ההסכם או לפצות את המבקש כספית, ולכן לא מדובר בנזק בלתי הפיך. "טענותיו של המבקש ביחס להסכם הבינוי-פינוי, כמו גם טענותיו לעניין ההכרה בזכויותיו במחסן ובחצר, נועדו כולן לתכלית אחת: קבלת תמורה גבוהה יותר עבור דירתו, במסגרת הפרויקט. ביצוע פסק הדין אינו מסכל תכלית זו"

נקודה נוספת שהדגיש בית המשפט היא שמדובר בפרויקט בינוי-פינוי, ולא פינוי-בינוי. כלומר, הדיירים אינם נדרשים להתפנות בשלב זה, והבנייה החדשה אמורה להסתיים לפני המעבר. לכן, נקבע כי גם מבחינת המבקש עצמו, אין צורך דחוף בעיכוב.

החלטתו של ביהמ"ש העליון, שקבע כי אין הצדקה לבלום את הפרויקט, מתקבלת בצל "מבצע שאגת הארי" שהוכיח ביתר שאת כמה התחדשות עירונית הכרחית להצלת חיי אדם. בסופו של דבר למרות סרבנותו המתמשכת של הדייר, הבקשה לעיכוב ביצוע נדחתה. המשמעות היא שהליך החתימה והתקדמות הפרויקט יכולים להימשך, גם בזמן שהערעור עצמו עדיין תלוי ועומד.

כמו כן, ההחלטה מדגישה פעם נוספת את הקו שמוביל בית המשפט בשנים האחרונות, שלפיו במיזמי התחדשות עירונית יש לתת משקל משמעותי לאינטרס של כלל הדיירים, במיוחד כאשר מדובר ברוב מובהק המבקש לקדם את הפרויקט.