העירייה גבתה ארנונה ביתר - ונתבעה ע"י התושבים בעשרות מיליונים. ביהמ"ש הכריע

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

עד לשנת 1985 נהנו הרשויות המקומיות מסמכות בלתי מוגבלת לקבוע את שיעור הארנונה בתחומן. במסגרת התוכנית הכלכלית לייצוב המשק ודיכוי האינפלציה, שונה המצב עם חקיקת חוק לייצוב המשק. חוק זה הטיל הקפאה על כלל המיסים, ההיטלים ותשלומי האגרה המשולמים לרשויות המקומיות.

החוק קבע כי רשות מקומית אינה רשאית לשנות את שיעורי הארנונה או את אופן חישובה, ללא אישור מפורש של שרי הפנים והאוצר. מטרת החוק הייתה להבטיח יציבות משפטית וכלכלית, ולבנות מחדש את אמון הציבור, בכך שהרשות הציבורית אינה משנה את מדיניות הגבייה באופן חד צדדי ושרירותי.

במקרים שבהם מוגשת תובענה ייצוגית נגד רשות מקומית בגין גביית ארנונה שלא כדין, רשאית הרשות להגיש לבית המשפט "הודעת חדילה". בהודעה זו, היא מתחייבת להפסיק לאלתר את הגבייה הבלתי חוקית שנעשתה. הגשת הודעת החדילה נתפסת למעשה כהודאה מצד הרשות בכך שהגבייה נעשתה שלא כדין.

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בלוד, אשר נדרש לשאלה: האם רשות מקומית רשאית לחזור בה מ"הודעת חדילה", ולחדש גבייה שבית המשפט כבר קבע לגביה שאינה חוקית?

נסיבות המקרה:

בעלי דירות בעיר נס ציונה הגישו תובענה ייצוגית נגד העירייה, בטענה כי זו גבתה מהם במשך שנים ארנונה שלא כדין, כאשר חייבה אותם גם בגין שטחים משותפים במגורים. בעבר כבר הוגשה נגד העירייה תובענה ייצוגית באותו עניין, שבסיומה הגישה העירייה "הודעת חדילה", והתחייבה להפסיק את הגבייה האסורה. עם זאת, מספר שנים לאחר מכן, ולאחר ששרי האוצר והפנים דחו את בקשתה לאישור חריג להמשיך בגבייה, בחרה העירייה לחדש את הגבייה מיוזמתה. זאת, על אף פסיקות קודמות שקבעו כי אין לה סמכות לעשות כן.

לטענת בעלי הדירות, העירייה פעלה בניגוד לדין ובחוסר תום לב מובהק כאשר חזרה בה מ"הודעת החדילה" וחידשה את הגבייה בגין השטחים המשותפים, למרות שידעה היטב כי אין לה סמכות לעשות כן. לדבריהם, מדובר בהתנהלות בלתי ראויה לרשות ציבורית - שלה חובת תום לב והגינות מוגברת. העירייה ניצלה את כוחה ומעמדה על חשבון התושבים, המשיכה לגבות כספים במשך שנים, אף שידעה שהחיוב אסור, ובכך פגעה באמון הציבור ובעיקרון שלטון החוק. 

לטענת בעלי הדירות, העירייה פעלה בניגוד לדין ובחוסר תום לב מובהק כאשר חזרה בה מ"הודעת החדילה" וחידשה את הגבייה בגין השטחים המשותפים, למרות שידעה היטב כי אין לה סמכות לעשות כן. לדבריהם, מדובר בהתנהלות בלתי ראויה לרשות ציבורית - שלה חובת תום לב והגינות מוגברת

לטענת בעלי הדירות, מבחינה כלכלית אין כל מניעה להשבת הכספים, שכן העירייה מוגדרת כ"עירייה איתנה" ומחזיקה באמצעים כספיים נזילים וניירות ערך בסך כולל של כ-48 מיליון שקל. ולכן, היא מסוגלת להשיב את הכספים, מבלי לגרום לפגיעה בשירותים הניתנים לציבור. 

מבחינה עקרונית, כאשר הנתבעת היא רשות ציבורית, הסעד הטבעי הוא השבה, ורק בנסיבות חריגות תינתן עדיפות לאינטרס השמירה על הקופה הציבורית. ואולם בענייננו, העירייה לא הוכיחה כי השבת הכספים תגרום לפגיעה ממשית בתקציבה, או שאין בידיה חלופות ראויות לצמצום הפגיעה. בנסיבות אלה, ובהינתן התנהלותה חסרת תום הלב, על העירייה להשיב לבעלי הדירות את מלוא הכספים שנגבו ביתר, וכי מתן פטור מהשבה יפגע קשות בעיקרון שלטון החוק. לטענתם, אין כל הצדקה לאפשר לרשות ליהנות מפירות הגבייה הבלתי חוקית. 

