search

מטיל צל כבד: השפעת מגדלי הענק בישראל על השכונות הסמוכות

לצד היתרונות הרבים של מגדלים המגורים והמשרדים, הם טומנים בחובם גם חסרונות רבים - בעיקר עבור תושבי הבתים הסמוכים הנמוכים מהם • צפו בתמונות

לצד היתרונות הרבים של מגדלי המגורים בישראל שעליהם נכתב כבר רבות, הם טומנים בחובם גם חסרונות רבים - בעיקר לתושבים שגרים בסמוך אליהם בבתים "הרגילים" בני מספר קומות חד ספרתי, או בצמודי הקרקע. 

נציין תחילה, כי במדינה כמו שלנו שבה הקרקעות הפנויות במרכזי הערים הולכות ונגמרות, והאפשרויות היחידות ליצירת היצע דירות מספיק שיענה על הביקושים הן התחדשות עירונית מחד ובנייה לגובה מאידך – אין ברירה לעתים אלא לבנות מגדלים רבי קומות שיאכלסו משפחות רבות שזקוקות לקורת גג.

ואולם, אחרי שזאת נאמר, בכתבה זו נעמוד גם על הצדדים השליליים שבמגדלי הענק – מגורים ומשרדים – ונדגים את ההשפעה שלהם על התושבים השכנים. 

מגדלי המגורים בני 15-30 קומות ויותר, מכילים מאות רבות של דירות ואלפים רבים של תושבים שמכבידים על התשתיות הקיימות באותה שכונה שבה ממוקם המגדל. אם מדובר במקבץ של מגדלים באמצע שכונת מגורים, ועוד יותר אם מדובר במתחם של מגדלי משרדים ענקיים - אז על אחת כמה וכמה. 

המגדלים בד"כ מכילים מערכות מזהמות אוויר עם עלויות חשמל גבוהות שצורכות המון אנרגיה; הם מכילים 2-3 קומות של חניון תת קרקעי ובו אלפי מכוניות לעתים שפוקקות את הכבישים והרחובות הקטנים, תורמות אף הן לזיהום האוויר בשכונת המגורים, ויוצרות בלאי מוגבר של כל המערכות והתשתיות האחרות שיש בשכונות מגורים קטנות. 

תושבי המגדלים עצמם לרוב נהנים מיתרונות המגדל, אך התושבים הסמוכים פעמים רבות סובלים מהקירבה למגדלי הענק והשפעותיהם. 

ניכור, מנהרות רוח ובזבוז אנרגיה

אחת ההשפעות של המגדלים על התושבים השכנים – היא חסימת אור השמש. מגדל גבוה מטיל ברוב שעות היום (בעיקר בחורף שאז השמש נמוכה יותר) צל כבד על הבתים הסמוכים שנמוכים ממנו ומונע מהם את אור השמש. לבתים הסמוכים מדובר לפעמים על שעות רבות בכל יום שהבית שלהם פשוט מוחשך. הצל כמובן זז עם כיוון קרני השמש אבל לבתים שלמרגלות המגדלים ואף בטבעת השנייה והשלישית זה לא ממש משנה והם נמצאים בעלטה רוב שעות היום.

המשמעות לאותם בתים היא מניעה של כל היתרונות הברורים של השמש – בראש ובראשונה אור שנכנס לבית, חימום טבעי של הבית וחימום מים בדודי שמש, עבודה של מערכות סולאריות אחרות, מערכות "בית חכם" ועוד – כל היתרונות האלה באים לידי ביטוי גם מבחינה כלכלית (עלויות החשמל הגבוהות), גם מבחינת איכות הסביבה וצריכת האנרגיה, וגם מבחינה פסיכולוגית.

ויטמין D שמגיע מחשיפה מבוקרת לאור השמש הוא בעל סגולות רפואיות חשובות ביותר לאדם שאין להקל בהן ראש. מחקרים מראים גם כי היעדר חשיפה לשמש ולאור מקרני UV עלולה להביא לדיכאון אצל אנשים רבים, וכי חשיפה מידתית עשויה אפילו לסייע בריפוי מחלות. אז נכון שצל ממגדל לא חוסם לחלוטין את אור השמש, אבל הוא בהחלט מצמצם במידה ניכרת את החשיפה.

אילן יהב, יועץ בנייה ירוקה, אמר בשיחה עם מרכז הנדל"ן, כי "הצל שמטילים המגדלים על הבתים הנמוכים בבנייה מרקמית מגדיל להם משמעותית את הוצאות החשמל על חימום המים וחימום הבית בחורף. חימום בחשמל צורך כמות אנרגיה גדולה מאוד שהיתה יכולה להתחלף באנרגיה ירוקה זולה וידידותית לסביבה לולא הצל שמוטל עליהם".

יהב סבור כי "עם תכנון נכון ניתן להסתפק במגדלים של 7-9 קומות ולא חייבים לעלות 20-40 קומות לגובה, מגדלי מגורים נמוכים יותר תומכים במרקם קהילתי, בעירוניות, והם בהחלט יכולים להספיק כדי להכיל את כל התושבים. לעומת זאת, מגדלי הענק מטילים כאמור צל גדול, מייצרים מטרד של מנהרות רוח, מבזבזים כמויות גדולות של אנרגיה כדי להפעיל את המערכות שלהם וגם יוצרים ניכור.

