"יזמי התחדשות נאלצו להתחיל ביצוע בשוק בעייתי כדי לא להפר התחייבויות מול הדיירים"

לצפייה: 

להאזנה: 

“2025 הייתה שנה בהחלט מאתגרת", אומר טטרו. "ראינו העמקה של המשבר שהתחיל ב־2024, וגלש גם ל־2025. ב-2024 הקושי היה בביצוע, היינו במצוקת עובדים, אז ב-2025 כבר הקושי עבר לצד המכירות, לצד השני של המשוואה, כאשר כל אותה תקופה היזמים עוד מלקקים את הפצעים מהנזקים של 24', מפריצות תקציב, התארכות תקופת ביצוע של פרויקטים”. טטרו מסביר שהשנה הזו לא הייתה רק התמודדות של יזמים, אלא גם מבחן למממנים שנדרשו “יותר לתמוך ולסייע”.

דווקא מתוך המורכבות הזאת הוא מצביע על נקודת אור אחת מבחינתו: שינוי מבני בשוק המימון, ומסביר כיצד גופי מימון שאינם בנקים הצליחו להוכיח ליזמים שהם מספקים פתרונות שהמערכת הבנקאית מתקשה להעמיד. “אנחנו עומדים בחוד החנית של מתן הפתרונות הנדרשים והחשובים ליזמים ובכלל לענף הנדל"ן. אנחנו הם אלו שחושבים מחוץ לקופסא ולא בכלים הפיננסיים קונסרבטיביים שהבנקים עדיין ממשיכים לעסוק בהם”, הוא אומר, ומונה רצף של כלים שבלעדיהם, לדבריו, קשה כיום לפרויקטים לשרוד: “חילוץ הון עודפים, הלוואות משלים הון, הלוואות לגישור, פערי תזרים, פתרונות אקוויטי”. בשורה התחתונה, הוא קובע: “זו שנה שבה הענף שלנו הפך את הקערה על פיה, וכל השוק מתחיל להבין שהעתיד של מימון פרויקטים הולך יותר ויותר לכיוון החוץ בנקאי”.

אבל מיד לאחר ההתלהבות מגיעה האזהרה, אולי החדה ביותר בכל השיחה. כשהמראיין דן קצ'נובסקי מצביע על תחרות פראית ועל ירידה בריביות בשעה שהשוק נעשה מסוכן יותר, טטרו לא מתחמק. “בנקודה הזאת אני מאוד מסכים איתך”, הוא אומר, ומוסיף שהוא כבר שנה מתריע על כך בכנסים ובפאנלים. “אני אומר שאנחנו כרגע נמצאים במצב שהסיכון לא מתומחר, חד משמעית”. לדבריו, התחרות גרמה לכך שגופים מסוימים מקריבים ניהול סיכונים. “קורים היום דברים שלא קרו בעבר. למשל, לפני שלוש שנים היינו בתקופה מצוינת. דירות נמכרו כמו לחמניות והשוק תפקד בצורה טובה ולמשל ריבית משלימה הון עצמי הייתה דו ספרתית. היום, כשהמצב הרבה פחות טוב, יש יזמים שיכולים לקבל ריבית חד ספרתית, אפילו של 8 וחצי אחוזים. ריבית משלימה הון עצמי. כלומר ברור לך שהסיכון לא מתומחר”.

העיוות, הוא אומר, לא מתבטא רק במחיר הכסף אלא גם בהקלות בתנאי הסף. “זה לא רק במרווחי הריבית, זה גם בדרישות הון עצמי, בדרישות למכירות מוקדמות שהם שני הנגזרות שמשפיעות על כושר ספיגה”, הוא מסביר, ומוסיף: “ואז אתה באמת שואל את עצמך מה האחרים רואים שאני לא רואה, כי אני לא רואה שהמצב בשוק הולך להיות כרגע יותר טוב”. בעיניו, גם היזמים עלולים לטעות כשהם מתפתים להצעה שנראית חלומית. “יזמים צריכים להבין שכשהם מקבלים הצעה מאוד טובה ותחרותית בנקודת הפתיחה, זאת אומרת שלאורך תקופת הליווי הפיננסי לאורך תקופת הבנייה, אז כמעט יהיה אפס tolerance לגוף המממן לסייע להם בכל מיני משברים. פרויקטים לא מתנהלים בתנאי מעבדה. הם מתנהלים בתנאי שטח, וכל הזמן קורים דברים לא צפויים".

קצ'נובסקי ציין כי השוק נכנס ל־2026 עם "81 אלף התחלות בנייה ב־12 החודשים האחרונים, שיא כל הזמנים". טטרו מבהיר שזה אינו סימן לביקושים שמחכים מעבר לפינה. "זה אירוע היסטורי, אבל אני חושב שהוא קורה לא בגלל שבאמת הביקושים מחכים בפתח. אנחנו שנינו יודעים שלא”, הוא אומר. מבחינתו מדובר בפיצוץ של פקק: “צוואר בקבוק של פרויקטים שהיה קושי מאוד משמעותי להוציא אותם ב־2024 כי לא הייתה יכולת ביצוע. הם פתאום התפרצו ויצאו ב־2025”. הוא מדגיש שיזמים בהתחדשות עירונית נאלצו להתחיל ביצוע גם בתנאים קשים כדי לא להפר התחייבויות מול דיירים, אבל התוצאה היא שהם יוצאים לשוק בעיתוי בעייתי: “זה לא סוד שהם יוצאים עכשיו לשוק ממש לא אופטימלי. כלומר קשה מאוד למכור דירות".

ולמה דווקא ההתחדשות העירונית נחלשה בשיעור יחסי? טטרו מצביע על המוקש הכלכלי שנחשף בשנים האחרונות. “אני רואה המון פרויקטים שאושרו לפי תקן 21 לפני 3-4 שנים. עכשיו רוצים לצאת לביצוע? זה כבר לא רלוונטי. אין כדאיות כלכלית”. הוא מתאר את מסלול ההתנגשות שהזהיר ממנו כבר בתחילת המלחמה: “עלייה בעלויות, ירידה של שווי הנכסים, שחיקה מוחלטת של הרווח היזמי”. לדבריו, התוצאה היא דוחות אפס שמציגים רווחים נמוכים מדי כדי להפוך את העסקאות לבנקאיות. “פתאום נתחיל לראות דוח אפס עם חמישה אחוז רווח, שמונה אחוז רווח ויהיה קשה מאוד לממן אותו”.

המסר של טטרו בסיכום השנה ברור: לא מדובר בעוד תיקון זמני אלא במציאות חדשה שבה הסיכון גבוה יותר, המכירות קשות יותר, והתחרות במימון לעיתים נראית לו מנותקת מהמציאות. ועדיין, בשורה האחרונה הוא בוחר לסיים באמירה שמחברת את כל הסיפור לאופי הישראלי. “בוא נסכם ששנינו נשארים בארץ וממשיכים לעסוק בעסקים שלנו. אז אנחנו כבר לחלוטין אופטימיים”.