רשות המיסים: הפטור ממס שבח על דירת ירושה חל גם על דירת התמורה בפרויקט התחדשות

רשות המסים פרסמה היום (א') נייר עמדה המבהיר כי בעלי דירות מגורים מזכות שהתקבלו בירושה, יוכלו לשמור על זכאותם לפטור ממס שבח, גם במכירת הדירה החלופית החדשה (דירת התמורה) בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי או תמ"א 38 ).

נייר העמדה מתייחס לסעיף בחוק מיסוי מקרקעין המאפשר ליורשים להיכנס בנעלי המוריש ולמכור את הזכויות בדירה שירשו בפטור ממס שבח, כל עוד הדירה הייתה דירת מגורים המזכה בפטור ממס שבח לפני שנמסרה להם בירושה ועומדת בתנאי הפטור הייחודי לדירות ירושה. העמדה שפורסמה כעת מבהירה באילו מקרים ניתן לשמור על הזכאות לפטור גם בגין מכירת הדירה החלופית.

הפטור מותנה בהתקיימותם המצטברת של שלושה תנאים עיקריים. הראשון - המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש. השני - לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד. והשלישי - אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

העמדה מתייחסת לתיקון 96 לחוק מיסוי מקרקעין - התחדשות עירונית והוראות פטור ליורשים. תיקון זה  שנכנס לתוקף ב-18.11.2021, נועד להסיר חסמי מס בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38) ולמנוע כשלים בתכנון מס או רכישת דירות בעת שהדירה המקורית הרוסה. על פי התיקון, זכותו של הדייר לדירה חלופית חדשה במהלך תקופת הבנייה, תיחשב כ"דירת מגורים מזכה לעניין שבח ומס רכישה". התיקון מאפשר למכור את הזכות לדירה העתידית (גם כשפיזית היא עוד לא קיימת) תוך שימוש בפטורים הרגילים של דירת מגורים מזכה בכפוף לעמידה בתנאים.

ההוראות מבחינות בין שני מצבים עיקריים: ירושה המתרחשת לפני יום ההריסה. במקרים אלו, רואים את היורש כמי שירש את הדירה הישנה. הוא יוכל לנצל את הפטור הייחודי ליורש במכירת הדירה החלופית, כל עוד הוא עומד בתנאי הסעיף (המוריש היה בעל דירה יחידה, היה זכאי לפטור לו היה בחיים וכו').

המצב השני  הוא זה שמתקיים כשהירושה התרחשה לאחר שהדירה נהרסה אך בטרם הושלמה בניית הדירה החדשה: אז הזכאות לפטור תיבחן לפי הוראות תיקון 96. כלומר, לאחר יום התחולה (18.11.2021), ירושה של דירה חלופית בבנייה תיחשב כירושה של "דירת מגורים מזכה", וניתן יהיה למכור אותה בפטור, ואילו לפני יום התחולה: ירושה כזו לא תזכה בפטור, גם אם הדירה נמכרה לאחר סיום הבנייה.

רשות המיסים מבהירה כי עמדה זו מוגבלת אך ורק לעסקאות התחדשות עירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38). ולא ניתן להשליך מהוראות אלו על עסקאות או מצבים אחרים, בשל המנגנון הייחודי של פטורי התחדשות עירונית.

במקרים חריגים, בכל מקרה שאינו מוזכר בהנחיה זו, יש לפנות למחלקה המקצועית בחטיבת מיסוי מקרקעין .

עו"ד דן טולדנו, מוביל תחום מיסוי נדל"ן בארנון, תדמור-לוי, מרחיב: "ההבהרה שרשות המיסים פרסמה היום מהווה חידוש ומענה לשאלות מוכרי דירות אשר היו זכאים לפטור על דירת הירושה, אך היו בחוסר ודאות האם הפטור יהיה תקף לאחר עסקת ההתחדשות העירונית או לא. לא אחת, סוגיה זו היוותה את אחד מהחסמים של יורשים לחתום על הסכמי ההתחדשות העירונית. כעת משיצאה הבהרה זו, בעלי זכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית , אשר ירשו את הדירה, יוכלו לישון בשקט ולהשתמש בפטור לאחר הפרויקט.

"הבהרה זו היא משמעותית מאוד במיוחד בימי המלחמה שבהם נמצאת המדינה, ותסייע לקידום הפרויקטים. למעשה הבהרה זו מעניקה ודאות, מסירה חסמים ומעודדת התקשרויות בפרויקטים נוספים של התחדשות עירונית , שחשיבותה לחיזוק המיגון הדירתי והחוסן הלאומי מקבלת משנה תוקף בימים אלו".