"ערים מרכזיות בעולם כמו אמסטרדם, קופנהגן, המבורג ועוד לא בהכרח תומכות במגדלי ענק והן עדיין צפופות ומאכלסות כמות תושבים גבוהה. הסיבה היחידה למגדלי ענק כאלה היא הרווח הקבלני למי שבונה אותם. אני ממש לא בטוח שמגדלי ענק הם הפתרון הטוב ביותר בכל מקום, בוודאי כשהם ממוקמים בתוך שכונות מגורים עם בניינים נמוכים", לדבריו.

[quote]

דוגמא אחת למגדלים כאלה שמטילים צל על בתים סמוכים הוא מגדל סביון מופת של חברת אפריקה ישראל ברחוב קריניצי ברמת גן. הבניין מתנשא ל-28 קומות ומכיל יותר מ-100 דירות שמאכלסות מאות רבות של דיירים. הבניין ממוקם באמצע שכונת מגורים ישנה ברמת גן שבה בתים בני 3-4 קומות והמגדל מטיל עליהם צל שעות רבות בכל יום.

הצל שמטיל המגדל על הבתים הסמוכים

ברמת גן ישנן דוגמאות רבות נוספות של מגדלי מגורים גבוהים שממוקמים באמצע שכונות מגורים עם בתים נמוכים, שמונעים ושימנעו (בגמר הבנייה) מהם את אור השמש ברוב שעות היום. למשל מגדל של חברת פסגת דן בשכונת הגפן ברמת גן שיתנשא לגובה של 40 קומות בדיוק באמצע שכונת מגורים שבה בתים נמוכים. המיקום של המגדל יאפיל גם על השכונה הסמוכה והיוקרתית ברמת גן – שיכון ותיקים.

מגדלי עלית שבונה חברת מצלאוי ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן ממוקמים גם כן סמוך לשכונת מגורים, ומתנשאים לגובה של 30 קומות ויותר עם מאות דירות. המגדלים סמוכים למתחם הבורסה ברמת גן שמכילה מגדלי משרדים רבים שאף הם מאפילים על השכונות הסמוכות בר"ג.

רמת גן היא "האחות הקטנה" של תל אביב גם מבחינת עוצמת מגדלי המגורים והמשרדים שנבנים בהן. תל אביב היא חלוצת ואף בירת המגדלים בישראל והיא היתה הראשונה לשנות את תרבות המגורים בישראל עם בניית המגדלים הראשונים בארץ – שלושת מגדלי אקירוב שאבן הפינה שלהם הונחה בשנת 1999 ובנייתם הסתיימה בשנת 2006.

מגדלי אקירוב ברחוב פנקס בת"א מתנשאים לגובה של 34 קומות או 123 מטרים מעל פני הקרקע, והם היו החלוצים לתנופת הבנייה לגובה בישראל. אחריהם נבנו בתל אביב מגדלי מגורים וכן משרדים רבים וגבוהים בהרבה וגם הם נבנו בסמוך לשכונות מגורים קיימות עם בניינים נמוכים. עם זאת נציין, בתל אביב נבנות שכונות שלמות של מגדלים, ומגדלי המשרדים נבנים לאורך צירים מרכזיים ולא בתוך השכונות, אז ההשפעה על בתים סמוכים נמוכים קטנה יותר. 

ארבעת מגדלי תל אביב, שבנתה חברת מבני תעשייה בנחלת יצחק, מתנשאים לגובה של 34-32 קומות עם 480 דירות, מטילים צל על כל השכונה כפי שניתן לראות באתר של עיריית תל אביב באמצעות שירות iView. 

המגדל הגבוה ביותר בישראל שעומד כיום הוא מגדל עזריאלי שרונה הכולל 61 קומות בגובה 238.5 מטר. בנייתו של המגדל הושלמה ב-2017 והוא עבר בגובהו את מגדל משה אביב ברמת גן שהיה אז הגבוה בארץ.

באפריל אשתקד אושרה הקמתו של "מגדל בין ערים" במשולש הגבולות של תל אביב, רמת גן וגבעתיים – שיתנשא לגובה של 400 מטר ב-100 קומות.

באפריל השנה אושרה הקמתו של המגדל שיהיה הגבוה בישראל (נכון להיום כמובן), "מגדל 120", במתחם הבורסה ליהלומים ברמת גן. המגדל, בן 120 קומות, יוקם לצד שני גורדי שחקים נוספים, בני 88 קומות ו-77 קומות. המגדלים יוקמו כחלק מתוכנית להרחבת מתחם הבורסה ליהלומים שאושרה בשנה שעברה. 

לפי כל המומחים, מגמת המגדלים רק תלך ותגבר בישראל בעשורים הקרובים, ואיתם גם הצל הכבד שיוטל על התושבים השכנים. כבר לא נכון להגיד עליהם שהם רק "רואים צל הרים כהרים". 

 

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

קראו עוד במרכז הנדל"ן

רוצים לדעת יותר על מרכיב המס בעסקאות מקרקעין - שהולך ונעשה משמעותי יותר ויותר בשנים האחרונות? רוצים להתעדכן בשינויים החשובים בתחום? הצטרפו עכשיו לקורס מיסוי נדל"ן של מרכז הנדל"ן - קורס Online עם אנשי המקצוע המובילים בתחום! להרשמה לחצו כאן

כתבות נוספות שיעניינו אותך
  • © כל הזכויות שמורות