לטענת העירייה, כל פעולותיה בעניין חיוב השטחים המשותפים בארנונה היו חוקיות, סבירות ונעשו בתום לב. לדבריה, בעת מתן "הודעת החדילה", המצב המשפטי היה לא ברור, והיו קיימים סיכונים משפטיים. ולכן, הגבייה הופסקה באופן זמני בלבד, ולא משום שסברה שהחיוב אסור. לטענת העירייה, על פי הלכת אי.בי.סי, רשויות מקומיות חייבות לפרש את צווי הארנונה בדיוק כפי שנקבעו במקור, מבלי להרחיב או לשנות את החיוב. ועל כן, יש לפרש את סמכות הגבייה שלה על פי צו ארנונה ישן משנת 1986, אשר כלל הגדרה נרחבת וכללית לעניין חיוב "בניין", המאפשרת לחייב גם שטחים משותפים.

כמו כן, העובדה שהשרים דחו את בקשתה לקבלת אישור חריג להמשך גבייה אינה משנה. שכן לשרים אין סמכות לפרש את צו הארנונה, והפנייה אליהם נעשתה מטעמי זהירות בלבד. לפיכך, הדחייה אינה מעידה שהחיוב שנעשה נוגד את הדין.

באשר להשבת הכספים, העירייה טענה כי אין לחייבה בהשבה כלל, ובוודאי שלא במלואה. לטענתה, השבת סכום כה גדול, העומד על עשרות מיליוני שקלים, תגרום לפגיעה קשה בתקציבה הגמיש, תייצר גירעון ותפגע בשירותים עירוניים חיוניים, כגון: חינוך, תרבות, ניקיון ועוד. לכן, גם אם ייקבע שעליה להשיב את הכספים, יש להסתפק בהשבה חלקית, ללא ריבית, או לחלופין בפריסת החוב לתקופה של 10 שנים.

החלטה:

בית המשפט קיבל את עמדת בעלי הדירות במלואה, וקבע כי העירייה לא הייתה רשאית לחזור בה מ"הודעת החדילה". נקבע כי רשות מקומית אינה רשאית לחזור בה מהודעה כזו, אלא במקרים חריגים ביותר (כגון שינוי חקיקה או פסיקה חדשה של בית המשפט העליון) - תנאים שלא התקיימו בענייננו. בית המשפט אף דחה את טענות העירייה בנוגע להלכת אי.בי.סי, וקבע כי ההלכה אינה רלוונטית ואינה ישימה כלל בענייננו. 

בנוגע לטענת העירייה ל"פגיעה בתקציב", נקבע כי העירייה לא הוכיחה שהשבת הכספים תגרום לפגיעה ממשית בתקציבה או כי אין בידיה חלופות אחרות. מנגד, עוצמת הפגיעה בשלטון החוק ובאמון הציבור, כתוצאה מתנהלות העירייה - היא על הרף הגבוה ביותר. 

בית המשפט קיבל את עמדת בעלי הדירות במלואה, וקבע כי העירייה לא הייתה רשאית לחזור בה מ"הודעת החדילה". נקבע כי רשות מקומית אינה רשאית לחזור בה מהודעה כזו, אלא במקרים חריגים ביותר

בית המשפט קבע, כי אין הצדקה לאפשר לעירייה ליהנות מפירות הגבייה הבלתי חוקית. מדובר בהתנהלות חסרת תום לב, שבמסגרתה המשיכה העירייה לגבות כספים שלא כדין, ונטלה על עצמה את הסיכון שהכספים יושבו לתושבים במלואם. ולכן, אין מקום להשבה חלקית. 

משנקבע כי העירייה גבתה כספים שלא כדין בגין השטחים המשותפים לאורך השנים, קמה לבעלי הדירות עילה להשבת מלוא הכספים שנגבו ביתר מאז שנת 2017 ועד למועד מתן פסק הדין, בהתאם לחוות דעת המומחה. המומחה קבע כי סכום ההשבה, לפי ספרי העירייה, עומד על סך של 56,063,080 שקל נכון לשנת 2023, ובית המשפט הורה לעדכן סכום זה למועד מתן פסק הדין - כך שהחיוב בפועל גבוה אף יותר.

(ת״צ (מרכז) 474-04-17 אריה רבי ואח' נ' עיריית נס ציונה, פורסם ביום 21.10.2025). 

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד סיגל מיכאלי)